在連續(xù)宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)下，濟(jì)南房地產(chǎn)市場發(fā)生了很大變化，商品住房的變化明顯大于二手住房，前7個(gè)月，商品住房成交7143套，同比下降10.6%；二手住房成交8263套，與去年同期基本持平，呈現(xiàn)出住房交易數(shù)量總體下降態(tài)勢。

　　房價(jià)增幅趨降

　　1月～7月份，濟(jì)南市商品住房均價(jià)為2663 元/平方米，同比增長2.1%，增幅回落16.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　從圖表可以看出，2004年1月至5月是濟(jì)南市商品住房價(jià)格有史以來上漲速度最快的一個(gè)階段，同比增幅達(dá)到21.5%。但因受同年宏觀調(diào)控政策的影響，自6月份起商品住房價(jià)格增幅開始回落，并延續(xù)到今年7月份，時(shí)間長達(dá)14個(gè)月。

　　尤其是今年以來，在國家為穩(wěn)定房價(jià)新出臺(tái)的一系列調(diào)控措施制約下，濟(jì)南市前5個(gè)月商品住房累計(jì)平均價(jià)格均未超過去年的2574元/平方米，呈現(xiàn)出罕見的、相對(duì)穩(wěn)定的負(fù)增長態(tài)勢。6月底，房價(jià)同比微增0.2%，到7月底回升至2.1%。

　　交易數(shù)量總體下降

　　1月～7月份，濟(jì)南市住房交易(含商品住房和二手住房)15406套，同比下降5.2%；交易面積174.41萬平方米，同比下降3.9%；交易金額43.16億元，同比增長4.1%。其中商品住房成交7143套，同比下降10.6%；二手住房成交8263套，與去年同期基本持平，呈現(xiàn)出住房交易數(shù)量總體下降態(tài)勢。

　　5月份新政出臺(tái)后，二手住房交易登記套數(shù)驟增，而商品住房登記套數(shù)卻驟然下降。但進(jìn)入6月以后，兩者又出現(xiàn)截然不同的走勢：二手住房下降，商品住房上升。至7月份，兩者的走勢已形成明顯的“剪刀差”。

　　根據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，由于濟(jì)南市地稅部門自7月22日起開始出具住房交易的完稅證明或免稅證明，所以6月1日至7月21日期間，濟(jì)南市二手住房個(gè)人之間的交易登記數(shù)據(jù)為零，并由此導(dǎo)致了1月～7月份二手住房數(shù)據(jù)的不完整。另外，由于較長時(shí)間不能辦理二手住房過戶登記，直接限制了二手住房的交易(包括符合免稅政策的二手住房的交易)。但隨著時(shí)間的推移，商品住房市場上“持幣觀望”的氣氛已出現(xiàn)淡化的跡象。從上圖可以看出，商品住房的銷售已開始回升。

　　商品住房出現(xiàn)“拐點(diǎn)”

　　從監(jiān)測數(shù)據(jù)看，省城商品住房的變化明顯大于二手住房，其主要銷售指標(biāo)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的時(shí)間分別為：價(jià)格拐點(diǎn)出現(xiàn)在去年6月，表現(xiàn)為從此連續(xù)14個(gè)月累計(jì)平均價(jià)格增幅下降；套數(shù)、面積的拐點(diǎn)出在今年2月，表現(xiàn)為從此連續(xù)5個(gè)月每月的絕對(duì)數(shù)據(jù)同比下降。

　　經(jīng)過分析發(fā)現(xiàn)，上述現(xiàn)象與較高價(jià)位的商品住房銷售下降幅度偏大有一定關(guān)系，是商品住房銷售結(jié)構(gòu)性變化在價(jià)格上的一種反應(yīng)�？梢哉f，這種現(xiàn)象是市場回歸理性的一種表現(xiàn)，也是宏觀調(diào)控以來出現(xiàn)的一種積極變化。（完）

責(zé)任編輯 原霞