3月17日，央行房貸加息政策推出。一個(gè)多月來(lái)，以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的樓市 政策調(diào)控舉措，在各地先后出臺(tái)并還在繼續(xù)推出，成為焦點(diǎn)。與此同時(shí)，國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布今年一季度全國(guó)35個(gè)大中城市商品房銷售價(jià)格，各城市同比平均上漲9.8％，8座城市漲幅超過(guò)10％，其中一半來(lái)自長(zhǎng)三角，分別為上海（19.1％）、杭州（13.8％）、寧波（11.6％）及南京（11.6％）。為此，我們特地以上述4城為對(duì)象，觀察近期其樓市新政以及市場(chǎng)反應(yīng)。

    上海：買房賣房都在等

    記者 孫小靜

    3月以來(lái)，上海以政策“組合拳”打擊樓市短期炒作：居住不滿一年的商品住房出售，增值部分征收5.55％的營(yíng)業(yè)稅及附加；提高同一借款人購(gòu)第二套房的首付比例，上浮購(gòu)第三套房的貸款利率；對(duì)貸款購(gòu)房一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，不再提供轉(zhuǎn)按揭服務(wù)；加強(qiáng)商品房網(wǎng)上備案制度；推出兩個(gè)“1000萬(wàn)”配套商品房及安居房等

    央行房貸加息政策推出的前一夜，袁先生剛將手中兩套投資房源拋出。他十分慶幸自己“逃得快”。接連出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，使這個(gè)從1999年進(jìn)入房產(chǎn)投資領(lǐng)域的中年男子感到陣陣寒意。

    與他相比，溫州人施先生“篤定”多了。他在上海開了一家房產(chǎn)投資咨詢公司�！百J款加息、一年之內(nèi)不準(zhǔn)轉(zhuǎn)按揭等政策，不會(huì)影響我們的資金鏈�！钡�他承認(rèn)，現(xiàn)在炒房成本上升了。一個(gè)客戶去年10月買了一套三室兩廳，現(xiàn)在能賺70萬(wàn)元，但一年之內(nèi)出售要交5.55％的營(yíng)業(yè)稅，“有點(diǎn)不合算，我們勸他過(guò)了一年期限再拋。”

    在溫州人投資較多的聯(lián)洋社區(qū)，中介人員的看法是：“一年內(nèi)不準(zhǔn)轉(zhuǎn)按揭對(duì)投資人可能有點(diǎn)打擊�！辈贿^(guò)，與施先生觀點(diǎn)一樣，“這只是上海的政策，其他地方照樣可以轉(zhuǎn)按揭”，“比如在溫州，民間借貸很容易，雖然利率稍高，但與炒房收益相比，根本不在話下�！�

    也有投資者會(huì)緊張，“拋盤比一個(gè)月前大概多了一兩成，但單價(jià)也就下降500元左右�！敝薪檎f(shuō)，“成交量大約萎縮了50％－60％。”在聯(lián)洋社區(qū)房產(chǎn)中介一條街上，店堂里幾乎看不到一個(gè)顧客。一些中介寂寞地聊天。也有敬業(yè)的，只要行人稍稍駐足，便迎上前去主動(dòng)介紹。

    “大家都在觀望呢�！币晃恢薪閲@了口氣�！百I房的人在等房?jī)r(jià)下跌；賣房的人卻普遍看好上海樓市，認(rèn)為政府調(diào)控是抑制漲幅，不是打壓房?jī)r(jià)，不想降價(jià)拋售�，F(xiàn)在就這么膠著著�！庇^望情緒也影響了一手房的銷售，不少開發(fā)商開始商討應(yīng)對(duì)之策。

    也有買房的，“基本以自住為主�！敝薪榈目跉庥行�“陰轉(zhuǎn)多云”：“以前樓市紅火，買房的人看中房子后下單，賣主還會(huì)毀約，因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲得太快了�，F(xiàn)在，賣主好說(shuō)話多了�！敝薪樯踔翗酚^地表示，“現(xiàn)在可能是購(gòu)買住房的好時(shí)機(jī)，過(guò)一陣，政策‘消化’了，房?jī)r(jià)還可能上升�！�

    對(duì)這個(gè)觀點(diǎn)，小何卻不同意。工作了4年，省吃儉用存下一點(diǎn)積蓄，但買套小房型只剛夠首付。他決定暫不買房，“上海房?jī)r(jià)如今已處于高位。今年國(guó)家明顯加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，上海也在遏制惡性炒房，房?jī)r(jià)下調(diào)的可能性較大�！�

    小何還看到上海市政府今年推出的兩個(gè)“1000萬(wàn)”，雖然1000萬(wàn)平方米的配套商品房與自己無(wú)關(guān)，但另一個(gè)“1000萬(wàn)”的安居房說(shuō)不定會(huì)讓自己獲益呢。準(zhǔn)備結(jié)婚的小陸想的可沒這么美：“1000萬(wàn)，不知道都是什么地段呢？”想與家人住得近一點(diǎn)，彼此照應(yīng)，“看來(lái)，也只能租房了�！�

    杭州：一手房醞釀提價(jià)

    記者 方益波

    杭州市委、市政府明確要求加大土地“挖潛”力度，盡力完成今年投放經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地4500畝（其中住宅3000畝）的計(jì)劃，還提出要“擴(kuò)大居住區(qū)發(fā)展”，計(jì)劃至2010年人均居住使用面積達(dá)20平方米，人均居住用地達(dá)到24平方米以上，住房成套率在90％以上，基本實(shí)現(xiàn)人均一間房、戶均一套房

    杭州樓市正呈現(xiàn)微妙態(tài)勢(shì)。

    先來(lái)看看最新的數(shù)字。

    杭州地價(jià)和房?jī)r(jià)還在上漲。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，今年一季度杭州房屋銷售價(jià)格同比上漲13.8％。住宅用地出讓價(jià)格增長(zhǎng)很快。如九堡大型居住區(qū)區(qū)塊土地樓面價(jià)，一個(gè)季度漲幅就達(dá)31.3％。杭州市房地產(chǎn)前3個(gè)月的開發(fā)投資達(dá)到49.7億元，比上年同期增長(zhǎng)43.1％。

    當(dāng)然，一季度住宅新開工面積增幅同比還是回落了8.9個(gè)百分點(diǎn)，用于房地產(chǎn)開發(fā)的銀行信貸資金同比下降26.1％，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中所占比重也同比下降了11.2％。

    記者有位朋友準(zhǔn)備在相對(duì)便宜的城北區(qū)塊買房，找“內(nèi)部關(guān)系”打聽到開盤價(jià)是6900元。幾天后開盤了，在舉國(guó)對(duì)高價(jià)房喊“打”之季，開發(fā)商居然定價(jià)7400元，他只好黯然放棄。

    最近，杭州的開發(fā)商大都不為調(diào)控所動(dòng)，記者親耳聽到一開發(fā)商說(shuō)他“不害怕”。據(jù)說(shuō)，一手房市場(chǎng)，有的開發(fā)商還在醞釀提價(jià)。一個(gè)去年房?jī)r(jià)還是1.9萬(wàn)元?平方米的市中心樓盤，最近調(diào)價(jià)到2.2萬(wàn)元，成交速度還明顯變快。銷售人員形容說(shuō)：“刷拉一套，刷拉又是一套”。地處城西曠野的一個(gè)樓盤還未開盤，平均單價(jià)在9000元以上，卻已有幾千人預(yù)訂。近日，毗鄰杭州、位于湖州德清的一個(gè)樓盤開盤，總共約200套房子，預(yù)訂人數(shù)高達(dá)4000多，開發(fā)商出新招，用公開搖號(hào)方式確定購(gòu)房資格，以示公開公正。據(jù)透露，其中40％購(gòu)房人來(lái)自杭州。

    不過(guò)，二手房出現(xiàn)了“拋售”跡象。盡管一季度杭州市二手房成交套數(shù)和面積分別同比增長(zhǎng)5.36％和26.49％，但近期大量房源現(xiàn)身二手房市場(chǎng)，不少還是前段時(shí)期少見的好房源，顯示出中小投資客“拋售”跡象。房產(chǎn)中介網(wǎng)站還有一些人在拋售近期即將開盤的“內(nèi)部房號(hào)”，雖然掛牌價(jià)居高不下，但有中介公司稱，成交量與從前相比有所下降。

    專家認(rèn)為，政府相關(guān)舉措將考驗(yàn)杭州二手房市場(chǎng)的兩個(gè)癥結(jié)，一是樓市購(gòu)買者中投資客、投機(jī)客有多少？二是樓市投資、投機(jī)客的資金支撐力度有多大？說(shuō)到底，是擠出樓市可能存在的“泡沫”。

    有開發(fā)商告訴記者，地產(chǎn)界普遍看好房地產(chǎn)。開發(fā)商中存在這樣的觀點(diǎn)：第一，土地將越來(lái)越稀缺，決定了房?jī)r(jià)不會(huì)降；第二，購(gòu)房人群對(duì)房?jī)r(jià)上漲的恐懼遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)調(diào)息壓力；第三，國(guó)內(nèi)投資渠道有限，還是置房安全感較強(qiáng)；第四，租房不算“家”、買房才算有“家”的傳統(tǒng)心理，決定了購(gòu)房需求將長(zhǎng)期堅(jiān)挺。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，一季度杭州市房地產(chǎn)稅收及增量分別占全市地方財(cái)政收入及增量的25.4％和44.9％。

    南京：住宅均價(jià)創(chuàng)新低

    記者 孫曉慧

    近期，南京二手房上市劇增，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量明顯增加。去年11月起，江蘇物價(jià)部門出臺(tái)新政策，規(guī)定空置住房的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由原來(lái)50％調(diào)整為70％以上。南京有關(guān)方面負(fù)責(zé)人對(duì)媒體稱，為進(jìn)一步抑制房?jī)r(jià)，南京不排除使用稅收杠桿

    小周畢業(yè)后留在南京工作四五年了，一直在外租房，去年和女友開始“看房之旅”。雙方家里并不寬裕，對(duì)用兩代人積蓄再加貸款才買得起的房子，當(dāng)然慎之又慎。但是，房?jī)r(jià)上漲之快，真讓他們擔(dān)心永遠(yuǎn)買不起了。

    今年3月17日央行加息后，傳聞要增收房地產(chǎn)稅，雖然南京還未出臺(tái)房產(chǎn)政策，市場(chǎng)上已是一片熱議。目前看來(lái)，對(duì)于有實(shí)力的開發(fā)商，加息似乎沒造成太大影響，但是小周就琢磨著：政府是不是要出手干預(yù)讓房?jī)r(jià)降些，最起碼也會(huì)放慢上漲速度？

    小周的購(gòu)房要求是：距工作單位交通方便，不能離市區(qū)太遠(yuǎn)。兩家父母湊個(gè)首付十多萬(wàn)，剩下的貸款慢慢還吧。他們?cè)趲讉�(gè)中介公司留了電話，原先中介愛理不理，近來(lái)的服務(wù)好得讓他們有點(diǎn)受不了，幾乎每天都有中介公司打電話請(qǐng)他們看房。

    有數(shù)據(jù)顯示，一季度，南京二手房交易量比去年下降1.3％，其中3月份成交量同比下降近3成。一手房方面，銷售面積同比下降11.9％，價(jià)格漲幅較上季度下降6.8％。由于市場(chǎng)調(diào)控的呼聲，一些炒房人不敢再把房子捂在手上，紛紛掛牌出售；另一方面，購(gòu)房人對(duì)房?jī)r(jià)持觀望態(tài)度。

    前些天南京舉辦春季房地產(chǎn)交易會(huì)，小周一早就坐車到國(guó)展中心。展廳內(nèi)人山人海，開發(fā)商們通過(guò)贈(zèng)送小禮品、抽獎(jiǎng)等招數(shù)來(lái)吸引購(gòu)房者，獲取意向購(gòu)房者的個(gè)人信息。3天中，有5萬(wàn)多人次參觀，創(chuàng)下兩個(gè)“之最”：一是參展樓盤的可售面積最多，高達(dá)850多萬(wàn)平方米；二是新盤最多，73個(gè)參展樓盤中，新盤達(dá)63個(gè)。然而看的多，買的少，現(xiàn)場(chǎng)僅成交400多套，還包括不少由開發(fā)商帶到現(xiàn)場(chǎng)的簽約數(shù)字。另一個(gè)紀(jì)錄是，此次交易會(huì)住宅成交均價(jià)為4711元?平方米，創(chuàng)下新低。

    很多購(gòu)房人的心態(tài)已經(jīng)和小周一樣比較理性了。用小周的話說(shuō)，“雖然貸款利率漲了，但房?jī)r(jià)還沒有太大變化。上市的新房和二手房越來(lái)越多，政府也準(zhǔn)備對(duì)房產(chǎn)采取調(diào)控措施。房?jī)r(jià)至少不會(huì)像以前那樣漲得太快，我們可以放心地看房和選房了�！�

    寧波：喜回落又憂大落

    記者 何偉

    浙江省長(zhǎng)呂祖善最近特別稱贊了寧波去年開始推出的限價(jià)房，“值得各地借鑒”。去年，寧波共推出3000元?平方米左右的5000余套限價(jià)房，加上部分低收入家庭住房、拆遷安置房，這些低價(jià)房的投入將寧波全年商品房平均銷售價(jià)格拉低了386.5元?平方米

    4月上旬結(jié)束的第九屆寧波房地產(chǎn)展示會(huì)，共有來(lái)自10個(gè)省、市、區(qū)，80余家企業(yè)的100余個(gè)項(xiàng)目參展，參展企業(yè)數(shù)量、樓盤數(shù)量以及樓盤種類均創(chuàng)歷史新高，但場(chǎng)面不如以往紅火，一改往日搶樓的瘋狂。

    3·17房貸新政給剛從春節(jié)低迷行情中復(fù)蘇的二手房市場(chǎng)當(dāng)頭一棒。3月下旬，市六區(qū)二手房日均成交套數(shù)比中旬減少17套。3月市三區(qū)二手房成交均價(jià)比2月份下降167.71元。開發(fā)商也放緩了腳步，不少預(yù)計(jì)春節(jié)后開盤的樓盤，直到4月還按兵不動(dòng)，顯示開發(fā)商對(duì)樓市的擔(dān)憂。

    前幾年，寧波房?jī)r(jià)一路狂奔，增幅曾連續(xù)3年高居國(guó)內(nèi)35個(gè)大中城市之首，引起市民強(qiáng)烈詰問。如今寧波房?jī)r(jià)平穩(wěn)回落，對(duì)數(shù)次抑制樓價(jià)飛漲而未果的寧波市政府來(lái)說(shuō)，一塊石頭落了地。按照寧波市建委的說(shuō)法，去年商品房市場(chǎng)格局由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供略大于求。業(yè)界統(tǒng)計(jì)則表明：今年下半年開盤量相當(dāng)可觀。不過(guò)，與其說(shuō)是供應(yīng)量放大，不如說(shuō)在一連串利空消息刺激下，需求量在收縮。

    寧波雙贏房產(chǎn)老總鄭國(guó)強(qiáng)直言：政府近來(lái)一系列的“組合拳”，對(duì)品牌開發(fā)商而言，不但沒什么影響，反而生意好做了，市民都更關(guān)注品牌了。

    副市長(zhǎng)何劍敏卻有另一種擔(dān)心。這位城建市長(zhǎng)強(qiáng)調(diào)：這次調(diào)控既要壓制“大起”，又要防止“大落”。在他們看來(lái)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)大，政府理應(yīng)扶持。以往調(diào)控房產(chǎn)政策，都會(huì)有人跳出來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)已經(jīng)市場(chǎng)化，政府不應(yīng)干預(yù)。但當(dāng)政策有利于房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)，他們卻悶聲不響，認(rèn)為房?jī)r(jià)只能上不能下，否則就是影響房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展。

    寧波樓市是漲是跌，是否到達(dá)“拐點(diǎn)”？在甬城各持異議。

    “看漲派”認(rèn)為：寧波去年GDP增長(zhǎng)15％，大大高于國(guó)內(nèi)其他城市，市區(qū)住房人均面積才17平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中等國(guó)家（35平方米）和發(fā)達(dá)國(guó)家（45平方米）的水平。外地及寧波周邊地區(qū)來(lái)甬購(gòu)房人數(shù)與日俱增，市區(qū)高檔樓盤和近郊大盤七成以上是外來(lái)人口購(gòu)買的�！皩幉ǚ康禺a(chǎn)潛力大，價(jià)格遠(yuǎn)未到頂”。

    但“看跌派”也言之鑿鑿：一手房開盤，明顯不再搶手；新盤銷售變相降價(jià)：去年年底，慈溪一個(gè)新盤因資金鏈斷裂，每套新房讓利十萬(wàn)元出售，鄞州一房產(chǎn)公司廣告打出“購(gòu)房配送車庫(kù)”的宣傳；一些所謂的高檔樓盤銷不動(dòng)了，更不要說(shuō)二手房房?jī)r(jià)和交易量都在下跌。2005年宏觀調(diào)控仍將繼續(xù)，對(duì)開發(fā)商與投資者以嚴(yán)峻考驗(yàn)。

    不管是哪一派，有一點(diǎn)保持高度一致：眼下，不是到?jīng)]到“拐點(diǎn)”的問題，而是如何防止樓市出現(xiàn)“大落”。