毋庸置疑，2005年是房地產(chǎn)業(yè)的整頓年、規(guī)范年。政府一系列新政的出臺，將對半島城市群房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響———

    毋庸置疑，2005年是房地產(chǎn)業(yè)的整頓年、規(guī)范年。

    為了保證該行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，國家宏觀調(diào)控的各種政策紛紛出臺。 3月16日央行出臺的增加房地產(chǎn)按揭利率，4月27日國務院常務會議出臺的“國八條”，還有日前國家七部委出臺的穩(wěn)定房價的新政等。這些政策將使全國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不同程度的降溫，尤其是投資過熱的上海、廣州等地。那么，具體到山東半島城市群，又是怎樣的景象呢？在可預期的未來，價格是否會“大跳水”？

    把脈山東房產(chǎn)

    根據(jù)省統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)分析，我省房地產(chǎn)投資增速去年明顯回落，竣工面積下降，但商品房價格和銷售面積仍平穩(wěn)增長。從今年一季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，山東房地產(chǎn)業(yè)整體仍保持健康發(fā)展的良好態(tài)勢，不存在過熱或“泡沫”。但國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計顯示，我省青島、濟南的房價增幅去年均列全國前茅，這一現(xiàn)象值得關注。

    去年我省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資764.8億元，比上年增長32％，增速同比回落16.4個百分點，與2001年和2002年增速基本持平，比全國平均增速快3.9個百分點，投資總量居全國第6位。全年建成商品房面積2396.9萬平方米，比上年下降2.5％。全年土地購置和開發(fā)面積分別下降2.5％和22.5％。

    盡管如此，商品房銷售仍保持平穩(wěn)增長，并出現(xiàn)當年銷售面積大于竣工面積的好局面，空置面積大幅減少，房價保持了兩位數(shù)增長。去年，我省商品房每平方米平均價格為2045.3元，同比增長18.2％，比全國平均水平低668.6元，房價居全國第12位。全國房價上海最高，其次為北京、廣東、天津、浙江等。全年我省銷售商品房增長12％，銷售面積大于竣工面積155.3萬平方米。其中個人購買商品房占商品房銷售總量的84.6％；全年商品房空置面積474.9萬平方米，比上年下降21.4％。

    如果要做一個簡單的概括，我省房地產(chǎn)業(yè)的特征是：整體穩(wěn)健，個別城市有過熱趨勢。

    半島城市群房產(chǎn)現(xiàn)狀

    半島城市群8市是目前山東經(jīng)濟最活躍的地區(qū)。省會城市濟南和經(jīng)濟大市青島的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快，煙臺和威海緊隨其后。在國家宏觀調(diào)控的大背景下，各市的房地產(chǎn)業(yè)仍有熱度，并沒有出現(xiàn)“大跳水”的現(xiàn)象。

    以濟南為例，截至四月份，省城房地產(chǎn)市場依然“雙高”前行，沒有因政策因素出現(xiàn)拐點和變更。根據(jù)濟南市房管局提供的數(shù)據(jù)，四月份，省城商品房買賣1266件，占前四個月總成交量的34％；二手房買賣1742件，占前四個月總成交量的35％，四月份省城商品房和二手房成交量均創(chuàng)出年內(nèi)新高。四月份省城房價也創(chuàng)出年內(nèi)新高，四月份省城商品房買賣均價為每平方米2625元，二手房買賣均價為每平方米2385元。

    再看青島，根據(jù)市統(tǒng)計局的統(tǒng)計，1－4月份青島房地產(chǎn)呈現(xiàn)以下四個特征：開發(fā)投資仍然保持著快速增長，新開工項目明顯增多，施工規(guī)模溫和放大，商品房銷售面積穩(wěn)步上升。

    濟青兩市的房地產(chǎn)業(yè)，總體上是穩(wěn)健發(fā)展，沒有因政策因素發(fā)生大的波動，但是進入6月后，交易稅增加等新政將顯現(xiàn)威力，有助于打擊炒房行為，房價即便不降，也會穩(wěn)定在一個理性的范疇內(nèi)。

    煙臺房價自去年開始出現(xiàn)“小幅緩慢攀升”走勢，今年第一季度繼續(xù)攀升，房屋銷售價格同比上升4.9％，漲幅與去年同期相比上升了0.3％。據(jù)統(tǒng)計，商品房銷售價格同比上漲5.6％，平均售價為每平方4010元。其中住宅銷售價格同比上升5.1％，平均售價為每平方3534.6元。非住宅銷售價格同比上升了7.0％，其中商業(yè)用房銷售價格同比上升7.4％。上漲原因是市場需求和建筑成本的增加。此外，煙臺二手房交易價格同比上升了1.2％，其中：商業(yè)用房租賃價格同比上升了13.4％，多層住宅的交易價格同比上升5.9％，辦公用房租賃價格同比上升了2.8％，住宅租賃價格同比持平。

    筆者認為，遏止住房價增長過快就是勝利。半島城市群房價未來的特征很可能像煙臺一樣“小幅緩慢攀升”，由于該區(qū)域是一個發(fā)展中的區(qū)域經(jīng)濟增長帶，很容易形成人才積聚效應，房地產(chǎn)供求關系還處在供小于求的階段，短期內(nèi)很難出現(xiàn)價格跳水。

    可以預期的未來

    房地產(chǎn)市場本身地域性特征明顯，半島城市群作為一個特殊的發(fā)展區(qū)域，受政策和區(qū)位優(yōu)勢的影響，未來房價的趨勢仍是上漲，不過，在國家宏觀政策調(diào)控下，可能呈現(xiàn)漲勢趨緩、漲幅回落的特征。但是，上漲仍然是大趨勢。

    無論是國八條還是其他調(diào)控政策，解決的是房價增長過快現(xiàn)象，以及打擊炒房、囤地等不良行為，最終達到規(guī)范市場的效果。但是房價是以供求關系為最終依據(jù)的，一些沿海城市和政治經(jīng)濟中心城市，因其特殊的區(qū)位優(yōu)勢，需求依然會拉動價格上漲。

    另外，國家的宏觀政策，槍口直接對準了房地產(chǎn)市場的泡沫。但是綜合評定半島城市群乃至全省的房地產(chǎn)市場，還是一個穩(wěn)健增長的態(tài)勢，泡沫成分較低，這就預示著，未來半島城市群房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。

    當然，任何調(diào)控政策都會在一定階段或多或少帶來一些影響。伴隨著近期國家七部委的房產(chǎn)新政出臺，半島城市群房產(chǎn)市場已經(jīng)感受到一些壓力�！吧接暧麃盹L滿樓”，在國家調(diào)控的大背景下，濟南、青島、煙臺等地都相應出臺了一些積極有效的措施�？梢灶A見，短期內(nèi)盡管價格不會跳水，但是房地產(chǎn)市場會更加健康良性地發(fā)展。    ■本報記者劉紅星