樓梯扶手、欄桿和窗臺(tái)保潔服務(wù)

　　一級(jí)只要每周擦抹一次，二級(jí)是每周擦抹二次，三級(jí)是每周擦抹二次并要保持清潔，四級(jí)是隔天擦抹一次，五級(jí)是每天擦抹一次。

　　晨報(bào)訊 昨天，市政府新聞發(fā)言人焦揚(yáng)介紹了審議通過的《上海市住宅物業(yè)分等收費(fèi)管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)相關(guān) 內(nèi)容。據(jù)悉，《辦法》將對住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行“菜單式”管理，并于10月1日起實(shí)施。

　　《辦法》將物業(yè)服務(wù)劃分為“綜合管理服務(wù)”、“公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)”、“公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)”、“公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)”、“共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修服務(wù)”五項(xiàng)。每個(gè)服務(wù)項(xiàng)目再按服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)要求和設(shè)施配備等情況分為五個(gè)等級(jí),每一等級(jí)都有相對應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(最高限價(jià))，從而形成一份收費(fèi)透明、可供選擇的服務(wù)菜單。比如說，在五大項(xiàng)所有的小項(xiàng)里面，如果全部都選最高的五級(jí)，每月物業(yè)管理費(fèi)為2.3元/平方米。焦揚(yáng)說，如果物業(yè)公司提供了本《辦法》未涵蓋的服務(wù)內(nèi)容和設(shè)施設(shè)備的，可適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。□記者李寶花 丁利民

　　物業(yè)費(fèi)看菜下單"豐儉由人"

　　點(diǎn)家常小菜，還是海鮮大餐？餐館里這種"豐儉由人"的選擇權(quán)，上海市民今后在物業(yè)管理服務(wù)中也能享受到。昨天，上海市政府新聞發(fā)言人焦揚(yáng)宣布，上海將從10月1日起實(shí)行《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)。業(yè)主大會(huì)、建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)不同小區(qū)的實(shí)際需要，從服務(wù)菜單中選擇不同的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)等級(jí)，并在區(qū)(縣)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)協(xié)商確定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　本市推行物業(yè)服務(wù)"菜單式"收費(fèi)，力求讓市民明明白白消費(fèi)，物業(yè)管理公司規(guī)范服務(wù)，從而做到質(zhì)價(jià)相符。圍繞這一新的收費(fèi)辦法可能產(chǎn)生的六大疑問，晨報(bào)記者昨天請教了有關(guān)專家。

　　一問：點(diǎn)什么“菜”最后聽誰的？

　　一個(gè)小區(qū)成百上千戶，每家每戶都對物業(yè)服務(wù)有自己的小九九。將來實(shí)行“菜單式收費(fèi)”后，在選擇物業(yè)服務(wù)的具體項(xiàng)目、等級(jí)時(shí)，會(huì)不會(huì)也像辦春節(jié)晚會(huì)一樣眾口難調(diào)呢？

　　“就像業(yè)主大會(huì)來表決選聘物業(yè)公司一樣，小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)也是由業(yè)主大會(huì)來拿主意�！笔蟹康刭Y源局物業(yè)處負(fù)責(zé)人表示，代表小區(qū)全體業(yè)主利益的業(yè)主大會(huì)(業(yè)主委員會(huì))意見將起到?jīng)Q定性作用。

　　在按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)菜單“點(diǎn)餐”時(shí)，業(yè)主大會(huì)(業(yè)主委員會(huì))和物業(yè)管理公司可以根據(jù)需要，從菜單中選擇不同等級(jí)的服務(wù)項(xiàng)目，并在最高限價(jià)的范圍內(nèi)協(xié)商確定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。然后在具體的物業(yè)服務(wù)合同中確定。

　　如此看來事情就很明白了：點(diǎn)哪些“菜”由業(yè)主大會(huì)來決定。在業(yè)主大會(huì)對此問題進(jìn)行表決時(shí)，根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，只要小區(qū)三分之二以上的業(yè)主同意即可。

　　二問：點(diǎn)的“菜”包含哪些費(fèi)用？

　　點(diǎn)什么“菜”，付怎樣的錢。隨著《辦法》的實(shí)施，本市具體住宅的物業(yè)管理費(fèi)，將直接與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量掛鉤。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的多少、服務(wù)要求的高低和設(shè)施配備情況，將成為物業(yè)公司和業(yè)主大會(huì)協(xié)商制訂物業(yè)管理費(fèi)的具體依據(jù)。

　　據(jù)市物價(jià)局總經(jīng)濟(jì)師沈念東介紹，《辦法》將本市住宅物業(yè)服務(wù)內(nèi)容歸并為綜合管理服務(wù)、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修服務(wù)五項(xiàng)；每個(gè)項(xiàng)目又按照服務(wù)內(nèi)容的多少、服務(wù)要求的高低和設(shè)施配備等質(zhì)量情況分為從低到高五級(jí)；《辦法》所規(guī)定的分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，則具體對應(yīng)每一項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容的每一等級(jí)。

　　以此類推，具體住宅的物業(yè)管理費(fèi)就是各項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)之和。這樣一來，業(yè)主和物業(yè)管理公司就可以分別選擇服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)等級(jí)后，組合確定具體的物業(yè)管理費(fèi)，原則上不超過《辦法》所規(guī)定本市住宅物業(yè)服務(wù)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2.3元/平方米。

　　值得注意的是，對于容積率等于或低于0.5的住宅物業(yè)小區(qū)，或純別墅，其物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及其要求、服務(wù)收費(fèi)及其標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)參照《辦法》的有關(guān)原則協(xié)商確定。

　　三問：何時(shí)開始“物業(yè)菜單收費(fèi)”？

　　看到物業(yè)服務(wù)菜單式收費(fèi)的消息，市民最關(guān)心的莫過于自己的小區(qū)什么時(shí)候執(zhí)行，自家的房子怎么辦？對此，有關(guān)部門已經(jīng)對物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)的推行給出了時(shí)間表。

　　《暫行辦法》將于10月1日起施行。其中新建商品住房將先行實(shí)施；成立業(yè)主大會(huì)的商品住房在現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)合同到期后再按本暫行辦法規(guī)定執(zhí)行；《暫行辦法》實(shí)施時(shí)尚未成立業(yè)主大會(huì)且原有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于暫行辦法最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，須相應(yīng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或提高服務(wù)等級(jí)。

　　至于市民普遍關(guān)心的售后公房物業(yè)管理收費(fèi)問題，有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，考慮到售后公房的特殊性，執(zhí)行《暫行辦法》的時(shí)間及有關(guān)事項(xiàng)將另行研究后確定。對“同一小區(qū)、同一服務(wù)、不同收費(fèi)”的問題，也正在加緊研究，爭取早日解決。

　　四問：物業(yè)費(fèi)會(huì)因新政策而漲嗎？

　　菜單式收費(fèi)將使物業(yè)管理費(fèi)的收取更為透明，小區(qū)業(yè)主也能對照相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)。但尚不熟悉的業(yè)主可能馬上要問：“我家的物業(yè)費(fèi)會(huì)不會(huì)要多付了？”

　　對此，市物價(jià)局和市房地局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在制訂辦法時(shí)，已經(jīng)考慮到上海區(qū)縣之間的地區(qū)差異。規(guī)定各區(qū)縣可以在市最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)制訂區(qū)縣的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這樣就能避免郊區(qū)的物業(yè)收費(fèi)水平出現(xiàn)大幅上漲。同時(shí)，由于倡導(dǎo)質(zhì)價(jià)相符，對小區(qū)物業(yè)服務(wù)要求更高，因此會(huì)導(dǎo)致一些收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明顯偏低的小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)適當(dāng)上漲，相反有些收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)也會(huì)下調(diào)，或者促進(jìn)其服務(wù)水平相應(yīng)提高�？偟脕碚f，上海的物業(yè)收費(fèi)總體水平將保持基本穩(wěn)定。

　　五問：點(diǎn)的“菜”質(zhì)次價(jià)高咋辦？

　　今年2月，浦東某住宅小區(qū)遇到了一道難題。按照合同，該小區(qū)前期物業(yè)管理合同今年6月底就到期。2月底，業(yè)主委員會(huì)通過決議，擬保持物業(yè)管理費(fèi)2.0元/平方米不變，并提議采取公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)公司。意見征詢單下發(fā)后，部分業(yè)主提出，2.0元/平方米的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是開發(fā)商制訂的，原物業(yè)公司賺錢多，業(yè)主委員會(huì)不應(yīng)保持原有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。并有業(yè)主提出，希望將物業(yè)管理費(fèi)降低為1.5元/平方米。

　　《暫行辦法》出臺(tái)后，以上類似的糾紛將得到有效的緩解。按照《辦法》的規(guī)定，上述小區(qū)將無需為1.5元/平方米還是2.0元/平方米的物業(yè)管理費(fèi)爭論，業(yè)主委員會(huì)可根據(jù)小區(qū)的實(shí)際需要，從服務(wù)菜單中選擇不同的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)等級(jí)，從而得出具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)公司進(jìn)行招標(biāo)。

　　需要提醒的是，雙方商定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容后，應(yīng)通過簽訂合同進(jìn)行約定，以規(guī)范雙方的行為。將來業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量等有爭議時(shí)，可請所在地居委會(huì)調(diào)解，也可按合同約定，通過雙方協(xié)商、仲裁、訴訟等途徑解決。目前，有關(guān)部門也正在考慮引入中介機(jī)構(gòu)，對物業(yè)公司提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估。

　　六問：“菜”價(jià)超標(biāo)誰來管？

　　本市長寧區(qū)某小區(qū)劉女士反映說，該小區(qū)原來的物業(yè)服務(wù)費(fèi)是1.55元/平方米，但業(yè)委會(huì)有人希望將物業(yè)服務(wù)水平提高。為了達(dá)此目的，業(yè)主委員會(huì)又找來一家物業(yè)公司，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定為2元/平方米。但新物業(yè)入駐一個(gè)星期后又發(fā)布公告稱，物業(yè)費(fèi)從2.0元/平方米變更為2.5元/平方米。業(yè)主對此反響很大，紛紛投訴。

　　按照《暫行辦法》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)即使都以最高等級(jí)的五級(jí)計(jì)算，物業(yè)管理費(fèi)最高為2.3元/平方米。已有的超過《辦法》規(guī)定最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的小區(qū)，物業(yè)公司須采取降低物業(yè)管理費(fèi)或提高服務(wù)質(zhì)量的辦法，達(dá)到“質(zhì)價(jià)相符”的原則。

　　物業(yè)公司提供了《辦法》未涵蓋的服務(wù)內(nèi)容和設(shè)施設(shè)備的，可適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在以上小區(qū)的案例中，物業(yè)公司提供的2.5元/平方米對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)到底是不是物有所值，《辦法》中有一定的參照標(biāo)準(zhǔn)。

　　對照《辦法》中2.3元/平方米的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，事實(shí)上現(xiàn)在有很多高檔小區(qū)收費(fèi)都已超標(biāo)。對于此類情況，市物價(jià)局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《辦法》允許在物業(yè)服務(wù)雙方充分協(xié)商的基礎(chǔ)上，通過一定的程序確定相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。編輯 穆鈺