在多項新政策緊逼下，溫州投資客迫于巨大的成本壓力已開始將手中的房產(chǎn)向外拋售。專家提示，新政策不僅規(guī)避了房產(chǎn)交易中的道德風險，對抑制炒房、規(guī)范銀行信貸也將起到積極作用
十幾天來，上海中原地產(chǎn)昌平分行經(jīng)理蔡慶的心情多了幾分輕松，以往幾天都接不到一個房源的情況，幾乎不存在了，越來越多的高品質房源申請掛牌出售。
但輕松之余，他卻怎么也高興不起來：與前段時間上海市購房踴躍的情景相比，目前的房源卻乏人問津。上海各區(qū)域拋盤量劇增蔡慶告訴記者，由于拋盤劇增，購房者比較少，“據(jù)昌平分行調查結果顯示，目前僅靜安區(qū)附近的房子，其拋盤價比從前下跌了5%~10%左右。一般情況下單價20000元/平方米的房子現(xiàn)在18000元/平方米左右也能買。”
并且目前在該行申請掛牌的多為溫州人，還有部分上海人與境外投資者，但溫州業(yè)主的比例約占40%。
以靜安區(qū)嘉園為例，該小區(qū)共七棟樓，從前拋盤的業(yè)主很少。據(jù)記者調查，上個月有個別業(yè)主拋出該處樓盤時，一般均價都在21000~22000元/平方米，但從4月5日開始，有許多房東開始以18000元/平方米左右的相對低價掛牌待售，而且樓層位置相當優(yōu)越。
浦東一貫被業(yè)內人士視為溫州炒房團的重點投資區(qū)域。21世紀不動產(chǎn)上海浦東區(qū)域經(jīng)理查貴萍表示，以“上海綠城”為例，該小區(qū)大約70%的業(yè)主是溫州人，當初他們買進樓盤時都是一層一層購買的，目的當然是投資，目前的入住率還不到10%左右�！斑@也是目前浦東許多樓市的縮影�！辈橘F萍說。
據(jù)了解，“上海綠城”去年6月開始預售，今年才開始入住。短短半年時間，其單價就從5000元/平方米漲到16000~17000元/平方米。查貴萍說：“當時我們預計能漲到20000元以上，但近期國家及上海市出臺的一系列房地產(chǎn)政策打斷了它一路狂飆的漲幅，目前的單價與3月份基本持平�！�
與上海其他區(qū)域相比，地處市中心的徐匯區(qū)拋盤情況也很明顯。據(jù)中原物業(yè)徐匯區(qū)區(qū)域經(jīng)理胡敏提供的數(shù)據(jù)顯示：3月份在中原地產(chǎn)徐匯區(qū)各門店共收到房源500多套(含租賃房源)，交易量達到80單左右。從4月1日至18日各門店已收到600套樓盤，交易量為16單。
該區(qū)分行經(jīng)理顧非凡告訴記者：目前徐匯區(qū)投資者拋盤量也有明顯上升，但沒有其他區(qū)拋盤量那么多，因為徐匯區(qū)地處市中心，土地資源稀缺，出租形勢也非常好，投資客就算不出手，按照12月的租金除以房價計算，平均收益能達到5.5%~6%。
據(jù)上海中原地產(chǎn)各門店最新數(shù)據(jù)顯示，4月18~19日兩天時間里，上海除去虹口區(qū)、浦東新區(qū)外在中原地產(chǎn)交易門店總計拋盤量為487個(掛售)。黃浦區(qū)、盧灣區(qū)兩區(qū)合計拋盤量41個(掛售)。兩項統(tǒng)計均比上月同期增加了一半。
溫州炒房客的三項成本壓力
來自溫州的劉太太2003年底開始到上海炒房，歷時半年數(shù)十次的往返，她先后購買了5套住宅�，F(xiàn)在這批房子已由購買之初的6000元/平方米飆升至20000元/平方米左右。
“當時五套物業(yè)的市值大約是360萬元左右，首付總共不到80萬元，加上這一年多還給銀行的本息，總共才100多萬元，但目前我這五套房產(chǎn)的市值已經(jīng)達到了1200萬元左右�！眲⑻f。
由于近期政府調控，目前上海房價已停止了持續(xù)數(shù)年的飆升，恢復到了理性水平。
對以劉太太為代表的溫州投資客而言，房市不要說下跌，就算是漲幅持平也是虧本。劉太太解釋道，目前他們投資上海房產(chǎn)的成本壓力主要來自三個方面。
第一是貸款壓力，這也是他們最大的負擔。以劉太太為例，她每月都要向銀行繳納數(shù)萬元的貸款本息。雖然房子每天都在漲，但沒出手，漲得再高僅是紙上富貴而已，但每月向銀行繳納的貸款可是真金白銀�！耙皇抢瞎吭聟R錢，早就扛不住了。”她說。
其次是物業(yè)管理。劉太太購買的大都是高檔住宅，物業(yè)管理費用昂貴，每平方米需繳3元多。5套物業(yè)近700平方米的面積讓她疲于應付。
目前劉太太的家還在溫州，每個周末才到上�？捶孔�，路費是一筆不小的開支。據(jù)記者向溫州市火車站求證，每個周末溫州至上海的火車票都非常緊張。許多溫州投資客都像劉太太這樣每周往返于上海與溫州之間。
對溫州人拋盤究其深層次原因，蔡慶有著自己的見解，他認為溫州投資者跟一般的買房者不同，一般人更愿意貸款盡量貸得少一些，這樣家庭負擔較輕，而溫州炒房客卻是貸款貸得越多越好，拿銀行的錢去炒房子。
“這就出現(xiàn)了一些問題，銀行加息加重了他們的負擔。舉個例子，如果一個炒房客手中有5套物業(yè)，每月貸款本息大約要還10萬元。加息后成本還要上升3萬元左右，如果說加息的部分他們還是能夠承受的，但國家及上海市出臺一系列房地產(chǎn)政策后，準備購房的客戶目前都處在觀望狀態(tài)，炒房客手中的物業(yè)一天不出手，就多付一天的利息，而且目前房價通過一段時間的調控已相對平穩(wěn)，遠沒有從前漲幅那么強烈，而房價不漲就等于炒房客們賠錢，手中物業(yè)越多，就賠得越多。如果要減少虧損，就只能拋房。”他說。
更嚴厲的新政策還在醞釀
針對近幾年一路飆升的房價，國家及上海市政府近期出臺了一系列政策打擊房地產(chǎn)投機行為，使房價回歸理性。
不過，政策出臺初期，市場上的觀望情緒并未占絕對的上風，其影響也未迅速體現(xiàn)。房源緊張基本上依然是每個房地產(chǎn)中介公司存在的問題。
據(jù)查貴萍介紹，3月7日公布的新政策中，5%的差額營業(yè)稅及其他新加稅費相比房地產(chǎn)投資客獲得的巨大利潤空間顯得微不足道，并沒有完全達到預防炒作的效果。
據(jù)他介紹，溫州人炒房團非常團結且信息靈通，在3月7日上海市出臺新政策前后，浦東“上海綠城”的溫州籍業(yè)主就在一起開會研究對策，制定攻守同盟，同時通知所有掛有他們樓盤的中介公司統(tǒng)一口徑，新政策中涉及的一切稅費要轉嫁給購房者方可交易。
上海市房地產(chǎn)交易中心一位工作人員指出，從3月7日至3月底，上海樓市的行情比較平穩(wěn)，二手房市場沒有因為政策變化而出現(xiàn)“一邊倒”的情況。
但僅過數(shù)日，央行宣布，繼2004年10月29日中國人民銀行上調金融機構存貸款基準利率后不到5個月，個人住房貸款利率再次上調。
一位和劉太太一起來上海炒房的投資客向記者表示，雖然他現(xiàn)在只有兩套物業(yè)，但加息后還是感到壓力大了。他說，兩套房子總價160萬元，原來每月還貸5000多元，調息后將會增加到近6000元，等于每月還貸要增加10%，總還貸額將新增近10萬元。利息成本的增加和受政策及其預期影響目前見頂下跌的房價使他下定了盡快拋盤的決心。
就在溫州投資者被系列新政策及未來預期深深震撼的同時，更加嚴厲的新政策還在醞釀當中。上海市房地資源局宣布，從4月6日起實施新的房地產(chǎn)抵押登記和轉移登記辦理方式，實際上停止了上海市的銀行轉按揭業(yè)務。
查貴萍表示，上海市規(guī)定的二手房交易停止轉按揭業(yè)務，“目前不同銀行之間已經(jīng)停止辦理了此項業(yè)務，但同一銀行之間目前還能辦理轉按揭業(yè)務。例如交易上家是在一家銀行辦理的貸款，而此次交易的下家依然在同一家銀行辦理貸款手續(xù)，目前名義上雖然不許做，但在下面的一些分行還是可以的�！薄暗l知道這點漏洞第二天會不會被卡住。”劉太太顯得憂心忡忡。
針對此項新政策復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示，新規(guī)把房產(chǎn)交易的時間拉長了，雖然實際上停止了轉按揭，但是從操作上避免了過去轉按揭所存在的道德風險，對抑制炒房、規(guī)范銀行貸款將起到積極作用。
(鄭相義)
