上海最近幾年房?jī)r(jià)實(shí)際增長(zhǎng)率在20%以上！有了這么大的利潤(rùn)空間，上海人以及更多的境外人士和外地人對(duì)投資上海房地產(chǎn)“有恃無(wú)恐”！投資和投機(jī)“蔚然成風(fēng)”

　　上海房?jī)r(jià)比北京貴，而且貴多了。

　　上海6000元的房?jī)r(jià)一下“竄”到1萬(wàn)元，1萬(wàn)元的“竄 ”到15000甚至2萬(wàn)元。上海中心城區(qū)房?jī)r(jià)的漲幅高達(dá)20-30%以上，市中心均價(jià)已達(dá)17000元，而北京CBD商品房均價(jià)才過(guò)1萬(wàn)。從2004年年初起，北京就有權(quán)威人士高調(diào)嚷嚷漲價(jià)，年底結(jié)算，漲幅不過(guò)7%、8%。

　　上海房?jī)r(jià)從比北京低一大截，到大幅反超北京，不過(guò)短短二三年。

　　去年底，從上海住交會(huì)回來(lái)的京城大腕們，以不平之心開始探究北京房?jī)r(jià)沒有上海貴的原因，后將“罪過(guò)”歸咎于京城媒體宣傳力度不夠及北京政府規(guī)劃措施不夠。而兩位權(quán)威人士更是通過(guò)媒體宣稱，應(yīng)該從京滬文化差異和價(jià)值取向差異上尋找根源。

　　其中一位認(rèn)為，上海是一個(gè)商人意識(shí)占主體的城市，北京市民的價(jià)值取向則更為多元化，絕大多數(shù)北京人對(duì)投資不敏感，投資只是他們關(guān)注事情中的一項(xiàng)。但是對(duì)上海人而言，投資則是全體一致的第一要?jiǎng)?wù)，這是上海樓價(jià)能夠升高的前提�！� 另一位的分析如出一撤：“上海人更容易將彼此投資獲利的信息進(jìn)行傳遞，從而在傳遞過(guò)程中，將大家對(duì)于地產(chǎn)投資獲利的心理熱度越抬越高，使得越來(lái)越多的人參與投資，這是上海房?jī)r(jià)上升的極其重要的原因�！�

　　上述權(quán)威人士的分析有一定道理，但將人文因素作為主要原因，未免本末倒置。

　　作者認(rèn)為，京滬兩地房?jī)r(jià)上漲幅度和投資熱情不同，根本原因不是北京人沒有上海人想賺錢，而是北京市場(chǎng)無(wú)法讓人賺錢！北京最近幾年房?jī)r(jià)上漲較慢，投資熱情較低，投資比重較小，投資獲利信息不暢的主要和根本原因。一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率在10%以內(nèi)時(shí)，公眾投資過(guò)熱及房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的情況就不會(huì)出現(xiàn)。超過(guò)10%就將出現(xiàn)截然不同的情況，年增長(zhǎng)率10%是投資分界線。北京和上海正好處于這個(gè)界限的兩端，兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種不同均由此而來(lái)。

　　北京是溫水

　　北京這幾年房?jī)r(jià)上漲大約就在5-10%之間，并沒有出現(xiàn)上海那樣普遍強(qiáng)勁和持續(xù)20%以上的上漲，加上北京交易成本和交易難度比上海大很多，使得本來(lái)就“偏低”的房?jī)r(jià)上漲和投資回報(bào)變得更加“似是而非”，人們萌發(fā)出“賺得不爽”或者“根本沒賺”的感覺，這是造成北京市民以及“兩外”人士對(duì)北京房地產(chǎn)投資熱情不高和不敏感的根本原因。

　　北京房屋交易的費(fèi)用比上海大得多。首先，買進(jìn)要支付簽約及產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)、外地人購(gòu)房審批費(fèi)、公證費(fèi)、按揭律師費(fèi)、抵押登記及公證費(fèi)等等(在上海這些都不需要，除了境外人士需要做買賣和貸款公證外)。賣出時(shí)，委托尋找買家必須支付中介費(fèi)，提前還貸有些銀行也要收取手續(xù)費(fèi)。第二、北京房地產(chǎn)局規(guī)定必須拿到小產(chǎn)證才能轉(zhuǎn)讓(上海直到2004年4月才禁止期房轉(zhuǎn)讓)，由此又增加了很大一筆費(fèi)用。第三，外地人在北京買房手續(xù)麻煩，必須到公安局辦理“暫住證”。在上海，外地身份證“一視同仁”，與本地人買房一樣簡(jiǎn)單。在北京辦理產(chǎn)權(quán)證、過(guò)戶等手續(xù)只能由開發(fā)商代理，在上海都可以自己辦理，既方便又省錢。

　　另外，北京契稅比上海高。北京規(guī)定合同單價(jià)9432元以上契稅為3%，9432元以下為1.5%。1999-2003年期間，上海還曾對(duì)“庫(kù)存房”執(zhí)行全免契稅及契稅減半(0.75%)政策。另外，截止目前上海任何價(jià)位的公寓以及聯(lián)體或疊加別墅都只支付1.5%的契稅，只有獨(dú)立別墅才支付3%的契稅。

　　如果在北京買了一套100平方米的商品房，兩年中單價(jià)從1萬(wàn)元上升到12000元，年增長(zhǎng)率10%，總價(jià)上漲了20萬(wàn)元，但是扣除兩年10萬(wàn)元的銀行利息，3萬(wàn)元的契稅和2萬(wàn)元的維修基金，所剩只有5萬(wàn)元，再去掉至少2萬(wàn)多元的中介費(fèi)用和其他交易費(fèi)用，實(shí)際到手也就2萬(wàn)元左右，年利潤(rùn)率不足2%，這不是“好買賣”。

　　上海是火焰

　　房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率達(dá)到10%是投資的臨界點(diǎn)，越過(guò)這個(gè)臨界點(diǎn)，投資就從“不太值”變成“比較值”；如果連續(xù)幾年如此，又會(huì)變得“蠻有賺頭”；如果年增長(zhǎng)率超過(guò)20%以上，連續(xù)幾年如此，投資房地產(chǎn)就成為最好的投資和買賣！

　　上海最近幾年房?jī)r(jià)實(shí)際增長(zhǎng)率就在20%以上！有了這么大的利潤(rùn)空間，上海人以及更多的境外人和外地人對(duì)投資上海房地產(chǎn)“有恃無(wú)恐”！投資熱情互相感染，獲利信息互相傳遞，投資和投機(jī)“蔚然成風(fēng)”。這時(shí)候，即使成本上漲，比如杭州一度執(zhí)行、后來(lái)又不得不取消的征收20%“資本收益稅”政策，賣家也可以輕易將成本和費(fèi)用“轉(zhuǎn)嫁”到買家身上，加價(jià)出售；買家因?yàn)轭A(yù)期賺錢空間很大，加上市場(chǎng)上一房難求，非常樂意接受轉(zhuǎn)嫁來(lái)的成本和費(fèi)用。

　　如果在上海以100萬(wàn)元總價(jià)買進(jìn)一套房子，12個(gè)月后漲到130萬(wàn)元。首付20%即20萬(wàn)元，加上其他各種開支總投入25萬(wàn)元，房?jī)r(jià)上漲30萬(wàn)元。用25萬(wàn)元賺回30萬(wàn)元，年利潤(rùn)率高達(dá)120%。賣掉這套房子后還掉銀行80萬(wàn)元貸款，此時(shí)手里現(xiàn)金就有50萬(wàn)元。用50萬(wàn)元作為首付可以再去“博”總價(jià)250萬(wàn)元的房子。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲20%以上，250萬(wàn)元的房子純利潤(rùn)可以達(dá)到50多萬(wàn)元，利潤(rùn)率依然在100%以上。再次順利拋售，此時(shí)手里現(xiàn)金達(dá)到100多萬(wàn)元，短短三年里實(shí)現(xiàn)財(cái)富翻倍增長(zhǎng)。

　　值得一提的是，當(dāng)時(shí)上海期房轉(zhuǎn)讓政策及期房買賣中，執(zhí)行時(shí)間不長(zhǎng)的銀行“轉(zhuǎn)按揭”政策，更是“火上加油”。在上述交易過(guò)程中，最困難的環(huán)節(jié)就是賣方拿出全額房款80%的資金(上面例子中的80萬(wàn)元)還掉銀行貸款，將銀行抵押解除出來(lái)，并將“產(chǎn)權(quán)”(實(shí)際上是預(yù)售合同所規(guī)定的權(quán)益)轉(zhuǎn)讓到買家。此時(shí)能否拿出80萬(wàn)元(雖然只需要幾周甚至幾天周轉(zhuǎn)的時(shí)間)成為可以“吊死英雄的繩索”。有了銀行“轉(zhuǎn)按揭”之后，一切變得非常簡(jiǎn)單。銀行將賣家債務(wù)(上面例子中的80萬(wàn)元)“自然而然”地轉(zhuǎn)到買家手里(當(dāng)時(shí)規(guī)定只要貸款總額和貸款年限不超過(guò)原來(lái)貸款)。

　　風(fēng)險(xiǎn)堪憂

　　此時(shí)，“一般投資”已進(jìn)入“過(guò)度投機(jī)”階段，不僅跟風(fēng)者無(wú)數(shù)，而且長(zhǎng)期投資變得沒有意義，出租房屋的事情根本不用考慮，短期和超短期投資可以頻頻得手，投資活動(dòng)于是演變?yōu)閱渭兊馁I進(jìn)賣出。由于上漲幅度太大，人們擔(dān)心后市有變甚至崩盤，因此大多數(shù)人選擇落袋為安。但賣掉后發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)繼續(xù)以20%以上速度上漲，因此再次入市，變本加厲快進(jìn)快出，上海二手房交易量(其中很大一部分是次新房)迅速上竄，大約是北京的5倍。而由于此時(shí)手里的現(xiàn)金比首次投資時(shí)增長(zhǎng)一倍，再投資時(shí)人們的“賭性”更大。

　　此時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資者和投資量急劇增長(zhǎng)，大量未來(lái)需求被強(qiáng)制性提前釋放，供需矛盾進(jìn)一步惡化，引發(fā)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，短期和超短期投資盛行，長(zhǎng)期投資被“消滅”，房?jī)r(jià)上漲,由此引發(fā)的過(guò)度投機(jī)輪番上攻，互為因果，形成難以逆轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)。房?jī)r(jià)上漲的“自動(dòng)力”和“慣性”已然形成。而此時(shí)公眾投資者手里大量“囤積”的空轉(zhuǎn)房伺機(jī)而動(dòng)，隨時(shí)可能從“需求”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮┙o”，市場(chǎng)穩(wěn)定和健康程度迅速滑落。

　　改變這種局面，政府“有形之手”完全可以和應(yīng)該發(fā)揮作用，通過(guò)行政和經(jīng)濟(jì)措施，加大交易難度和成本，使得房地產(chǎn)投資從“能夠賺”變成“不能賺”，從“大有賺”變成“稍有賺”，以此降低投資數(shù)量和投資頻率，起到冷卻和保護(hù)作用。長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，對(duì)自住者與投資者都是有益的。所幸的是，目前上海的這些措施已經(jīng)在實(shí)施之中，因此2005年上海房?jī)r(jià)上漲速度有望降下來(lái)。