中國人民銀行8月15日發(fā)布房地產(chǎn)金融報(bào)告建議：“取消現(xiàn)行房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售”。這一建議立即引起市場人士的高度關(guān)注：央行為什么發(fā)布這一建議？ 央行認(rèn)為，很多市場風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的
實(shí)力，可以考慮予以取消，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。 對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析，鑒于央行對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的一貫嚴(yán)肅性，由其房地產(chǎn)金融分析小組撰寫的《2004年房地產(chǎn)金融報(bào)告》中的建議絕非空穴來風(fēng)，更不可等閑視之。
分析人士認(rèn)為，從當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢看，央行發(fā)布這一建議的促動(dòng)因素有二：
一是從控制銷售方式（實(shí)質(zhì)上是提高投資門檻）入手，化解國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。中國社會(huì)科學(xué)院研究員易憲容認(rèn)為，央行《2004年房地產(chǎn)金融報(bào)告》對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的把握相當(dāng)?shù)轿唬治鲇欣碛袚?jù)。譬如房地產(chǎn)開發(fā)貸款及個(gè)人住房消費(fèi)信貸不良貸款率的分析，如房地產(chǎn)開發(fā)隱性債務(wù)的分析，都切中目前國內(nèi)房地產(chǎn)金融的問題所在。
眼下突出的問題是，房地產(chǎn)金蘊(yùn)藏的6大風(fēng)險(xiǎn)已浮出水面：部分房地產(chǎn)市場過熱加劇市場風(fēng)險(xiǎn)、基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)、土地開發(fā)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)、“假按揭”的道德風(fēng)險(xiǎn)，以及高負(fù)債經(jīng)營隱含的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)市場和銀行再一次敲響了警鐘。這些問題如何解決？央行欲以樓市調(diào)控為契機(jī)，推動(dòng)房地產(chǎn)金融的規(guī)范化、制度化、法制化。鑒于在2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)資金總共所籌措的17168.8億元中，銀行貸款的比重在55％以上，較往年仍有所提高，這表明出房地產(chǎn)投資自有資金比例的下降，房地產(chǎn)貸款仍然具有潛在風(fēng)險(xiǎn)；而預(yù)計(jì)2005年底全部房地產(chǎn)貸款余額將達(dá)到3.1萬億元，還會(huì)比2004年底增長2成，所以，通過取消期房預(yù)售來縮減房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)銀行資金的過重依賴，這是完善房地產(chǎn)金融市場的首要任務(wù)。
二是從開發(fā)源頭推動(dòng)樓市理性回歸。房屋預(yù)售制度最初確立于1994年，當(dāng)初為了拉動(dòng)內(nèi)需，降低房地產(chǎn)開發(fā)的資金進(jìn)入門檻。10多年的發(fā)展表明，這一制度對(duì)培育房地產(chǎn)市場的確起到了重要作用。但不容置疑的是，由于房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊，一些不講誠信的企業(yè)越來越將“預(yù)售經(jīng)”念歪：預(yù)售時(shí)，以廣告和宣傳資料欺詐消費(fèi)者；所建項(xiàng)目延期甚至停工比比皆是；由于時(shí)間差的存在，有的開發(fā)商為了圈錢，要么一房多賣，要么在收取了買受人預(yù)付房款后，又將房屋抵押給銀行或其他債權(quán)人……在金融風(fēng)險(xiǎn)之外，商品房預(yù)售也給購房人帶來風(fēng)險(xiǎn)。
分析人士認(rèn)為，眼下樓市盡管經(jīng)歷了宏觀調(diào)控的校正，但離持續(xù)健康發(fā)展的要求仍有距離。在這樣的背景下，取消房屋預(yù)售制應(yīng)是一項(xiàng)政策利好。從制度層面看，當(dāng)初為了加快推行住宅商品化而實(shí)行的房屋預(yù)售制度，最大限度地照顧了開發(fā)商的利益，忽略了購房人的利益，在樓市已過熱的情勢下，這種不對(duì)等的制度理應(yīng)廢除；從內(nèi)容上看，房產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售合同也正在對(duì)購房者生成不利約束，各種格式條款的存在讓更多的購房者處于劣勢地位，絕不應(yīng)有繼續(xù)存在的空間；從實(shí)際需要來看，今天的開發(fā)商已與當(dāng)初不可同日而語，已到了整合期。在當(dāng)前房價(jià)仍然虛高、房產(chǎn)市場失范的現(xiàn)實(shí)條件下，取消房屋預(yù)售制度將加速房產(chǎn)市場的整合，有助于整個(gè)房產(chǎn)市場的理性回歸。（據(jù)新華社上海8月17日電）
