不要只看房子，還要看資格

    購房者在選購二手房時，往往注 意房屋在類型、價格等方面是否讓人滿意，卻忽視了首要的問題：該房的所有權性質，是否具備上市交易資格。遇及如下的二手房，奉勸購房者還是避退三舍吧：軍產、院(醫(yī)院)產、校(學校)產的公房與本單位的辦公場所在一個大院里的；僅有使用權的房屋；以標準價購買，尚未按成本價補足剩余價款的；在農村集體土地上興建的房屋，所持鄉(xiāng)產權房產證的二手商品房；上市出售后會形成新的住房困難的；產權共有的房屋，其中一方共有人不同意出售該房產的；房產已作抵押，且未經抵押權人書面同意轉讓的；處于戶籍凍結地區(qū)，并已列入拆遷、公告范圍的；依法被查封或者依法以其它形式限制權屬轉移的；房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權益的。

    如果該二手房屬于央產房，以下幾種情況也是不能上市的：凡屬超標而未經處理的住房，須經原產權單位按規(guī)定超標處理后方可上市出售；按房改政策規(guī)定屬不可售住房但已向職工出售的；涉及國家安全、保密的特殊部門的住房，黨政機關、科研部門及大中專院校等單位在機關辦公、教學、科研區(qū)內的住房，原產權單位認為不宜公開上市出售的，應報交易辦公室備案，并在職工住房檔案中注記。該類住房可按規(guī)定向原產權單位騰退，也可在原產權單位職工范圍內進行交易。法律、法規(guī)規(guī)定的其它不得上市出售的已購公房或與原產權單位有特殊約定的已購公房(規(guī)定能夠住滿5年內容的除外)，應按法律、法規(guī)規(guī)定或與原產權單位的約定執(zhí)行。(上述辦法不含部級干部住房上市出售)以及其它不能買賣的情況：3年內被政府規(guī)劃為拆遷范圍的房產，在當地房產交易部門已被凍結。

    不要只看房齡，還要看質量

    有些購房者在選購二手房的時候，往往對房屋的房齡和建成年代比較關心，而對房屋的具體質量則關注不夠。在有些購房者看來，越新的房子就一定越好，越老的房子就越差，其實不然。每一套房子的建筑材料、施工工藝、施工質量不同，質量上也會千差萬別，未必房齡越短質量就越好。某些房子雖然年頭不長，但由于種種原因，質量不盡人意；相反，有些房子雖然建設較早，但卻歷久彌堅。購房者在考查二手房的時候，要仔細考察房屋的質量，從外立面到樓道，從墻體、地面，到門窗、管道，每個細節(jié)都要認真觀察。

    房型結構

    面積大小，是否與產權證相符；戶型是否合理；管線是否太多；是否改動過房屋的內外部結構；是否改動過牽涉到面積計算的結構；是否帶裝修；了解內部結構：管線的走向、承重墻的位置等。

    配套設施

    打開自來水龍頭觀察水的質量和水壓，以檢測這一帶的水質硬度并測試水壓大小。了解該房屋的供電容量是否能滿足需求；檢查電線的老化程度。查看煤氣、天然氣的輸送情況，提醒注意的是要根據點燃煤氣灶后的火焰高度，判斷煤氣是否充足。舊小區(qū)的房屋自帶熱水器的，要考慮其品牌、新舊程度、是燃氣的還是用電的，不妨親自試用一下，看看水的溫度如何。如果是燃氣的，應該注意是否是已經禁止生產的直排式熱水器，熱水器的位置在哪里，洗澡時是否安全。了解供暖單位的性質，是市政供暖還是小區(qū)單獨供暖；是上門收取暖氣費，還是自己到收費站去交；暖氣片數量多少。測試有線電視的開通情況等。

    不要只看表面，還要看物管

    購房者在選購二手房時，常把關注的焦點放在房子本身，卻忽視了物業(yè)管理、取暖方式及相關費用等入住后與自身利益息息相關的環(huán)節(jié)。購房是一個相對短暫的行為，居住卻是一個長期的過程。要想在購房后的居住中獲得較高的生活品質，良好的物業(yè)管理是必不可少的。

    目前某些已購公房社區(qū)還不存在真正意義上的物業(yè)管理，某些二手商品房社區(qū)的業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾重重，糾紛時常發(fā)生，這都會對購房者入住后的生活產生不良的影響。因而，選購二手房時要仔細了解相關情況，如保安、保潔、綠化的水準；提供服務的內容和水準；基本生活設施的管理：如有沒有信箱，電梯的品牌、速度、是否有人值守(舊小區(qū)的電梯一般較老舊，有人值守更可靠)、晚上最晚開到幾點等。此外，還要核實該小區(qū)水、電、煤、暖的價格，物業(yè)管理費的收費標準以及車位的費用等。

    不要只看總價，還要看單價

    按照二手房交易的慣例，賣房標價往往標的是房屋的總價，而不像一手商品房銷售時候，總是標明房屋的單價。因此，某些二手房乍看上去總價很低，很便宜，但由于建設年代久，居室面積小，算下來每平米建筑面積單價并不低。購房者在購買二手房時，不要只看總價，還要算算單價，再拿這個單價和周邊的一手房做做比較，心里就比較有數了。

    不要只看位置，還要看交通

    許多二手房地處城市核心地區(qū)，地理位置優(yōu)越，但是鑒于城區(qū)目前的交通狀況，位置好的地方出行未必方便，況且，一個家庭除了日常生活，還要考慮大人上班、孩子上學、老人看病等其它因素。因此，快捷、順暢的交通有時比傳統(tǒng)意義上的地理位置還重要。購房者在購買二手房的時候不光要考慮地段，還要看周邊的交通狀況，有時候地段差一些，但臨近地鐵、城鐵等軌道交通，也未嘗不可。

    不要只看社區(qū)，還要看周邊

    許多購買二手房的購房者往往比較在意本社區(qū)的綠化、保安、清潔、生活配套等細節(jié)，對社區(qū)周邊的環(huán)境則不太重視。其實，某些二手房，特別是已購公房，社區(qū)規(guī)模不大，生活、商業(yè)配套不夠齊備，綠地面積也有限，但是周邊的街區(qū)公園面積可能很大，還有許多生活、商業(yè)配套設施是和周圍的住宅小區(qū)共享的，這在很大程度上彌補了本小區(qū)的不足，這樣的二手房還是值得購買的。相反，有些二手房所處的小區(qū)各方面條件都不錯，但周圍在進行大規(guī)模的拆遷改造，建設新的房地產項目，施工帶來的干擾和不便有可能要持續(xù)一兩年時間，購買這樣的二手房，一定要做好心理準備。

    不要只看眼前，還要看將來

    在購二手房時，通常都會將眼前的各種問題考慮得很周全，但對今后的許多事情就未必了。某些小區(qū)目前的交通出行條件不理想，但也許一兩年后軌道交通設施就會修通；某些小區(qū)也許目前社區(qū)臨近的快速路還要收費，但很可能近期內就會取消。面對這樣的二手房，如果價格合理，短期內的不便又能承受，不妨就購買下來。再比如，某個欲購買二手房的家庭目前老人身體健康，但隨著歲月的推移，幾年后，看病取藥會成為家常便飯，這樣的家庭在購買二手房時，就要對周邊的醫(yī)療條件和醫(yī)院的設置進行周密的考慮。此外，有些購房者購買二手房是為了階段性居住，將來還要出售或出租，這就需要對所購二手房未來出售或出租的市場行情有預先的判斷，眼光要放長遠一些才行。