一個(gè)國(guó)家或城市的平均房?jī)r(jià)與每戶居民的平均年收入之比為我們通常所說(shuō)的房?jī)r(jià)收入比。聯(lián)合國(guó)在上個(gè)世紀(jì)90年代對(duì)30多個(gè)國(guó)家進(jìn) 行的調(diào)查顯示，一般這個(gè)比值正常范圍是4至6.但我國(guó)許多大城市的房?jī)r(jià)收入比要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這個(gè)比例。4月10日-13日，本報(bào)在搜房網(wǎng)上對(duì)購(gòu)房者家庭收入和準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)的房?jī)r(jià)做了調(diào)查，結(jié)果顯示北京房?jī)r(jià)收入比在10左右。

    業(yè)內(nèi)認(rèn)為政府和開(kāi)發(fā)商應(yīng)該為建設(shè)百姓需要的第一居所而努力，比如設(shè)計(jì)市場(chǎng)真正需要的合理的戶型面積。實(shí)習(xí)記者周曉東攝

    調(diào)查：中低收入階層房?jī)r(jià)收入比為10左右

    本報(bào)于4月10日-13日在搜房網(wǎng)上進(jìn)行的房?jī)r(jià)與收入比的調(diào)查，共收集到1618人參與此問(wèn)卷調(diào)查的結(jié)果。

    從這次的調(diào)查結(jié)果來(lái)看，家庭月收入在3000-8000元范圍內(nèi)的人數(shù)最多，達(dá)到了受訪者總?cè)藬?shù)的一半以上，而家庭月收入低于3000元者，占總數(shù)的14.31%，家庭月收入在8000-20000元之間者接近受訪總?cè)藬?shù)的1/4，而收入高于20000元的未及5%.從選擇的區(qū)域上看，36%的人首選是三環(huán)-四環(huán)之間，近1/3的人選擇在四環(huán)-五環(huán)之間，值得注意的是選擇五環(huán)以外的人數(shù)也占到了20%，甚至多過(guò)選擇三環(huán)以內(nèi)的。這顯示出，購(gòu)房者明確知道自己準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)商品房的區(qū)位和價(jià)格。

    在此次調(diào)查結(jié)果中，有超過(guò)六成的人選擇了需要購(gòu)買(mǎi)80-120平方米的房子，可見(jiàn)這類(lèi)產(chǎn)品的需求在市場(chǎng)中占主導(dǎo)作用，21%的受訪者選擇了80平方米以下的住宅，而希望購(gòu)買(mǎi)面積超過(guò)120平方米居所的人數(shù)總和不超過(guò)20%.根據(jù)以上調(diào)查的結(jié)果，可以做一個(gè)合理的歸納計(jì)算。依照商品房?jī)r(jià)水平來(lái)看，家庭月收入低于3000元者（年收入約等于36000元），所對(duì)應(yīng)的購(gòu)買(mǎi)范圍應(yīng)在五環(huán)以外，那么以五環(huán)之外平均房?jī)r(jià)為4000元/平方米考量，如購(gòu)買(mǎi)面積在100平方米，總房款就大概是40萬(wàn)元，如此而言，房?jī)r(jià)收入比在這樣的家庭中體現(xiàn)的就約等于11.以同樣的規(guī)則再看看家庭月收入在3000-8000元之間的群體，以平均收入5000元來(lái)計(jì)算，年收入大約為60000元。而這個(gè)占大多數(shù)的人群對(duì)應(yīng)的位置也是同樣比例。最多的選三環(huán)-四環(huán)之間，以平均房?jī)r(jià)6000元/平方米計(jì)算，同樣購(gòu)買(mǎi)一套100平方米的房子總價(jià)約為60萬(wàn)元，這樣房?jī)r(jià)收入比亦達(dá)到了10.若以家庭月收入6000元計(jì)，房?jī)r(jià)收入比約為9.從以上的推算可以看出，對(duì)于家庭月收入低于3000元的低收入階層來(lái)說(shuō)也好，還是對(duì)于家庭月收入在3000-8000元之間的中等收入階層來(lái)說(shuō)也好，在今天如果要想買(mǎi)到合適的房子，需要一家人不吃不喝積攢約九到十年時(shí)間。

    現(xiàn)狀：“夾生層”難買(mǎi)合適房

    本次調(diào)查中，在可承受的總房?jī)r(jià)問(wèn)題上，選擇人數(shù)依然是與房款總額高低成反比的，最多的人選擇了僅能承受總價(jià)在40萬(wàn)元以內(nèi)的房子，其次是選擇在40萬(wàn)-60萬(wàn)元之間的，這兩項(xiàng)的總?cè)藬?shù)就占了超過(guò)3/4，而愿意承受80萬(wàn)元以上房?jī)r(jià)者僅占受訪總?cè)藬?shù)不及12%的比例。

    剛剛結(jié)束的春節(jié)房展會(huì)成交量與去年相比有大幅度的下降。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，出現(xiàn)這種情況原因是多方面的。一個(gè)是新盤(pán)少，交易量自然下降；另一個(gè)是在政府多種措施的影響下，讓一些投資者理性地退出了房地產(chǎn)市場(chǎng)，這就為真正以居住為目的買(mǎi)家騰出了購(gòu)房空間。山水文園副總經(jīng)理張磊認(rèn)為，短期內(nèi)市場(chǎng)成交量雖然有所減少，但長(zhǎng)期來(lái)看還會(huì)持續(xù)熱銷(xiāo)。因?yàn)樾枰�買(mǎi)房的中間階層的人數(shù)依然很多。

    首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)系主任張躍慶指出，北京自2003年以來(lái)已經(jīng)建了一批廉租房，在解決低收入者的住房需求上跨出了一大步。張躍慶同時(shí)認(rèn)為，中高收入群體的住房問(wèn)題解決得也不錯(cuò)，現(xiàn)在問(wèn)題就是“中低收入的群體”———這個(gè)“夾生層”，這個(gè)群體沒(méi)有足夠的錢(qián)買(mǎi)到比較滿意的房子，也輪不到他們享受?chē)?guó)家補(bǔ)貼。在市場(chǎng)上尋找合適的房子，對(duì)他們來(lái)說(shuō)顯得尤為困難。

    分析：供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)差距非常大

    對(duì)此，張躍慶分析說(shuō)，這是因?yàn)樽》抗��?yīng)結(jié)構(gòu)有問(wèn)題。張躍慶指出，現(xiàn)在的問(wèn)題是，在北京大概有70%的人是屬于中低收入者的階層，他們屬于應(yīng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房人群的范疇。而政府從1999年開(kāi)始每年提供的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量在300萬(wàn)平方米左右。按照北京每年房地產(chǎn)市場(chǎng)2000萬(wàn)-3000萬(wàn)平方米的供應(yīng)量來(lái)計(jì)算，給占人口70%的中低收入者的供應(yīng)的實(shí)際面積僅占市場(chǎng)總供應(yīng)面積的7%-10%.供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)差距非常大。正源于此，市場(chǎng)上頻頻出現(xiàn)搶購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象，盡管近幾年來(lái)政府采取了一系列措施，但排隊(duì)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房依然成為老百姓的慣例。

    山水文園副總經(jīng)理張磊指出，北京房?jī)r(jià)之所以高升的原因有二，首先，北京是國(guó)際化的大都市，市場(chǎng)上的商品房并不是全部賣(mài)給北京人，隨著外來(lái)人口的逐年增多，需求也就持續(xù)旺盛。其次，“8·31”土地大限之后，土地供應(yīng)面積在減少，市場(chǎng)供應(yīng)量的減少自然造成房?jī)r(jià)的上升。

    張躍慶指出，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，但從現(xiàn)有的住房總量來(lái)看，新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目加上存量房規(guī)模，北京已有4億平方米的住房面積，除以北京1800萬(wàn)人口，已經(jīng)足夠居住。眼下的癥結(jié)在于，住房資源配置存在問(wèn)題。一部分人和單位占了很多住房資源，但很大一批有強(qiáng)烈需求的人卻難以買(mǎi)到合適的房子。

    業(yè)界建議

    建議政府大力開(kāi)發(fā)二級(jí)市場(chǎng)

    應(yīng)建立合理的住宅體系；政府和開(kāi)發(fā)商應(yīng)一起為建設(shè)百姓第一居所努力

    張躍慶認(rèn)為，合理的住宅供應(yīng)體系應(yīng)該是，高收入者購(gòu)買(mǎi)商品房，價(jià)格由市場(chǎng)來(lái)決定；中低收入者購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房采取政府指導(dǎo)價(jià)；低收入者租住廉租房，這部分居住群體應(yīng)當(dāng)享受政府的住房補(bǔ)貼。

    在采訪中，張躍慶表示了對(duì)解決住房資源配置問(wèn)題的幾點(diǎn)建議。

    首先，從北京現(xiàn)在的土地儲(chǔ)備來(lái)看存量并不多，北京土地資源已經(jīng)很緊張，在這個(gè)前提下，不一定非得大面積開(kāi)發(fā)低檔商品房來(lái)滿足中低收入群體對(duì)住房的需求。其次，政府可以適當(dāng)加大存量房的開(kāi)發(fā)力度，充分培育二級(jí)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是梯級(jí)消費(fèi)的市場(chǎng)，不同收入水平的人應(yīng)該享受不同層次的產(chǎn)品。再次，改變政府住房補(bǔ)貼的方式，建議從現(xiàn)在的“補(bǔ)磚頭”（建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房）改為“補(bǔ)人頭”，住房補(bǔ)貼按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)到職工手中。這樣也將有效解決目前經(jīng)濟(jì)適用房政策出現(xiàn)的各種問(wèn)題，如高收入的有錢(qián)人反而可以買(mǎi)到經(jīng)濟(jì)適用房，恰使這些人享受到了政府的補(bǔ)貼。

    張磊認(rèn)為，政府和開(kāi)發(fā)商都應(yīng)當(dāng)盡力以解決市場(chǎng)對(duì)第一居所需要為主要目的。對(duì)于低收入者，比如在等待拆遷的老百姓，則更需要政府加大調(diào)控力度，給低收入者提供足夠的供應(yīng)量�！霸谖磥�(lái)1-2年內(nèi)60-130平方米的房子將是最好賣(mài)的�！睆埨谌缡钦f(shuō)。

    開(kāi)發(fā)商觀點(diǎn)

    房?jī)r(jià)收入比還是正常的

    “我認(rèn)為北京房?jī)r(jià)收入比還是比較正常的�！北本〇|方卓越房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理王崢表示，人們?cè)诳紤]消費(fèi)者年收入的時(shí)候，往往是考慮個(gè)人工資收入這一塊，但這可能不是實(shí)際情況。

    大家覺(jué)得現(xiàn)在房?jī)r(jià)與家庭年收入的比值較大，一個(gè)原因是沒(méi)有把一年全部的收入考慮進(jìn)去，實(shí)際現(xiàn)在許多人的收入情況很復(fù)雜，除了工資之外，還有許多不確定收入。也正因?yàn)槠洳淮_定，所以人們更習(xí)慣只測(cè)算固定的工資收入，而現(xiàn)在的趨勢(shì)是不確定收入要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于固定工資。

    代理商視角

    開(kāi)發(fā)商不考慮房?jī)r(jià)收入比

    北京世紀(jì)皓產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司副總經(jīng)理畢征認(rèn)為，項(xiàng)目有低中高之分，低端項(xiàng)目更多具有大眾消費(fèi)性，可能就更需要考慮區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)力。但越是高檔項(xiàng)目，就越具有文化屬性，其總價(jià)和購(gòu)房人的年收入就更加沒(méi)有可比性。畢征指出，開(kāi)發(fā)商一般不考慮房?jī)r(jià)和收入比這個(gè)問(wèn)題。從具體實(shí)踐來(lái)說(shuō)，代理商在做項(xiàng)目的時(shí)候一般先規(guī)劃項(xiàng)目類(lèi)型，考慮客群與項(xiàng)目之間的關(guān)系，然后定一個(gè)客群能夠接受的總價(jià)，習(xí)慣上也不會(huì)去考慮房?jī)r(jià)與收入比這樣的問(wèn)題。

    計(jì)算

    多種算法顯示京房?jī)r(jià)收入比在10左右

    據(jù)北京市政府發(fā)布的信息顯示，2004年北京城市居民人均可支配收入達(dá)15637.8元，以普通三口之家為例，家庭年收入約在4.7萬(wàn)元左右，而北京市建委對(duì)去年在售商品房?jī)r(jià)格的調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2004年北京市商品住宅期房買(mǎi)賣(mài)價(jià)格為5629元/平方米，以三口之家購(gòu)買(mǎi)100平方米的房屋進(jìn)行計(jì)算，總房?jī)r(jià)達(dá)56萬(wàn)元左右，與收入比值達(dá)到了12.即便以商品住宅現(xiàn)房平均銷(xiāo)售價(jià)格的4747元/平方米來(lái)計(jì)算，總房款也要47萬(wàn)，房?jī)r(jià)收入比也超過(guò)了10.再看看今年年初的形勢(shì)。據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局資料顯示，今年第一季度北京市城市居民人均可支配收入4564.3元，以其作為平均的參考水平，人均年可支配收入可計(jì)為1.8萬(wàn)元，家庭年收入則為5.4萬(wàn)元。而今年1-2月，全市商品住宅期房買(mǎi)賣(mài)平均價(jià)格為5779元/平方米，同比計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比值也達(dá)到了10.7。      （陸 銳）