聽(tīng)起來(lái)的確很美：買(mǎi)房人只要付了首期，就有開(kāi)發(fā)商幫著出租，租期10年，每年有8%的回報(bào)率，每個(gè)月的租金不僅可以還月供，還頗有盈余，對(duì)投資房地產(chǎn)的投資者來(lái)說(shuō)，似乎非常合適。但是，在省城濟(jì)南這種售后包租卻讓230名業(yè)戶狠狠地跌了一個(gè)大跟頭。開(kāi)發(fā)商以產(chǎn)權(quán)不能辦理為由，逼著這些業(yè)戶退房，目前已有190多名業(yè)戶被
迫退掉房子。
那么，這起在業(yè)界引人關(guān)注的退房事件到底是出于什么原因，是產(chǎn)權(quán)證不能辦理，還是返租不能兌現(xiàn)，抑或其他原因，為此，記者進(jìn)行了深入調(diào)查———
每年按房?jī)r(jià)8%返租
應(yīng)該說(shuō)，在濟(jì)南嘉恒商務(wù)大廈面世之前，在省城還沒(méi)人真正接觸過(guò)所謂的售后包租銷(xiāo)售方式。這座坐落在東外環(huán)上的商務(wù)大樓，從2001年全面開(kāi)始銷(xiāo)售商鋪時(shí)，就以售后包租每年返利8%的形式一下子吸引了省城眾多投資者。然而，人們滿懷期盼的發(fā)財(cái)夢(mèng)被現(xiàn)實(shí)擊得粉碎。
50歲的張洪慶先生就是其中的一位，2002年12月28日他與開(kāi)發(fā)商山東嘉恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了購(gòu)房合同，商鋪建筑面積16.42平方米，每平方米11439元，總價(jià)為187828元。張先生交了一半的房款，剩余的通過(guò)銀行按揭。當(dāng)時(shí)在合同上，這個(gè)項(xiàng)目的手續(xù)一應(yīng)俱全，土地使用證、預(yù)售許可證等全部在案。而且在合同上雙方還約定，出賣(mài)人在商品房交付使用后的180天之內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需要的材料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)。如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的原因，購(gòu)房人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房產(chǎn)證的，雙方約定：買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按照已付房款的2%向買(mǎi)受人支付違約金。
更讓張先生踏實(shí)的是，在簽訂正式購(gòu)房合同的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商還與其簽訂了一份房屋的租賃合同書(shū)，在這份合同里，雙方約定張先生將自己的商鋪出租給開(kāi)發(fā)商，租期十年，每年租金為房屋總價(jià)的8%(含租金收入國(guó)家規(guī)定的稅收)。這意味著從2003年3月1日交房起，張先生就可以坐享租金收入。據(jù)介紹，購(gòu)買(mǎi)這種商鋪的共有230多人，其中相當(dāng)一部分還是來(lái)自浙江、廣東等地的外地人。
產(chǎn)權(quán)無(wú)法辦理，退房？
據(jù)介紹，在2003年商鋪交付后，不少購(gòu)房業(yè)戶陸續(xù)拿到了自己的租金。就在人們盤(pán)算著自己的投資收益時(shí)，從去年年底起，投資業(yè)戶開(kāi)始陸續(xù)接到開(kāi)發(fā)商的電話，說(shuō)因?yàn)榉慨a(chǎn)證辦不下來(lái)，購(gòu)房戶最好能退房。對(duì)眾多投資者來(lái)講，這個(gè)消息不亞于一個(gè)晴天霹靂。這不僅打亂了人們的投資計(jì)劃，而且給每位業(yè)戶造成損失也不小。
一位姓劉的業(yè)戶告訴記者，按照合同約定，本來(lái)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該支付他們2年3個(gè)月的租金，可實(shí)際上只給了2年的。開(kāi)發(fā)商在電話里逐一通知購(gòu)房人，說(shuō)是房產(chǎn)證辦不下來(lái)，抓緊退房。叫人難以接受的是，開(kāi)發(fā)商光讓退房，卻不提利息，不談補(bǔ)償。據(jù)悉，因?yàn)椴簧儋?gòu)房戶是外地人，聽(tīng)說(shuō)房產(chǎn)證辦不下來(lái)，也只好認(rèn)倒霉退了房。
6月29日，記者與山東嘉恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行了聯(lián)系。結(jié)果該公司有關(guān)負(fù)責(zé)人稱這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)全權(quán)交給律師處理了，有什么問(wèn)題最好直接去找律師。幾經(jīng)周折，記者聯(lián)系上了該公司的法律顧問(wèn)段慧潔律師。段律師介紹說(shuō)，公司做出這個(gè)決定也屬無(wú)奈。因?yàn)閺囊婚_(kāi)始，商鋪實(shí)行的售后包租銷(xiāo)售方式就是國(guó)家明令禁止的違法行為。從這個(gè)角度來(lái)講，公司與業(yè)戶簽訂的購(gòu)房合同是無(wú)效的，因此，開(kāi)發(fā)商提出要求退房并解除合同。至于由此給業(yè)戶造成的損失，段律師稱可以坐下來(lái)好好商量，公司當(dāng)然愿意承擔(dān)，如果有業(yè)戶實(shí)在不愿意退的話，雙方只有通過(guò)走法律訴訟的路子來(lái)解決問(wèn)題了。
據(jù)介紹，購(gòu)買(mǎi)嘉恒商務(wù)大廈商鋪的總共有230多位業(yè)戶，現(xiàn)在絕大多數(shù)人已忍痛退房，目前還有40多位仍在堅(jiān)持維護(hù)自己的權(quán)益。
退房原因到底何在
開(kāi)發(fā)商到底為什么要逼著業(yè)戶退房，難道真的是房屋確權(quán)登記有問(wèn)題？不少業(yè)戶向記者透露，他們?yōu)榇藢ｉT(mén)到濟(jì)南市房管局詢問(wèn)此事，結(jié)果得到的答復(fù)是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有來(lái)申請(qǐng)過(guò)權(quán)屬登記。那么，到底是什么原因，使得開(kāi)發(fā)商一定要業(yè)戶退房？
對(duì)此，各界說(shuō)法不一。據(jù)內(nèi)部人士稱，退房原因就是售后包租留下的隱患。據(jù)透露，因?yàn)樯啼伓虝r(shí)間內(nèi)很難出租，租金收不回來(lái)，而開(kāi)發(fā)商必須按照合同支付購(gòu)房人的租金，這給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)很大的負(fù)擔(dān)。權(quán)衡再三，就想出了這個(gè)辦法，要購(gòu)房者退房，解除購(gòu)房合同。這樣的話，則可以將開(kāi)發(fā)商完全解脫出來(lái)。
另一種說(shuō)法認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)上漲，開(kāi)發(fā)商在已拿到嘉恒大廈房產(chǎn)證的大證的同時(shí)，又找到了一個(gè)大客戶，或租或售，收益和利潤(rùn)要比賣(mài)給一些散戶強(qiáng)多了。所以，開(kāi)發(fā)商不愿意將商鋪按合同交給購(gòu)房者，于是就一一打電話，讓這些散戶將商鋪交出，以便今后交到大客商手里，獲取更大的利益。畢竟，當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)這里的商鋪，每平方米平均價(jià)格在1萬(wàn)元左右，而現(xiàn)在上漲的幅度卻不小。
到底是哪種原因，目前還不得而知。但是有一點(diǎn)，人們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的這種售后包租形式產(chǎn)生了懷疑。一般而言，高額的投資回報(bào)率，往往會(huì)誘導(dǎo)中小投資者下定購(gòu)買(mǎi)的決心，但在省城市場(chǎng)，8%甚至更高的投資回報(bào)，是否能夠經(jīng)得起推敲呢？
有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，目前省城正常經(jīng)營(yíng)的寫(xiě)字樓，其出租率往往不足80%，新開(kāi)發(fā)的物業(yè)三年內(nèi)出租率不會(huì)高于70%。在此情況下，要保證8%的租金回報(bào)，必須要求物業(yè)的租價(jià)不小于2.3元/平方米/天，還需再加收高額的物業(yè)費(fèi)。事實(shí)上，目前省城達(dá)到70%出租率的寫(xiě)字樓并不多，租金也隨供求關(guān)系的變化而上下波動(dòng)，有的項(xiàng)目甚至才收到1.5元/平方米/天的租金甚至更低，再加上租戶不穩(wěn)定造成的空租，8%的投資回報(bào)很難兌現(xiàn)。
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不可低估
所謂售后包租，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將商品房出售給購(gòu)房人，但是購(gòu)房人并不用于自住，而是交給開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商委托的代理機(jī)構(gòu)用于經(jīng)營(yíng)，并定期向購(gòu)房人支付租金的一種銷(xiāo)售方式。這種方式其實(shí)和“租金回報(bào)”是同一種銷(xiāo)售類型。總歸是以“先銷(xiāo)售后承租、同時(shí)給予一定比例租金回報(bào)”的方式吸引買(mǎi)家入場(chǎng)。同時(shí)，因?yàn)椤笆酆蟀狻北仨毟街谧赓U行為，所以一般出現(xiàn)在商鋪、寫(xiě)字樓、商用住宅(如酒店式公寓、商住樓等)的銷(xiāo)售過(guò)程中。
應(yīng)該說(shuō)，售后包租對(duì)各方的好處是明顯的，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，能夠很快將房子高價(jià)銷(xiāo)售出去，讓資金快速回籠，獲得收益；對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，40%～50%的首付，相對(duì)一般住宅項(xiàng)目而言，按揭比例并不高，10年還清，期限并不長(zhǎng)，如果對(duì)投資者，10年包租，風(fēng)險(xiǎn)就更小，因?yàn)閹缀鯖](méi)有人會(huì)在包租期間就還不起按揭。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，能夠有穩(wěn)定的租金收入，高房?jī)r(jià)也無(wú)所謂，高房?jī)r(jià)意味著更高的房租，特別是不低于8%的投資回報(bào)，三年甚至五年的售后包租期限，甚至若干年后原價(jià)回購(gòu)項(xiàng)目的承諾，令不少中小投資者怦然心動(dòng)。
但如此豐厚的投資回報(bào)承諾，其穩(wěn)定性和可信性到底有幾分呢？
在采訪中，有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說(shuō)，大多數(shù)承諾售后包租的開(kāi)發(fā)商，在承諾時(shí)未必就想違背自己的承諾。但受開(kāi)發(fā)周期的制約，許多項(xiàng)目在承諾時(shí)尚處于期房階段，項(xiàng)目前景尚不明朗。而對(duì)于商鋪或者寫(xiě)字樓市場(chǎng)而言，持續(xù)穩(wěn)定的終端客戶是支持其兌現(xiàn)投資回報(bào)的唯一資金來(lái)源。售后包租首先面臨的風(fēng)險(xiǎn)是，對(duì)于未經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)的商鋪、寫(xiě)字樓，作為外行的中小投資者，往往無(wú)法判斷其租賃前景。而事實(shí)上，如果沒(méi)有終端客戶，開(kāi)發(fā)商承諾的投資回報(bào)率也就是無(wú)源之水，即使勉強(qiáng)兌付一些時(shí)日，也是羊毛出在羊身上，不可能持久。
更大的風(fēng)險(xiǎn)是，三五年內(nèi)該項(xiàng)目銷(xiāo)售完成，開(kāi)發(fā)商“拍屁股走人”，承租商背著巨大的租金成本，是否能夠保證經(jīng)營(yíng)10年？又有誰(shuí)來(lái)保證承擔(dān)包租合同的承租商，有足夠的支付能力和信譽(yù)？這其中的任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，投資者的美夢(mèng)就將化為泡影。
去年，廣東的投資者將某開(kāi)發(fā)商告上法庭，其原因是一些開(kāi)發(fā)商用“以租代買(mǎi)”的形式讓投資者投資，沒(méi)想到樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)后無(wú)人問(wèn)津，承諾給投資者的租金也沒(méi)了音訊。本來(lái)是想靠投資房地產(chǎn)賺錢(qián)的投資者，最后自己住進(jìn)了房子，從“炒樓者”變成了“房東”。
鑒于“售后包租”可能對(duì)消費(fèi)者和房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的不良影響，2001年6月1日，國(guó)務(wù)院頒布的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返還銷(xiāo)售或變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。
據(jù)悉，目前購(gòu)買(mǎi)濟(jì)南嘉恒商務(wù)大廈商鋪的40多名消費(fèi)者已經(jīng)通過(guò)消費(fèi)者協(xié)會(huì)、法院等途徑積極維護(hù)自己的權(quán)益，但結(jié)果到底如何需要繼續(xù)關(guān)注。（記者 郝愛(ài)萍）
責(zé)任編輯 原霞
