按照青島市房屋交易新規(guī)定，房屋種類不同，應(yīng)繳納的稅費也不同  個人所得稅，你該繳多少？

    為了進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場價格的穩(wěn)定發(fā)展工作，日前，國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》。

    根據(jù)此 《通知》，5月31日，青島市地方稅務(wù)局、青島市財政局、青島市國土資源和房屋管理局以及青島市規(guī)劃局聯(lián)合轉(zhuǎn)發(fā)了《國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》，并根據(jù)青島市房地產(chǎn)市場發(fā)展的地域性特色，提出并補充了相關(guān)規(guī)定。

    據(jù)介紹，兩個《通知》適用于在青島市各級房產(chǎn)登記部門取得房屋產(chǎn)權(quán)證的所有房屋。那么，對這些房屋交易，《通知》各做出了哪些規(guī)定和要求呢？

    規(guī)定一：個人住房轉(zhuǎn)讓的稅款征收問題

    文件指出：個人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的營業(yè)稅和個人所得稅，原由地稅部門委托房地產(chǎn)交易部門代征的，繼續(xù)按現(xiàn)行體制代征；原未建立委托代征關(guān)系的，可以建立委托代征關(guān)系，也可以由地稅部門直接征收。

    解讀：目前，青島市內(nèi)四區(qū)房屋交易在原來營業(yè)稅由房地產(chǎn)交易部門代征的基礎(chǔ)上，個人所得稅也統(tǒng)一采用由房地產(chǎn)交易部門代征，即在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行房屋過戶時，可以直接進(jìn)行個人所得稅的繳納，然后完成房屋過戶手續(xù)；嶗山區(qū)則繼續(xù)執(zhí)行原先的個人所得稅由地稅部門直接征收的辦法。

    規(guī)定二：普通住宅與非普通住宅的區(qū)別

    文件指出：我市普通住房標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《青島市人民政府關(guān)于穩(wěn)定住房價格進(jìn)一步推進(jìn)住房保障體系建設(shè)的通知》公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，凡同時符合單套建筑面積在120平方米以下（含120平方米）、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上（含1.0）的住房為普通住房。其中單套建筑面積以房地產(chǎn)登記部門的登記信息為準(zhǔn)，住宅小區(qū)建筑容積率由規(guī)劃部門提供。

    解讀：我市關(guān)于普通住宅和非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)有了變化。在6月1日之前，根據(jù)2004年5月14日青島市財政局印發(fā)的《關(guān)于調(diào)整普通與豪華住宅契稅政策的通知》，市內(nèi)四區(qū)住房買賣價格（或核定價）高于每平方米6700元的（含6700元）為非普通住宅。

    而6月1日之后，關(guān)于普通住宅和非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)不再以房屋成交價格為衡量標(biāo)準(zhǔn)，而是以房屋建筑面積和容積率為衡量標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，單套建筑面積在120平方米（包含120平方米）以下，并且其小區(qū)建筑容積率在1.0以上的住房才屬于普通商品房系列，其余則全為非普通商品房。

    規(guī)定三：容積率如何提供的問題

    文件指出：市規(guī)劃部門于2005年5月31日前已批準(zhǔn)的市內(nèi)四區(qū)建筑容積率在1.0以下的住宅小區(qū)（項目）清單一次性提供給市地稅局、市財政局和市房地產(chǎn)交易管理部門。各區(qū)市規(guī)劃部門將各區(qū)市建筑容積率在1.0以下的住宅小區(qū)（項目）清單一次性提供給同級地稅局、財政局和房地產(chǎn)交易主管部門；2005年6月1日后批準(zhǔn)的建筑容積率在1.0以下住宅小區(qū)（項目）清單，由兩級規(guī)劃部門于每月10日前按上述渠道提供給地稅局、財政局和房地產(chǎn)交易主管部門。

    解讀：由于購買超過兩年的普通住宅在進(jìn)行房屋買賣時免征營業(yè)稅，而購買超過兩年的非普通住宅則征收差額營業(yè)稅，因此，界定房屋是否為普通住宅是非常關(guān)鍵的，但是容積率作為界定的一個重要標(biāo)準(zhǔn)，在普通居民手中并沒有證明此項的文件，因此，對市民而言，如何提供有關(guān)容積率的證明呢？

    文件對容積率的問題做出了規(guī)定：由規(guī)劃部門提供給地稅局、財政局以及房地產(chǎn)交易主管部門，因此，市民進(jìn)行交易時可以通過對這些部門的咨詢來得知所交易房屋的容積率，同時，各相關(guān)部門也將對交易房屋的容積率加以監(jiān)控。

    規(guī)定四：關(guān)于個人所得稅問題

    文件規(guī)定：個人轉(zhuǎn)讓自有住房取得的所得，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅。使用比例稅率，稅率為20％。

    同時，在《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于個人出售住房所得稅征收個人所得稅暫行辦法》中規(guī)定：其計算公式為：應(yīng)納所得稅額＝應(yīng)納稅所得額×20％；應(yīng)納稅所得額＝轉(zhuǎn)讓住房的收入額－住房原值和合理費用，其中合理費用是指本次交易中繳納的營業(yè)稅等相關(guān)稅費。

    解讀：由于合理費用組成比較復(fù)雜，因此計算征收個人所得稅的辦法也較多，共分已購公房上市交易和商品房（私房）上市交易，其中，這兩種房屋又可以分為貸款和不貸款交易兩種方式。不同的買賣形式，個人所得稅的計算也不同。

    因為收取20％個人所得稅的房屋多為商品房，因此，以一個在2001年購買的60平方米、30萬元的商品房，如今以50萬元的交易價格為例，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，該房屋購買年限已經(jīng)超過2年，可以免征營業(yè)稅，因此，其合理費用則為評估費、契稅、交易手續(xù)費、印花稅、登記費、測繪費的總和。

    如果此房不需要貸款，則評估費為50萬×5‰＝2500元；契稅為50萬×1.5％＝7500元；交易手續(xù)費為6×建筑面積60平方米＝360元，按規(guī)定，應(yīng)買賣雙方各付一半，因此，對于賣方而言，交易手續(xù)費為180元；登記費、測繪費和印花稅固定稅費為98元。最后，對該房子的賣方而言，他應(yīng)繳納的個人所得稅中扣除的合理費用為2500＋7500＋180＋98＝10278元，而其應(yīng)繳納的個人所得稅為（50萬元－30萬元－10278元）×20％＝37944.4元。

    如果此房需要貸款，那么其評估費則變?yōu)?0萬元×7‰＝3500元，其他稅費不變，其所繳納的個人所得稅中扣除的合理費用為3500＋7500＋180＋98＝11278元。

    規(guī)定五：關(guān)于六類住房個人所得稅以及其他類型房屋個人所得稅

    文件規(guī)定：個人轉(zhuǎn)讓住房原值難以確定、成交價格明顯偏低且無正當(dāng)理由以及其他特殊情況，主管地稅機(jī)關(guān)可按照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定，確定計稅價格并實行核定征收個人所得稅，核定方式采用定律征收。計算公式為應(yīng)納所得稅額＝轉(zhuǎn)讓住房的計稅收入額×核定征收率。

    其中，對于此類房屋，青島市地方稅務(wù)局關(guān)于《個人出售住房所得征收個人所得稅暫行辦法》又做出明確規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓住房難以確定的；因不能提供完整的資料、檔案及其他相關(guān)憑據(jù)等原因，使個人出售住房所得難以計算的；隱瞞、虛報房產(chǎn)成交價格或轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)成交價格明顯低于評估或計稅價格，又無正當(dāng)理由的，以及其他特殊情況，主管地稅機(jī)關(guān)可按照有關(guān)規(guī)定，確定計稅價格并實行核定征收個人所得稅。

    文件還規(guī)定，除按國家稅務(wù)總局規(guī)定可享受免征個人所得稅的情況外，對個人已購公房、解困工程住房、集資建房、安居工程住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及拆遷安置住房等六類住房首次出售所得，個人所得稅核定征收率不低于1％；其他核定征收率不低于2％。

    解讀：何為國家稅務(wù)總局規(guī)定的可享受免征個人所得稅的情況？文件做出了明確的規(guī)定，即對個人轉(zhuǎn)讓自用五年以上，并且是家庭（夫妻雙方）唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

    另外，如何界定那些住房原值難以確定的房屋？當(dāng)然是那些無法出具原始成交價格情況特殊的房屋，但是，總體說來，這些原值難以確定的房屋實際上也就是文件中提到的六類住房。

    也就是說這些房屋在進(jìn)行上市交易時，其個人所得稅為應(yīng)納所得稅額＝轉(zhuǎn)讓住房的計稅收入額×核定征收率，其中，核定征收率為1％或者2％。

    那么，既然房屋原值難以確定，需要通過房屋評估或計稅價格來確定計稅收入額，那么，房屋評估或計稅價格又是多少呢？不同的區(qū)域，房屋評估和計稅價格也是不同的。

    根據(jù)2005年5月24日青島市財政局出臺的、自2005年6月1日起執(zhí)行的有關(guān)政策，對住宅房屋而言，房屋成交價格最低價格為［用地級別所屬基準(zhǔn)地價＋房屋結(jié)構(gòu)所屬建設(shè)工程造價×（1－使用年限×2％）］×建筑面積，其中，自6月1日起實行的各區(qū)域的基準(zhǔn)地價和房屋結(jié)構(gòu)所屬建筑工程造價均在原來價格基礎(chǔ)上有所上浮。其中，一級土地基準(zhǔn)地價為每平方米3370元；二級土地為每平方米2250元；三級土地為每平方米1820元；四級土地為每平方米1180元；五級土地為每平方米970元；六級土地為每平方米660元；七級土地為每平方米600元。房屋結(jié)構(gòu)所屬建筑工程造價則調(diào)整為：混合、磚木結(jié)構(gòu)為每平方米600元；鋼、鋼混、其他為每平方米1010元。

    以一套1985年、80平方米、磚混結(jié)構(gòu)、一級土地的已購公房為例，在其無法提供房屋原值的前提下，其房屋按照評估或計稅價格來確定計稅收入額。該房屋的計稅價格即成交最低價格為［3370＋600×（1－20×2％）］×80＝298400元。那么，其應(yīng)繳納的個人所得稅為298400×1％＝2984元。

    規(guī)定六：如何辦理繳納個人所得稅

    文件規(guī)定：個人應(yīng)附報下列資料到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)或地方稅務(wù)機(jī)關(guān)委托的代征機(jī)構(gòu)申報納稅。

    那么在納稅時，納稅人應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備哪些資料呢？需要準(zhǔn)備的資料為買賣雙方身份證及其復(fù)印件一份；住房原購買發(fā)票及其復(fù)印件一份；房屋購銷合同及其復(fù)印件一份；房產(chǎn)證及其復(fù)印件一份以及主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他資料。

    規(guī)定七：關(guān)于申請免征個人所得稅

    文件規(guī)定：對個人轉(zhuǎn)讓自用五年以上，并且是家庭（夫妻雙方）唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

    那么，如何進(jìn)行免征個人所得稅的申請呢？根據(jù)規(guī)定，個人申請免征個人所得稅時，應(yīng)向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)或代征部門提供個人免稅申請、結(jié)婚證、戶口簿以及房地產(chǎn)交易中心查詢的住房情況記錄，如果所有情況均符合，則可以辦理免稅。目前，青島市區(qū)除嶗山外辦理免征個人所得稅手續(xù)，不需要到青島市地稅局辦理，而可以通過房地產(chǎn)交易中心個人所得稅代征窗口直接辦理，從而可以減少交易環(huán)節(jié)，節(jié)省時間。本報記者鞠培霞