合作建房在房價虛高之時給購房者帶來了一絲曙光，但是這一絲曙光很可能再度消失。本月15日下午，“首屆中國個人合作建房研討會議”在深圳召開，來自北 京、成都、重慶、廣州以及深圳的合作建房倡議人繼續(xù)探討合作建房之道。截至目前，合作建房仍沒有實質性動作。

    深圳模式夭折？

    信任危機導致資金缺失，林立人已經(jīng)放棄本月12日的中南大廈競拍，以盤活爛尾樓為途徑的合作建房模式再度失之交臂

    “如何讓一個人來管理上千萬甚至上億元的資金并保持資金的有效運轉？”針對各地倡議人管理資金的可行性，來自廣東華程律師事務所的曾凡金律師提出質疑，這無疑也是此次有關個人合作建房會議上的重要內(nèi)容。在市場這個經(jīng)濟結構中僅僅依靠組織者個人的道德品行和能力來約束是非常單薄的，在沒有嚴格的制度和法律手段的前提下，無法保證經(jīng)濟行為中的可靠性，尤其是在最終利益分配時難以做到公平、公開、公正。

    來自全國的倡議人也都坦言，個人集資建房最大的矛盾是資金的矛盾。資金籌集和責任承擔方面都存在風險，目前針對這個風險還沒有行之有效的解決辦法，解決矛盾的方式也僅停留在摸索階段。北京合作建房的倡議人孟憲生提到，在合作建房的集資階段就出現(xiàn)退資的羊群效應，個別出資人的退出往往會致使其他人產(chǎn)生退資行為，從而導致資金缺失。事實證明，這樣的擔憂已經(jīng)出現(xiàn)例證。4月12日，因種種原因林立人與中南大廈再次失之交臂，而在極短時間內(nèi)籌措1000萬的競拍保證金便是林目前所面對的最大難題。

    此外，如果是在建房中期產(chǎn)生出資人退資、管理者挪用共有資金以及資金管理不善的情況，同樣會致使建房資金鏈產(chǎn)生斷裂，工程無法進展或無限期拖延，最后很有可能又是一個爛尾樓。曾律師表示，在沒有一個嚴格的規(guī)章制度來約束出資人和管理者的前提下，個人合作建房應謹慎實行。

    至于通過銀行或其他專業(yè)機構的監(jiān)管降低風險的方式，業(yè)內(nèi)人士分析，此舉難以平衡出資人對風險的期望值，一旦期望值與現(xiàn)實出現(xiàn)較大差距，相關責任的歸屬又無法明確，扯皮的現(xiàn)象就不可避免。

    重慶模式“變質”？

    通過公司獲得開發(fā)資質的重慶模式遭質疑，各種模式堅持己見，難以形成統(tǒng)一意見，仍處于混沌狀態(tài)

    既然合作建房資金成為最大的障礙，那么是否有成型的模式來解決這個問題呢？重慶合作建房發(fā)起人、聯(lián)眾置業(yè)發(fā)展有限公司的邱朝禮現(xiàn)場講解了有關聯(lián)眾置業(yè)的合作建房模式。聯(lián)眾置業(yè)模式雖然可以通過公司的形式直接獲得房地產(chǎn)開發(fā)資質，但可能會因此陷入房地產(chǎn)企業(yè)的窠臼？盡管邱先生強調這種模式至少能夠節(jié)省15%的利潤，但這個節(jié)省比例沒有通過市場的檢驗，也只是一種前期的預算。

    同時，邱朝禮表示，在保留自己盈利空間的前提下將向合作建房者收取“建造代理費”。當記者詢問收取的標準時，邱稱會根據(jù)項目的大小來合理收費。這種合理收取的行為很容易讓人聯(lián)想到房地產(chǎn)開發(fā)商“物有所值”的宣傳口號，合作建房者們對此費用能否感到“合理”將很難預測。

    業(yè)內(nèi)人士稱，聯(lián)眾置業(yè)并不是通常意義上的個人合作建房，稱其為個人合作建房中的“受委托方”更恰當些。它已經(jīng)形成了房地產(chǎn)開發(fā)商的一種“初始形態(tài)”，從個人合作建房到聯(lián)眾置業(yè)模式在概念上已經(jīng)發(fā)生了轉變。記者發(fā)現(xiàn)，研討會上，各地的合作建房者以及與會者在合作模式上并沒有形成統(tǒng)一意見，目前還處于八仙過海的“混沌”狀態(tài)，各種合作模式堅持己見，很難形成共鳴。而最令人擔憂的是，目前合作建房只聞雷聲不見雨點，甚至有些地方如廈門呢，成立了組織卻沒有具體的合作方式。

    北京模式是“背叛”？

    北京欲與地產(chǎn)商合作開發(fā)，此舉遭到部分人士的反對，目前全國仍沒有方案真正付諸實施

    “個人合作建房在戰(zhàn)略方面已經(jīng)不存在問題，現(xiàn)在要解決的是戰(zhàn)術上的問題�！鄙钲趥�人合作建房的支持者趙功洲以此來總結會議內(nèi)容。據(jù)記者了解到，現(xiàn)場的個人建房倡導者所提出的方案仍停留在計劃階段，并沒有人將方案付諸實施，惟一有動作的于林罡，其方式是與北京萬通地產(chǎn)合作。因此，當天的研討會上，于林罡的做法也因此被質疑是對個人合作建房的一種“背叛”。

    “建造房屋必須具有房地產(chǎn)開發(fā)的資質�！眮碜陨钲诠こ瘫O(jiān)理部門的張先生說，沒有資質是無法解決任何問題的，這必須需要一個專業(yè)的團體來參與，而不是人多就可以完成的。業(yè)內(nèi)人士稱通過競拍來獲得土地的方式不一定能成功，因為開發(fā)商完全有實力以更高的價格獲得土地，而僅僅靠節(jié)省建造利潤的方式達到總體造價的降低也是非常困難的。

    研討會上，個人合作建房的倡導者們并沒有對戰(zhàn)術有所定論，而且也沒有一人在實施個人合作建房，大家在觀望探討的同時，還沒有找到一個行之有效的操作方式。對此，孟憲生向記者表示，個人合作建房其主要特性體現(xiàn)在前期的組織形式上，隨后的操作模式完全可以因地制宜、因人而異，正是因為這樣，“我們一直把重點放在前期有關組織形式制度的制定上，初期當然要花大力氣規(guī)劃�！庇浾甙l(fā)現(xiàn)，會上真正達成的共識只有一個，那就是呼吁政府對合作建房予以支持。而合作建房該向哪里走、如何走？目前仍是一個空白。

    追蹤報道

    書香門第承諾改善小區(qū)環(huán)境

    “書香門第”作為梅林關口第一物業(yè)在梅林關市政路網(wǎng)建設中首當其沖，社區(qū)目前的生活環(huán)境受到很大的沖擊，本報對書香門第業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛進行報道后（詳見2005年4月11日D16版），引起開發(fā)商的重視，開發(fā)商并于15日舉辦論壇對業(yè)主提出的問題做出答復。

    論壇現(xiàn)場，開發(fā)商希望業(yè)主理性看待地鐵的影響，服從政府規(guī)劃大局。在政府相關部門現(xiàn)在已介入的同時，開發(fā)商表示將組織人員對小區(qū)周邊道路進行維護，以解決噪音污染問題。

    開發(fā)商稱目前已有商家同意提前進駐小區(qū)，并將繼續(xù)在社區(qū)建設方面投入力量以完善小區(qū)的配套設施和綠化情況，對于業(yè)主意見最大的架空層問題，開發(fā)商稱在架空層增設的只是臨時管理用房，希望業(yè)主在此問題上給予理解和支持。

    開發(fā)商與物業(yè)管理公司代表最后發(fā)表“告書香門第名苑全體業(yè)主書”，書中表示由于各方面的原因，現(xiàn)階段“書香門第名苑”的建設尚不夠完美，給社區(qū)生活帶來了不便，對業(yè)主深表歉意。

    延伸閱讀之各地模式：

    合作建房全國大串聯(lián) “深圳模式”重獎懸賞

    北京：合作建房與開發(fā)商合伙 始作者放棄出錢自建計劃

    深圳：合作建房發(fā)起人林立人:競拍爛尾樓最可能成功

    成都：成都首例個人合作建房遭遇游戲規(guī)則之困

    江西：九江“合作建房俱樂部”引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議

    杭州：杭州青年抗議高房價 準備個人集資合作建房

    廣州：個人合作建房:廣州不適用

    上海：受合作建房啟發(fā) 滬一市民欲建"住房合作社"

    濟南：個人合作建房在濟南行得通？ 新模式引人關注

    鏈接

    模式多樣仍務虛

    從此次“首屆中國個人合作建房研討會”上記者了解到，全國主要地區(qū)個人合作建房的設想模式各有不同，主要包括以下幾種形式：

    【北京】

    發(fā)起人：于林罡，孟憲生

    模式：以成立住宅合作社的形式，保持自愿建立，不以盈利為目的公益性組織特性，發(fā)揮合作社民主集中的制度集資建設屬于自己的住宅。

    現(xiàn)狀：目前仍處在組織形式的規(guī)劃階段。除于林罡已經(jīng)和北京萬通地產(chǎn)商討外，其他還停滯在形式上的討論范疇。

    【重慶】

    發(fā)起人：邱朝禮

    模式：“聯(lián)眾置業(yè)模式”，即集資建房合伙人通過房地產(chǎn)公司代理建房。集資合伙人與房地產(chǎn)公司的關系是委托與被委托的關系，房地產(chǎn)公司收取一定比例的代理費用。據(jù)初步預算，總體房價將下降15%左右。

    現(xiàn)狀：代理公司已經(jīng)組建，沒有承接集資人項目。

    【深圳】

    發(fā)起人：林立人

    模式：通過競拍獲得爛尾樓的所有權，然后進行裝修、分配和管理。

    現(xiàn)狀：仍處在探索階段，沒有制定明確的書面制度來規(guī)范對于分配、管理方面的計劃，受困于資金參與爛尾樓的拍賣被迫放棄。

    【西安】

    發(fā)起人：熊暉

    模式：每50個人成立一個房地產(chǎn)開發(fā)公司，然后每個股份公司再進行“公司合作”開發(fā)項目。每個人都能夠成為這個項目的股東，使每個人的利益都能保證。

    現(xiàn)狀：如何保證利益的公平公正分配，以及合伙人決策方面的民主集中有待考驗。

    【上�！�

    發(fā)起人：朱劍

    模式：召集500名左右的真實參與者成立開發(fā)公司，籌集資金后買地自建房屋，項目開發(fā)完后銷售給業(yè)主，最后清算開發(fā)公司，結束項目。其預算房子的價格會比市價便宜約40%。

    現(xiàn)狀：方案仍在論證階段。

    【廈門】

    發(fā)起人：章衛(wèi)國

    模式：目前仍沒有確定具體合作模式。

    現(xiàn)狀：已有460多名網(wǎng)友參加了集資建房，正處于團隊建設的討論階段，集資人在3月份成立合作建房臨時籌委會，制定自己的章程，形成了固定的周例會制度。目前廈門多家開發(fā)商找到他們洽談。

    【昆明】

    發(fā)起人：崔建群

    模式：集資人以“建房聯(lián)盟”的形式為組織機制，定位“聯(lián)盟”為社會團體性質，避免變身企業(yè)，同時不排斥社會任何力量的積極參與，最好能爭取到銀行貸款，保證所有環(huán)節(jié)的公開和透明，最大限度實現(xiàn)低價買房。

    現(xiàn)狀：目前昆明市建委還沒有為“建房聯(lián)盟”準確定位，民政部門也認為這種自發(fā)聯(lián)盟超出了管理權限，“建房聯(lián)盟”正處在一個尷尬的中間地帶，面臨法律、身份和主管機構的多重空白。                         (孟曉光  羅鳳鳴)