“現(xiàn)在上海二手房市場基本是有價無市。”
房貸新政尚未完全落地，４月初，國務(wù)院一紙“關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知”給已經(jīng)風雨欲來的房地產(chǎn)市場再次重擊。作為國內(nèi)樓市焦點，上海市政府隨即出臺一系列政策“組合拳”
遏制投機炒房，一周后，被視為“政策市”的上海房地產(chǎn)市場開始呈
現(xiàn)膠著狀態(tài)：據(jù)一位房產(chǎn)中介介紹，在這一周中，上海二手房市場拋盤量明顯增加，但接盤者卻減少近１０％。
面對這種有價無市的膠著狀態(tài)，前期活躍的境內(nèi)外投資者到底如何打算？記者走訪了數(shù)位境內(nèi)外投資者，試圖勾勒出這些炒房資金的新動向。
境內(nèi)炒房者政策保底 堅守樓市
“我手上還有２０００萬資金，最近還在期房市場上買入房產(chǎn)�！币晃粶刂荽筚Y金炒房客一見記者便神閑氣定地說道，“你不知道，現(xiàn)在新房市場（一手房市場）仍舊很火爆，買不到房子，很多人還是看好房價。”
據(jù)該投資者介紹，一般炒房者都不會購買二手房市場的房子，通常都是去新房市場購買一手房，然后到二手房市場溢價拋掉。他們基本壟斷了一手房市場的房源，真實的住房需求者很難在一手房市場上買到房，只能在二手房市場上買到。
對現(xiàn)在二手房市場出現(xiàn)的疲軟狀態(tài)，這位投資者似乎并不擔心：“我們始終認為，需求仍舊是存在的，現(xiàn)在的疲軟并不能表示需求減弱，只說明現(xiàn)在這些需求者持幣觀望。這只是暫時的�！�
而另一些炒房者則向記者表示，面對政府的強硬姿態(tài)和上海市政府的“組合拳”，他們已經(jīng)有了“對策”。比如，上海銀行同業(yè)公會《關(guān)于進一步加強個人住房貸款管理的指引》中規(guī)定：銀行停止一年內(nèi)轉(zhuǎn)按揭服務(wù)；炒房者認為，這條規(guī)定并沒有給他們的運作帶來很大障礙，他們可以通過兩種方法規(guī)避：一種方法是購買者只支付給賣出者一部分房款，一年內(nèi)銀行貸款仍舊由賣出者支付，待一年后能夠轉(zhuǎn)按揭了，再簽訂購房合同，購買者支付另一筆房款并承擔后續(xù)還貸責任；另一種做法是賣出者用購買者首付資金和部分自有資金先將銀行按揭貸款還上，這樣購買者便能在銀行辦理按揭貸款，然后再將資金全額付給賣出者。
至于市場上二手房拋盤增加，前述炒房者認為，這些拋盤大部分來自于一些資金實力較差的短線炒房者�！岸叹�炒房者資金壓力比較大，現(xiàn)在他們認為已經(jīng)獲利了，而且未來形勢不十分明朗，所以就開始拋盤。而像我們這樣的長線投資者，投資期限大概都在２至３年左右。”
長線炒房者就沒有資金壓力？“壓力要小得多。我們的融資渠道不同。比如，短線資金一般是拆借來的資金，每月要償付不少的高比例利息；而我們是通過親戚、親戚的朋友、朋友、朋友的親戚……集資而來的，不是拆借，算是入股。就是說，有了收入大家分成，賺得多分得多，賺得少分得少，每月沒有償還利息的壓力。”這位溫州炒房者對記者解釋。
“即使是長線投資，難道你們不顧慮將來房價大跌的風險？”
“不怕。國務(wù)院的《通知》里面明確寫著防止房價大起大落，這就說明政府是不會讓房價大跌的。我們很早就介入房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在手中的房子成本都很便宜。防止大落，也就是說，政府已經(jīng)為我們前期收益保了個底，我們還擔心什么？”該投資者笑言：“至于現(xiàn)在市場預(yù)測今年房價可能有所回落，我覺的這很正常，房價波幅在１０％左右都屬于正常調(diào)整�！�
“國務(wù)院的《通知》其實給我們吃了另一個‘定心丸’，防止房價大起也是我們的心愿。房價漲得越快也就一味著將來會跌得越快，現(xiàn)在如果每年能保持１０％的增長速度，對我們這些長線投資者也很不錯。”這位投資者表示，除了投資房地產(chǎn)，自己手中的資金暫時找不到其他投資渠道，所以非常希望房價能保持每年穩(wěn)定增長，從而給自己的投資帶來穩(wěn)定收益。
境外投機者：
相信政府力量 別尋他途
“政府對于房價的調(diào)控一次可以不聽，第二次就不得不聽了�！币晃幌愀鄢捶空叩脑捄苣艽砭惩獬捶空咭恢軄淼男膽B(tài)：相信政府的行政干預(yù)能夠?qū)Ψ績r起到調(diào)控作用。
據(jù)一位專門幫助境外投資者購房的中介人士介紹，近期已經(jīng)有一個握有上百套上海高檔房的海外華人炒房團準備將手中部分房產(chǎn)拋售�！爱斎�，我們不會大量拋售房子，或者是割肉拋售，那樣會引起房價大跌，也不是我們愿意見到的。但從目前狀況來看，由于國內(nèi)還不是非常市場化，政府的行政干預(yù)對于我們是最大的風險。我們不敢同政府博弈，因此想了結(jié)部分收益�！币晃缓Ｍ馊A人對記者說。
至于未來是否會繼續(xù)追加對內(nèi)地房地產(chǎn)市場的投資，該投資者表示不會——因為相信政府的行政調(diào)控能力，預(yù)計房價會有所回落。“按照我們的經(jīng)驗，應(yīng)該先是上海周邊地區(qū)房價下跌，然后再是市中心高檔房跌�！币晃幌愀弁顿Y者分析。
盡管資金不再進入房地產(chǎn)市場，但并不代表這些海外資金放棄博弈人民幣升值的初衷�！拔覀冊趯ふ倚碌耐顿Y方向�！痹摼惩獬捶空弑硎�。
據(jù)一位海外華人介紹，目前在國內(nèi)市場博人民幣升值的炒房資金一般不是大型資金，而是一些海外民間集資，因此對投資項目的流動性要求不是非常高，一般要求變現(xiàn)年限在２至３年左右。根據(jù)這一資金規(guī)模和流動性等特點，這些境外資金撤出房地產(chǎn)后大多會投資于類似于房地產(chǎn)市場的實體經(jīng)濟中。
據(jù)上述香港炒房者介紹，很多博人民幣升值的海外資金下一個目標是“國退民進”企業(yè)。在具體選擇中，這些資金最先考慮的是流動性和變現(xiàn)能力。據(jù)他介紹，為了能夠在２至３年后順利撤出，一般現(xiàn)在外資會選擇以下幾類國退民進企業(yè)進入：一是出口企業(yè)；二是可能上市的企業(yè)；三是將來可能成為中外合資或外商獨資的企業(yè)，以便其股權(quán)順利拋出。
面對一系列房地產(chǎn)政策的重拳出擊，炒房資金陣營開始分化，但市場與政策的博弈仍在繼續(xù)，命運多舛的中國房地產(chǎn)市場走勢如何，我們拭目以待。
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遏制投機炒房，一周后，被視為“政策市”的上海房地產(chǎn)市場開始呈現(xiàn)焦灼狀態(tài)：據(jù)一位房產(chǎn)中介介紹，在這一周中，上海二手房市場拋盤量明顯增加，但接盤者卻減少近１０％。
（黃 嶸）
