1996~2000：緩慢回升

    二十世紀(jì)八十年代，歐洲一些主要工業(yè)國家如英國、丹麥、挪威等房地產(chǎn)泡沫破裂導(dǎo)致各國房價下降近30%，持續(xù)低迷19個季度。英國房價從1984年開始增長，到1988年達(dá)到頂點，隨后開始一路下跌，1995年跌至谷底。1996年開始有回升跡象，此后一直順利增長。從1996年到2000年間英國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了增長穩(wěn)定、低通脹和低失業(yè)率的良好狀態(tài)，其利率也處于歷史較低水平，年收入增長率基本穩(wěn)定在4%左右，房價長勢也較為緩和；之后五年則一路高歌。

　　1996年2月2日的《泰晤士報》撰文指出，剛剛從低谷中恢復(fù)過來的英國房價已經(jīng)連續(xù)六個月增長。英國最大的抵押貸款銀行哈利法克斯銀行的房價指數(shù)報告表明，盡管當(dāng)前房價仍然低于1995年同期，但仍然以每個月0.1%的速度緩慢上揚，現(xiàn)在價格已經(jīng)比1995年最低點高了1.3%。之后的一段時間，房價時高時低，蘇格蘭一帶曾出現(xiàn)均價2000英鎊的下跌，但倫敦等城市總體維持小規(guī)模的增長。德國摩根建富銀行在1996年5月預(yù)言次年歐洲整體房屋價格會有6%-8%的小規(guī)模增長，到1997年底各經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計均表明，房價增長超過了預(yù)期。

　　有資料顯示，從1983年到2002年期間，英國地價上漲了926%。從1996年開始，英國房產(chǎn)價格年均升幅都超過8%。尤其是倫敦市中心的房價，在這個期間升值180%。

　　2001~2004：冷熱不均

　　以英國為例，自2001年上半年開始，由于利率降低，新建住房供不應(yīng)求，政府新建住房規(guī)定導(dǎo)致建造成本上升，英國房地產(chǎn)價格一直強(qiáng)勁上升。到2004年底，全國平均房價上漲近70%。英國國家建筑協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，2002年英國房價飆漲了25.3%，抵押貸款持續(xù)增長。經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞里克斯·拜尼斯特稱，英國2002年的房屋銷售額直逼1989年的歷史高點；2002年全年抵押貸款比2001年增長了36%，是上世紀(jì)80年代地產(chǎn)熱潮時的抵押貸款額的4倍。僅2002年11月份與12月份，房價就分別增長1.7%和2%。

　　倫敦房價經(jīng)過每年20%以上的速度上漲，已經(jīng)將歐洲其它城市的房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在身后。2004年英國平均房價為15.4萬英鎊，倫敦更高達(dá)27.8萬英鎊。而在布魯塞爾，每套房子平均價格約合10萬英鎊。有專家認(rèn)為高價豪宅的交易頻繁推動了房價不斷高漲，倫敦這個富豪聚居的國際性大都市，資產(chǎn)超過10億英鎊的超級巨富有40多位。自2001年以來，由于普通住宅價格上漲60%以上，百萬富翁的人數(shù)隨之大大增加。現(xiàn)在英國有42.5萬名百萬富翁，而2001年的數(shù)字為23萬。

　　英國地產(chǎn)熱波及了法國。根據(jù)英國皇家特許測量師學(xué)會的數(shù)據(jù)顯示，法國房價去年升幅超過16%，升幅超過美國，自1998年以來的累計漲幅更是高達(dá)71%。巴黎的房地產(chǎn)市場毫無降溫跡象，市區(qū)的公寓價格較幾年前漲了87%，超過全國平均水平。蓬皮杜中心(Pompidou Center)附近的幾個街區(qū)至少有10個房地產(chǎn)中介店，在這里公寓的掛牌價為42萬歐元。39歲的銀行家埃里克·馬爾桑五年前賣掉了巴黎市中心的一套公寓，錯過了法國房價飛漲的機(jī)會；上世紀(jì)90年代中期，他還曾以低價賠本賣出了一套公寓�，F(xiàn)在他“懊悔不迭”：“買房子是錯不了的，只有賣房子才會犯錯�！� 法國央行在去年10月份的一份報告中指出，房價如果按照目前的速度繼續(xù)上漲，市場將具有風(fēng)險。

　　意大利的房價也一路高歌。盡管該國經(jīng)濟(jì)增長緩慢，但僅在2003年一年內(nèi)房屋價格就上漲了10.4%；盡管漲速低于愛爾蘭、荷蘭以及西班牙等國，但從1997年到2004年6月，增幅也達(dá)到54%。歐洲經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，這是意大利人的“投資避風(fēng)港”心態(tài)導(dǎo)致，近年來意大利經(jīng)濟(jì)屢遭丑聞打擊，先是阿根廷政府拖欠債款，隨后奇里奧與帕瑪拉特公司倒閉，人們只好把投資從股市轉(zhuǎn)向樓市。

　　但在房地產(chǎn)市場已連續(xù)幾年低迷的德國，去年房屋價格則跌了2%。辦公物業(yè)的空置率也很高，慕尼黑達(dá)8%，法蘭克福高達(dá)12%。2002年之前空置率還一直很低，現(xiàn)在已經(jīng)到了足以預(yù)警的程度。德國媒體普遍認(rèn)為從整個西歐的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，房地產(chǎn)接近飽和，開發(fā)的潛力已經(jīng)很小，目前的房價和經(jīng)濟(jì)處于相對停滯不前的狀況。經(jīng)濟(jì)專家認(rèn)為寬松的利率環(huán)境不但沒有刺激德國經(jīng)濟(jì)的增長，反倒促進(jìn)了其它國家房地產(chǎn)市場泡沫的形成。

　　最近的報告指出，2004年去年第三季度西班牙房地產(chǎn)價格的漲幅17.2%，法國為15.5%，意大利為12.8%，愛爾蘭為12%，但德國當(dāng)季的房地產(chǎn)價格跌了0.9%左右。有人說，如果不是德國住宅市場持續(xù)低迷，歐洲的房價還會繼續(xù)上升。

　　2005：漲期將結(jié)束？

　　英國大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家紛紛把房地產(chǎn)市場價格下跌列為影響2005年經(jīng)濟(jì)增長的令人擔(dān)憂的主要因素之一。從去年底以來，無論是抵押貸款銀行，還是住房銷售代理，抑或房地產(chǎn)市場跟蹤調(diào)查機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)和調(diào)查結(jié)果都無一例外地顯示，英國房地產(chǎn)市場連續(xù)近4年的快速上漲周期宣告結(jié)束，2005年房地產(chǎn)市場甚至可能出現(xiàn)大幅下降。

　　國家建筑協(xié)會2004年10月底的報告顯示，10月份英國房屋價格按月度調(diào)整跌幅為0.4%，年增長率也從17.8%下降至15.3%。這是三年來房價首次下跌。其統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止2004年底，英國房屋均價為15.2159萬英鎊，比7月份15.4299萬英鎊的最高點減少逾2000英鎊。報告還指出始于歷時近十年的英國房價大幅上漲期基本宣告結(jié)束。

　　其他國家盡管長勢仍然旺盛，但英國一直是整個歐洲房地產(chǎn)的晴雨表，加之歐洲央行已經(jīng)對歐洲尤其是歐元區(qū)房價“競飆”表示擔(dān)心，很有可能通過加息等一系列手段控制房價增長，所以歐洲各大媒體紛紛預(yù)測2005年很可能歐洲房地產(chǎn)停止過盛繁榮的一年。