購房，通常從售樓廣告開始，那么名不副實的虛假售樓廣告應受到怎樣的懲罰？目前，對于

    虛假廣告已經(jīng)有明確規(guī)定———由開發(fā)商來埋單。

    豪華會所“蒸發(fā)”

    開發(fā)商在發(fā)布某樓盤廣告時，在廣告中明確說明，該樓盤 附設豪華會所及立體停車場，兩項總面積為5000多平方米。而業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)該小區(qū)并未建設立體停車場及豪華會所，因而以開發(fā)商發(fā)布的廣告與小區(qū)實際設施不符為由，將之起訴至法院，要求開發(fā)商按總房款10％的比例賠償損失。后法院一審作出了開發(fā)商按房款5％的金額予以賠償?shù)呐袥Q。

    康達青島律師事務所湯書國律師分析認為：如果開發(fā)商對樓盤廣告，進行的是一般性的描述，并且該描述的內(nèi)容較為抽象且不直接作用于買賣合同的訂立，或者該廣告不包含價格確定的因素，則其廣告內(nèi)容只能作為要約邀請。只要該廣告的內(nèi)容未經(jīng)雙方確定作為合同的組成部分，就無法對開發(fā)商產(chǎn)生約束力。

    若開發(fā)商所作售樓廣告具體而明確，如標明小區(qū)內(nèi)的附屬設施，樓房的結構、朝向以及海景等等，由于該描述直接影響了合同的訂立及房地產(chǎn)的價格，因此，此類廣告一經(jīng)發(fā)布，即作為要約。不論該廣告雙方是否約定作為房地產(chǎn)買賣合同的組成部分，只要買賣雙方就廣告所及的房地產(chǎn)建立買賣關系，則發(fā)展商即受該廣告內(nèi)容的約束，一旦與之不符，則應依法承擔違約責任。

    綠地“變”高樓

    2002年12月，張先生與山東恒基宏實業(yè)發(fā)展有限公司簽訂購房合同，購買了一套商品房，開發(fā)商在廣告中宣稱該房屋前有綠地，但購買不到一年的時間開發(fā)商卻在張先生購買的房屋前面，原為綠地的位置建起了高層建筑，致使張先生的房屋遮陽嚴重，且遮蔽視線，造成房屋貶值。

    張先生為維護自身的合法權益訴至青島仲裁委員會，請求依法賠償造成房屋貶值的損失。據(jù)了解，青島市規(guī)劃局于1998年已對該項目作出規(guī)劃審批，張先生購買的樓盤與開發(fā)商后期開發(fā)的樓盤系同一方案。經(jīng)審理后，青島仲裁委員會作出由開發(fā)商支付賠償金并承擔全部仲裁費的裁定。

    山東誠功律師事務所的楊志民律師認為：當事人訂立合同應本著誠實信用的原則。《合同法》第四十二條規(guī)定：當事人在訂立合同過程中故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任。商品房不同于一般意義上的商品，購房者在考慮購買住宅房時，往往綜合考慮采光、通風及周邊環(huán)境等多種因素。

    作為同一規(guī)劃方案的實施者，開發(fā)商在明知將建設高層的情況下未履行告知義務，負有締約過失之責。購房者在不知情的情況下購買該房屋，且建成后的高層導致購房者的居住情況受到嚴重影響，給購房者心理造成巨大影響，造成房屋貶值，開發(fā)商理應承擔賠償責任。

    ■熱線提醒

    《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

    作為購買者，為維護自身的合法權益，建議在雙方約定的補充條款部分增加相應的條款。而對于開發(fā)商而言，亦應該明晰法律條文的含義，在維護自身權益和利益最大化之間找到平衡點，做到既不違反法律的禁止性規(guī)定，又能充分宣傳所開發(fā)樓盤的優(yōu)點及特色，以達到雙贏的最佳的市場效果。