4月20日，市房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控座談會(huì)強(qiáng)調(diào)，要從落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀與構(gòu)建和諧社會(huì)的高度，加大宏觀調(diào)控力度，切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。對(duì)于此次出臺(tái)的有關(guān)規(guī)定，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為——穩(wěn)定房?jī)r(jià)是一條“主線”
去年以來(lái)，從中央到地方都出臺(tái)了一系列讓房地產(chǎn)價(jià)格降溫的政策和措施。
今年
，控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快更是被列入政府工作報(bào)告，隨之而來(lái)的是央行提高房貸利率和首付比例，財(cái)政部醞釀出臺(tái)的房地產(chǎn)稅進(jìn)一步加大了炒房成本。
隨后，各地政府相關(guān)部門(mén)紛紛出臺(tái)措施穩(wěn)定房?jī)r(jià)，遏制炒房。一時(shí)間，房地產(chǎn)價(jià)格成了街頭巷尾的熱門(mén)話題。
其實(shí)，冷靜地思考一下，“打壓房?jī)r(jià)”、“房?jī)r(jià)要大跌”、“樓市要崩盤(pán)”的說(shuō)法缺乏基本的支撐。一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說(shuō)：“政府要調(diào)控的是‘房?jī)r(jià)上漲過(guò)快’，而非打壓房?jī)r(jià)，因此，穩(wěn)定房?jī)r(jià)是主流聲音”。
同時(shí)，他說(shuō)：“其實(shí)，只要我們每個(gè)人理智的分析一下就明白，房地產(chǎn)市場(chǎng)不能出現(xiàn)大的波動(dòng)，無(wú)論是對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)的穩(wěn)定，還是具體到老百姓的生活。房?jī)r(jià)大跌甚至崩盤(pán)是要有人跳樓的，在這方面國(guó)內(nèi)外都有慘痛的教訓(xùn)�！�
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，兩只手都應(yīng)該發(fā)揮其應(yīng)有的作用。房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了“發(fā)展過(guò)快”的問(wèn)題時(shí)，就需要宏觀調(diào)控這只手出面進(jìn)行適當(dāng)?shù)摹罢{(diào)控”�？梢越栌弥袊�(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌的一句話，那就是“房?jī)r(jià)慢慢漲，樓市年年旺”。
青島的聲音：穩(wěn)定房?jī)r(jià)，遏制炒房
近日，市政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），明確采取了幾項(xiàng)具體措施，以切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
《通知》要求，控制被動(dòng)性、投資性等住房需求，遏制投機(jī)炒作，緩解住房供求矛盾。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家信貸政策，對(duì)同一借款人申請(qǐng)第二套個(gè)人住房貸款的，提高首付款比例。對(duì)同一借款人申請(qǐng)第三套及以上個(gè)人住房貸款的，大幅度提高首付款比例，實(shí)行貸款利率上浮，并予以嚴(yán)格控制。購(gòu)買(mǎi)商品房1年內(nèi)轉(zhuǎn)讓?zhuān)催�清貸款的，金融部門(mén)將不予辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)。購(gòu)買(mǎi)2004年12月31日以后竣工的商品房屋2年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，征收轉(zhuǎn)讓凈收益所得稅。嚴(yán)肅查處違規(guī)銷(xiāo)售、惡意哄抬住房?jī)r(jià)格等非法行為，打擊炒買(mǎi)炒賣(mài)商品房行為。
加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管是關(guān)鍵
不過(guò)，對(duì)《通知》規(guī)定的政策能否真正在市場(chǎng)中發(fā)揮威力，部分業(yè)內(nèi)人士表示了自己的擔(dān)心。市場(chǎng)具有尋找政策縫隙的本能，在房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際的交易中，也存在很多規(guī)避“政策”的手法，因此，有關(guān)部門(mén)必須加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管才能真正促使這些政策落實(shí)到實(shí)處。
《通知》規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)商品房1年內(nèi)轉(zhuǎn)讓?zhuān)催�清貸款的，金融部門(mén)將不予辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)。從某種程度上講，銀行全面推出的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，已經(jīng)成為投資者一條快速的“變現(xiàn)”通道。轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)在整個(gè)炒樓運(yùn)動(dòng)中的助推作用，已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。
其原因在于，在投資者辦理轉(zhuǎn)按揭程序中，只要能通過(guò)貸款銀行的審批，借款人就可以在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的同時(shí)轉(zhuǎn)讓自己的貸款，即將全部的未還貸款本金余額轉(zhuǎn)讓給新的購(gòu)房人，因此，這不僅方便了借款人的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)步档土似浞慨a(chǎn)轉(zhuǎn)讓的成本，從而為炒樓提供了操作空間。
因此不少人認(rèn)為，這項(xiàng)政策會(huì)使得那些靠銀行借貸籌措短期資金、沒(méi)有實(shí)力的炒房者的投機(jī)途徑基本上斷絕，這是非常嚴(yán)厲的政策。業(yè)界持此種觀點(diǎn)人不在少數(shù)。
市場(chǎng)在尋找縫隙？
然而，樓市中的反應(yīng)卻與此論斷尚有偏差。截至目前，中介市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的反常現(xiàn)象。惟一可以得到肯定的是，該政策的出臺(tái)，對(duì)所有牽涉貸款（抵押）的房屋交易設(shè)置了比以前高得多的時(shí)間成本。那么對(duì)于實(shí)際炒家的影響又在何處？在記者所走訪的多處房地產(chǎn)中介中，絕大多數(shù)對(duì)此表示并無(wú)憂慮。
理由在于，新政策下仍有空子可“鉆”。假如以70萬(wàn)元的房屋計(jì)算，上家買(mǎi)進(jìn)時(shí)首付三成，貸款50萬(wàn)元。這次以100萬(wàn)元賣(mài)出，下家要支付三成首付，即30萬(wàn)元，那么上家就可以拿這30萬(wàn)元的首付款去還貸。而這中間的一點(diǎn)點(diǎn)“差價(jià)”亦可以由“墊資”公司來(lái)完成，即二手房的賣(mài)方可與一些貸款公司簽訂經(jīng)公證的協(xié)議，然后由該公司墊資提前還貸，在二手房交易完成后再還給公司；貸款公司一般收取墊資額2％－3％的手續(xù)費(fèi)。包括房地產(chǎn)中介也有可能來(lái)代辦這一“業(yè)務(wù)”。由此，對(duì)炒家產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)壓力就十分有限。
同時(shí)，《通知》規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)2004年12月31日以后竣工的商品房屋2年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，征收轉(zhuǎn)讓凈收益所得稅。但是，在房屋買(mǎi)賣(mài)實(shí)際操作中，很可能被轉(zhuǎn)移到下家，或者買(mǎi)賣(mài)雙方私下協(xié)商達(dá)成“利益同盟”：以成交價(jià)交易，以低于成交價(jià)的數(shù)據(jù)申報(bào)。比如張某以80萬(wàn)元購(gòu)進(jìn)一套房子，現(xiàn)在以100萬(wàn)元賣(mài)出，但他申報(bào)時(shí)的報(bào)價(jià)很可能還是80萬(wàn)元。
針對(duì)這一現(xiàn)象，監(jiān)管部門(mén)如何查處并進(jìn)行有力的打擊將是問(wèn)題的關(guān)鍵所在。而業(yè)內(nèi)人士的普遍估計(jì)是，如果各相關(guān)部門(mén)保持一致，將相關(guān)的調(diào)控政策堅(jiān)持到底的話，其對(duì)市場(chǎng)的影響，應(yīng)該不久即會(huì)顯現(xiàn)。
本報(bào)記者劉海亮
