我們對(duì)2005上半年地產(chǎn)進(jìn)行盤點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，過(guò)去的這半年是多么的不容易。我們不僅經(jīng)歷了2004年的一系列的政策變動(dòng)：央行的加息；8月31日后不得再以協(xié)議方式出讓土地，被業(yè)界稱為“8.31大限”；開發(fā)商自有資金比例提高到35％。同時(shí)2005年上半年國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控的相關(guān)政策，中央意在通過(guò)“地產(chǎn) 新政”抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快。對(duì)于青島東部1萬(wàn)元／平方米左右的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)也許漲幅過(guò)快，對(duì)于膠南市來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)不是過(guò)高，為什么這樣說(shuō)呢？可以從經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)、消費(fèi)支撐、開發(fā)成本加大、推廣費(fèi)用增加等方面來(lái)分析。

    區(qū)域經(jīng)濟(jì)：西海岸板塊經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)膠南地產(chǎn)發(fā)展提速

    在2005年房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，青島地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)之一是房?jī)r(jià)不但不會(huì)降反而會(huì)持續(xù)上漲。膠南地處西海岸經(jīng)濟(jì)帶上，其優(yōu)越的工業(yè)基礎(chǔ)、交通狀況、招商引資力度、自然環(huán)境、人文環(huán)境，以及與青島的經(jīng)濟(jì)裙帶關(guān)系的緊密等因素，特別是“南隧北橋”的建設(shè)，這些都直接影響了房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)的價(jià)格不但不會(huì)往下走，而且肯定會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。

    本土經(jīng)濟(jì)：膠南本市經(jīng)濟(jì)支撐房地產(chǎn)加快發(fā)展

    膠南市位于青島西海岸，是青島構(gòu)建國(guó)際都市的重要區(qū)域。大青島的五個(gè)經(jīng)濟(jì)組團(tuán)膠南就占兩個(gè)。良好的自然環(huán)境和歷史人文環(huán)境為其經(jīng)濟(jì)提供了發(fā)展的基礎(chǔ)。特別是國(guó)內(nèi)的海爾集團(tuán)、青島鋼鐵集團(tuán)、青島雙星集團(tuán)等大企業(yè)在膠南建設(shè)工業(yè)園區(qū)，海外的如新加坡、韓國(guó)、日本等國(guó)外企業(yè)入駐膠南。膠南已經(jīng)成為青島最具發(fā)展?jié)摿Φ慕紖^(qū)城市之一，同時(shí)膠南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也為膠南房地產(chǎn)發(fā)展提供了強(qiáng)力支撐。

    消費(fèi)支撐：經(jīng)濟(jì)發(fā)展為房地產(chǎn)提供龐大的消費(fèi)群體

    青島和西海岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展為膠南房地產(chǎn)發(fā)展提供了龐大的消費(fèi)群體，具體而言體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

    其一，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。據(jù)對(duì)西海岸房地產(chǎn)市場(chǎng)的測(cè)算，近幾年來(lái)每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭戶數(shù)的10％。隨著收入的增加，居民居住觀念發(fā)生了變化，5年換購(gòu)一套住房在未來(lái)幾年應(yīng)當(dāng)能夠持續(xù)保持。其二，舊村改造拆遷安置增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)。

    開發(fā)成本：建設(shè)成本加大，開發(fā)企業(yè)面臨重新洗牌

    膠南的土地價(jià)格近幾年增長(zhǎng)過(guò)快，去年市場(chǎng)平均土地價(jià)格在90萬(wàn)／畝，今年增到140萬(wàn)／畝，最高達(dá)到240萬(wàn)／畝。地價(jià)使項(xiàng)目成本大幅度增加。同時(shí)開發(fā)企業(yè)還要交納多種房地產(chǎn)項(xiàng)目的配套費(fèi)用，如基礎(chǔ)配套設(shè)施、消防評(píng)估、人防設(shè)計(jì)等，還有施工圖紙審查費(fèi)、擔(dān)保金等。

    在施工中建筑材料價(jià)格也較前幾年有很大提高，如鋼材、鋁合金、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)等。

    銷售成本：企業(yè)創(chuàng)牌及項(xiàng)目推廣銷售費(fèi)用加大

    隨著市場(chǎng)的日益成熟，消費(fèi)者的消費(fèi)理念也越來(lái)越成熟，對(duì)項(xiàng)目的要求也越來(lái)越高，從過(guò)去僅僅滿足居住的功能，變?yōu)楝F(xiàn)在的消費(fèi)者開始關(guān)注項(xiàng)目的品質(zhì)和環(huán)境等。開發(fā)企業(yè)要發(fā)展就必須提高企業(yè)的自身層次，創(chuàng)出自己的品牌。無(wú)論是企業(yè)創(chuàng)品牌還是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行銷售都要做宣傳推廣，其費(fèi)用也很大。

    總之，對(duì)膠南房地產(chǎn)的發(fā)展，應(yīng)該放在宏觀的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下進(jìn)行分析，無(wú)論是國(guó)家還是青島區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)其影響都是深遠(yuǎn)的。同時(shí)項(xiàng)目本身的品質(zhì)和成本也直接奠定了房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)。用一句話概括就是：品質(zhì)決定價(jià)格，政策影響價(jià)格，需求支撐價(jià)格。本報(bào)記者本報(bào)通訊員