在調(diào)控手段從“嚴(yán)把土地和信貸兩道閘門(mén)”轉(zhuǎn)向“利率并軌”的同時(shí)，調(diào)控目標(biāo)悄然完成了從“抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱”向“既要抑制投資過(guò)熱又要抑制投機(jī)需求”的轉(zhuǎn)變。

&n bsp;   也就是說(shuō)，逐步由“供給控制”轉(zhuǎn)向了“供需雙控”轉(zhuǎn)型的軌道。

    于政策組合拳日現(xiàn)影響之時(shí)，其持續(xù)效力能否成功熨平房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱的周期？靜觀之時(shí)，銀監(jiān)會(huì)政策法規(guī)部副主任李伏安以學(xué)者身份接受了本報(bào)記者專訪。

    供需緊張：調(diào)控的重點(diǎn)

    《21世紀(jì)》：2004年上海市出現(xiàn)前所未有的現(xiàn)象：幾乎每開(kāi)一個(gè)新樓盤(pán)，就出現(xiàn)排隊(duì)購(gòu)房甚至雇人排隊(duì)的場(chǎng)面；2005年，排隊(duì)購(gòu)房進(jìn)一步升溫。為何會(huì)出現(xiàn)這樣的搶購(gòu)風(fēng)潮？

    李伏安：最根本的原因是由供需關(guān)系決定的。對(duì)房地產(chǎn)的需求必然會(huì)來(lái)自居住需要和投資需要兩個(gè)方面，因?yàn)榉慨a(chǎn)本身就是二重性的。有一組數(shù)據(jù)可以參照：去年全國(guó)1-10月土地開(kāi)發(fā)面積同比增長(zhǎng)9%，增幅回落30.5個(gè)百分點(diǎn)；2004年商品房竣工面積比上年增長(zhǎng)2.1%，下降28.2個(gè)百分點(diǎn)。

    但是在供給大幅減少的同時(shí)，需求卻非常強(qiáng)勁：2004年全國(guó)商品房銷售額同比增長(zhǎng)13.7%，超過(guò)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度29個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積超出同期竣工面積；商品房銷售額中個(gè)人消費(fèi)量占比達(dá)到92.7%。

    因此，供需緊張成為2004年以來(lái)的一個(gè)新問(wèn)題。

    《21世紀(jì)》：這個(gè)矛盾為什么會(huì)在去年集中爆發(fā)出來(lái)呢？

    李伏安：2004年，由于固定資產(chǎn)投資過(guò)熱，中央果斷通過(guò)把住“土地和信貸兩道閘門(mén)”對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)熱行為進(jìn)行了抑制，例如減少新批地塊、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資金、控制信貸投向等，使商品房開(kāi)發(fā)和完成開(kāi)發(fā)的面積大量減少。

    但是由于經(jīng)濟(jì)處于增長(zhǎng)周期，需求的增長(zhǎng)是持續(xù)的。這從個(gè)人購(gòu)房面積占商品房銷售面積的比例就可以看出，個(gè)人的比重越來(lái)越高(參見(jiàn)附表)。但去年的調(diào)控更側(cè)重了對(duì)供給進(jìn)行抑制，而對(duì)需求的控制卻相對(duì)較少。這樣供需緊張的矛盾就更加集中了。

    《21世紀(jì)》：這種供需緊張的狀況有沒(méi)有可能在2005年得到緩解？

    李伏安：由于土地開(kāi)發(fā)周期的存在，一般一個(gè)樓盤(pán)需要2年左右的時(shí)間開(kāi)發(fā)完成，所以去年土地開(kāi)發(fā)面積的減少將直接影響到今明兩年的供給，而今年頭兩個(gè)月由于固定資產(chǎn)投資依然增長(zhǎng)較快，所以對(duì)土地的控制不會(huì)放松，將繼續(xù)影響供給。綜合這些分析，調(diào)節(jié)商品房供需緊張的矛盾將成為最近幾年房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)。

    一個(gè)被“搭錯(cuò)車”調(diào)控的行業(yè)

    《21世紀(jì)》：如此看來(lái)，去年對(duì)供給的調(diào)整是否力度適中且正當(dāng)其時(shí)呢？

    李伏安：我個(gè)人的觀點(diǎn)，對(duì)固定資產(chǎn)投資過(guò)熱應(yīng)該進(jìn)行控制，但是不應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)尤其是住宅房的供給進(jìn)行控制。我們的固定資產(chǎn)投資過(guò)熱主要是由于地方政府換屆、加大基建導(dǎo)致的，集中表現(xiàn)在市政建設(shè)、基建、開(kāi)發(fā)園區(qū)、大型購(gòu)物中心等方面的投資過(guò)熱；房地產(chǎn)投資當(dāng)然是固定資產(chǎn)投資的一個(gè)重要組成部分，但固定資產(chǎn)投資過(guò)熱不等于商品房市場(chǎng)過(guò)熱，真正的房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的高峰不出現(xiàn)在這兩年，而是在更早的前幾年。引致宏觀調(diào)控的應(yīng)該是前面的過(guò)熱部分，我認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)被搭錯(cuò)了車調(diào)控的行業(yè)。

    反過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)需求的高峰則出現(xiàn)在這兩年。雖然宏觀調(diào)控產(chǎn)生的投資擠出效益在一定程度上反向加大了這個(gè)峰值，但產(chǎn)生需求的高峰主要還是發(fā)展中國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)階段性現(xiàn)象和必然結(jié)果，也是中國(guó)在世界經(jīng)濟(jì)格局中地位發(fā)生變化的結(jié)果，這在一定程度上是超出政策調(diào)控能力之外的。

    《21世紀(jì)》：你是用什么論據(jù)來(lái)支撐這個(gè)觀點(diǎn)的？統(tǒng)計(jì)中的哪些數(shù)據(jù)反映了供給和需求的調(diào)控是不匹配的？

    李伏安：我們?cè)诮衲?月份做過(guò)一次對(duì)上海、浙江等房地產(chǎn)增幅較快的城市的調(diào)查，最明顯的感覺(jué)就是信貸的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題非常突出。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金主要銀行貸款的現(xiàn)實(shí)格局下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款回落太快，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金緊張、市場(chǎng)供給大量減少；而個(gè)人信貸增長(zhǎng)卻很迅猛，反映出需求依然很強(qiáng)勁。你可以比較下面的兩組數(shù)據(jù)。

    2004年底，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為2.63萬(wàn)億元，比2003年增加4890億元，同比增長(zhǎng)23%，比上年增幅回落18個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款余額為7811億元，比2003年增加1153億元，同比增長(zhǎng)17%，比上年增幅回落32個(gè)百分點(diǎn)；其中，住房開(kāi)發(fā)貸款余額為4437億元，比2003年增加806億元，同比增長(zhǎng)22%，比上年增幅回落81個(gè)百分點(diǎn)。

    2004年底，住房按揭貸款余額為1.6萬(wàn)億元，比2003年增加4161億元，同比增長(zhǎng)35%，比上年增幅僅僅回落8個(gè)百分點(diǎn)；住房按揭貸款增幅高出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款增幅18個(gè)百分點(diǎn)。

    《21世紀(jì)》：銀行信貸支持力度的結(jié)構(gòu)性失衡，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有怎樣的預(yù)期影響呢？

    李伏安：從土地開(kāi)發(fā)、建筑到購(gòu)房，銀行的信貸資金已經(jīng)貫穿到整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中。一般銀行信貸占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的60%-70%或更高，銀行資金供應(yīng)增幅的大幅削減將直接影響到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)能力，影響到房地產(chǎn)的供應(yīng)量的增長(zhǎng)，這就必然會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期和市場(chǎng)行為的變化。

    基于前面介紹的市場(chǎng)形勢(shì)，我再來(lái)提三個(gè)假設(shè)：假如預(yù)期明年房產(chǎn)竣工面積會(huì)減少？假如預(yù)期明年新開(kāi)工面積會(huì)減少？假如預(yù)期明年土地供應(yīng)還會(huì)減少？你覺(jué)得市場(chǎng)將會(huì)怎樣判斷房地產(chǎn)的價(jià)格走向呢？而購(gòu)房者又會(huì)采取怎樣的購(gòu)房行為？毫無(wú)疑問(wèn)，會(huì)出現(xiàn)搶購(gòu)、假購(gòu)、囤積和待銷。而房?jī)r(jià)的上漲又會(huì)進(jìn)一步刺激投機(jī)。

    《21世紀(jì)》：兩年前上海的投機(jī)炒房行為沒(méi)有如此興盛，這之中是否有一個(gè)轉(zhuǎn)化的過(guò)程，也就是說(shuō)房地產(chǎn)熱正在由投資熱轉(zhuǎn)向投資和投機(jī)的雙重過(guò)熱？

    李伏安：對(duì)此可能會(huì)有不同的看法，但現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)現(xiàn)象不能不引起我們的關(guān)注和思考。有一點(diǎn)需要說(shuō)明的是，房地產(chǎn)作為一種投資產(chǎn)品，也是有風(fēng)險(xiǎn)的，因此也會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)投資溢價(jià)，也就會(huì)有投資貼水。國(guó)際上一些房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟的市場(chǎng)，像巴黎，1999年以來(lái)，每年的投資貼水也在4%-6%左右。中國(guó)的水平顯然比這個(gè)要高，在加上平均存款收益率，我們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)和水平應(yīng)該有一個(gè)理性的預(yù)期。

    雙向調(diào)整的五大難題

    《21世紀(jì)》：市場(chǎng)上有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在增加供給的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)需求進(jìn)行一定的控制，你是否贊同這種雙向調(diào)整？

    李伏安：我首先要問(wèn)你幾個(gè)問(wèn)題：當(dāng)人均收入跨過(guò)1000美元、3000美元、5000美元的時(shí)候，需求是不是能被控制的？當(dāng)消費(fèi)貸款成為銀行的新貴的時(shí)候，作為商業(yè)運(yùn)行的主體，銀行是否愿意退出對(duì)需求的支持？當(dāng)上海想要成為而且已經(jīng)正在成為亞洲或世界經(jīng)濟(jì)金融中心的時(shí)候，需求是否必然會(huì)演變成一種超出上海人的投資和購(gòu)買能力的需求？當(dāng)人民幣預(yù)期升值，且已部分可兌換的時(shí)候，世界資本的投資和獲利需求是否是可抑制的？對(duì)境外資本的阻擋是否是可能的？當(dāng)股市低迷、債市太弱、直接到境外投資還不被允許等情況的存在，事實(shí)上已經(jīng)存在十分有限的資本投資渠道的時(shí)候，需求還有多大的調(diào)控空間？我們更應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，這種需求是一種市場(chǎng)能量，是很難靠調(diào)控手段去控制的。

    《21世紀(jì)》：現(xiàn)在很多地方政府在大量增加經(jīng)濟(jì)適用房，以此調(diào)節(jié)供需、滿足低收入者的居住需求，比如上海今年就將投入2000萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，你認(rèn)為這是否是一種有效的調(diào)控手段？

    李伏安：這個(gè)是可以的，雖然所有住房都會(huì)有居住和投資雙重價(jià)值，但是在執(zhí)行的時(shí)候應(yīng)該對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行明確的功能界定，經(jīng)濟(jì)適用房是沒(méi)有投資價(jià)值的，所以不可以納入市場(chǎng)交易，因此，政府必須明確要求當(dāng)居住者不再符合進(jìn)駐條件時(shí)由政府進(jìn)行原價(jià)反購(gòu)，以循環(huán)使用。也就是它的定位非常明確：是滿足最低收入者居住需求的，不是用來(lái)交易的，更不能變成中高收入者的投資產(chǎn)品。對(duì)非經(jīng)濟(jì)適用房，則應(yīng)完全交給市場(chǎng)去解決。