最近，國家有關(guān)部門和銀行分別對房屋買賣和貸款作出一些新規(guī)定。那么，現(xiàn)在購買二手房，應(yīng)注意哪些法律和政策問題？山東銘豐律師事務(wù)所周艷律師作出以下解答：

    一要注意出售人是否持有房地產(chǎn)權(quán)證或同時擁有房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，同時應(yīng)注意該房屋占用土地的所有 權(quán)性質(zhì)。其中，要了解的是：農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有，如果購房人不屬于該集體成員而購買了建設(shè)在該集體土地上的房屋，購房者將無法辦理過戶手續(xù)。

    二要注意出售人是否有權(quán)出售房屋。出售人應(yīng)是房地產(chǎn)權(quán)證書上所登記的“所有權(quán)人”，若該房屋還有其他共有人，還需經(jīng)其他共有人書面同意。若出售人不是房屋的“所有權(quán)人”，則出售人必須持有房屋所有權(quán)人授權(quán)出售該房屋的《公證書》，同時應(yīng)注意出售人所獲得的權(quán)限范圍。

    三要注意出售房屋的所有權(quán)是否受到限制。二手房屋的所有權(quán)受到限制表現(xiàn)在：被司法或行政機關(guān)查封或以其他形式限制其權(quán)利；權(quán)屬有爭議；房屋被抵押。

    四要注意若出售房屋是已購公房，其出售需滿足《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》和相應(yīng)地方規(guī)章規(guī)定，同時還需繳納1％的土地收益金。

    五要注意落實該房屋的路牌號是否發(fā)生變更及變更后的路牌號碼是否被其他鄰近房屋占用。購房者在簽訂合同時應(yīng)明確約定：房屋的坐落地址、產(chǎn)權(quán)證號、面積、價格、樓層、朝向、附帶設(shè)施、稅費和中介費的承擔及落戶在該房的戶口遷出情況等。

    六要注意今年6月1日后，若要購買出售人購買了不足兩年即交易的房屋，還需繳納高額的營業(yè)稅。有的購房者計劃向銀行貸款，由于近期各銀行嚴格了貸款條件、額度及年限等，因此在簽訂合同前應(yīng)落實貸款情況。本報記者