從2月份開(kāi)始，僅一個(gè)月時(shí)間，溫州炒房團(tuán)就爆出數(shù)起樓市被套案例。溫州資本是否到了欲揮淚割肉卻無(wú)法轉(zhuǎn)身的處境？從南京到上海，這個(gè)一度創(chuàng)造了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)神話的經(jīng)濟(jì)體，很可能面臨著崩盤(pán)的局面。
被套夫子廟
南京市可謂溫州炒房團(tuán)的傷心之地。
在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)界，近
1億元資金被套南京夫子廟大世界商貿(mào)城的故事，被傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。
溫州購(gòu)房團(tuán)炒房獲利的模式多半有兩種，一種是等待升值脫手賺取差價(jià)，另一種則是出租獲利，而大部分溫州人都是采用前一種模式。此次夫子廟大世界商貿(mào)城風(fēng)波，可能因炒房團(tuán)成員幾度提出要求，欲按照合同向房產(chǎn)商退市，但開(kāi)發(fā)商寧可違約也不愿回收商鋪而引起。
這場(chǎng)“內(nèi)訌”出乎溫州購(gòu)房團(tuán)的意料。
大世界商貿(mào)城位居南京的黃金地段。夫子廟步行街繁華而頗具文化底蘊(yùn)，商貿(mào)城剛好位于步行街入口處，樓高五層半，南臨瞻園路，是商業(yè)區(qū)的寸金寸土之地。
“這種商鋪是沒(méi)辦法出售的，根本沒(méi)有市場(chǎng)價(jià)。當(dāng)時(shí)每平方米2000多元購(gòu)進(jìn)還是包租的，年回報(bào)率是8％�！背捶繄F(tuán)成員之一周先生說(shuō)。
3月29日，周先生和炒房團(tuán)代表律師潘統(tǒng)鈕又赴南京，欲與當(dāng)事方面對(duì)面商討根據(jù)合同退還商鋪一事，要求無(wú)果，遂向南京市秦淮區(qū)法院起訴。
這場(chǎng)糾紛起始于2003年4月。和眾多的房產(chǎn)項(xiàng)目一樣，夫子廟大世界商貿(mào)城樓盤(pán)上市首先瞄準(zhǔn)了溫州這批炒家，在溫州的推介會(huì)引起轟動(dòng)。
當(dāng)時(shí)樓市正火，炒家認(rèn)定只要下注就會(huì)有豐厚的回報(bào)。憑著商鋪地域優(yōu)勢(shì)，溫州炒樓團(tuán)以為，商貿(mào)城的鋪位存在巨大的升值空間。
更具誘惑的是，房產(chǎn)商有一個(gè)包租承諾，即購(gòu)買(mǎi)商鋪每年將可以得到總房?jī)r(jià)8％的回報(bào)，包租時(shí)間從6年到12年不等。這與當(dāng)時(shí)銀行的商業(yè)用房5．94％貸款利率相比，他們還可以穩(wěn)賺2．06％。
然而，當(dāng)周先生等人以房?jī)r(jià)總額的60％支付首期房款后，局勢(shì)開(kāi)始一步步惡化。
2004年11月，一封發(fā)自包租方江蘇夫子廟大世界商貿(mào)城有限公司的《關(guān)于將大世界委托經(jīng)營(yíng)回報(bào)率降至5％／年的商請(qǐng)函》翩然而至。根據(jù)商請(qǐng)函上做出的決定，注冊(cè)資金只有500萬(wàn)元的大世界再也無(wú)法承受如此高的巨額回報(bào)，不得不將回報(bào)降為年利率5％。
此份商請(qǐng)函，加上3月16日起房貸利率提升，兩者猶如一槌重錘，擊碎了溫州炒房團(tuán)的投資夢(mèng)。
“按照目前的回報(bào)率，還不夠還53萬(wàn)的貸款利息。”周先生顯得非常沮喪。
溫州炒房團(tuán)南京被套并非是個(gè)案。
據(jù)上海房地產(chǎn)業(yè)人士分析，同樣是商業(yè)性用房，溫州資本在上海沉淀的估算有5000萬(wàn)元，四個(gè)多月了，房?jī)r(jià)上漲幅度不抵銀行利息。
被套之一的購(gòu)樓成員潘女士在溫州從事服裝批發(fā)。2004年10月份，該商場(chǎng)店鋪推介到溫州。當(dāng)時(shí)，潘女士手頭正好有一筆閑錢(qián)，于是迅速和五名親友飛抵上�？疾欤笸度�119萬(wàn)元購(gòu)得一商鋪。本指望能在短期內(nèi)賺個(gè)差價(jià)就脫手，沒(méi)想到4個(gè)月了，119萬(wàn)元的投入總價(jià)也僅上漲1萬(wàn)元。
潘女士介紹，按照銀行一年期最低貸款利率5．58％來(lái)計(jì)算，
她為119萬(wàn)元投入已經(jīng)付出了22134元利息。而目前銀行貸款利率一般行情都在7％左右。潘女士說(shuō)現(xiàn)在后悔莫及。據(jù)稱，在該商場(chǎng)里買(mǎi)鋪的溫州人大約有20人以上，資本投資約百萬(wàn)元起。
利益集團(tuán)的資金鏈
不知從何時(shí)開(kāi)始，豪賭的溫州人不再是一個(gè)不敗的贏家。
當(dāng)溫州炒房團(tuán)還處于大規(guī)模、大批量買(mǎi)進(jìn)物業(yè)的階段時(shí)，獲利離場(chǎng)者只是少數(shù)。最主要的是，溫州有龐大的資本作為后盾。一路失敗了，另一路依然在出擊。被套南京的業(yè)主之一的王先生說(shuō)：“我在杭州、成都、上海等地方都擁有房產(chǎn)，南京我被套只有十幾萬(wàn)，套了就套了，官司要打到底。”
根據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，溫州目前有炒家約1．5萬(wàn)人，這些專(zhuān)業(yè)炒家的炒房資金一般在200萬(wàn)元以上，預(yù)計(jì)1．5萬(wàn)人將投入炒房資金300億元。而在業(yè)界，還廣泛流傳著一個(gè)無(wú)法證實(shí)的說(shuō)法：全國(guó)有10萬(wàn)溫州人在炒樓，動(dòng)用的民間資金高達(dá)1000億元。
年屆而立的林惜在溫州一家證券公司工作，2001年4月，他在中山公園附近的圣約翰名邸買(mǎi)下了自己的第一套上海住房，當(dāng)時(shí)價(jià)格是每平方米6500元，同去的十幾位溫州同伴一共買(mǎi)下了近二十套房子。在他出貨的時(shí)候，該樓盤(pán)的平均售價(jià)是每平方／12000元，接近翻了一番。
林說(shuō)：“我們比溫州第一個(gè)上海購(gòu)房團(tuán)還早四五個(gè)月，去之前已經(jīng)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)了解了上海的樓盤(pán)信息，但到了那里再一算賬，還是不敢相信自己，怎么上海人就不知道這些利潤(rùn)空間呢？”
溫州人的市場(chǎng)敏感并非天成，詳解溫州炒樓團(tuán)運(yùn)作模式，可以發(fā)現(xiàn)溫州資本進(jìn)入樓市普遍存在著偶然性。30多歲的潘女士頗具代表。
1998年，潘女士將手頭7萬(wàn)元現(xiàn)金買(mǎi)了一套二手房，用于出租。
兩年后，潘最終以9．7萬(wàn)元脫手，加上其間收租3萬(wàn)元，凈賺5．6萬(wàn)元。3年后，潘女士因炒房將7萬(wàn)元變成了上百萬(wàn)元的資金。
上百萬(wàn)元的資本預(yù)謀著一場(chǎng)更大規(guī)模的炒樓行動(dòng)。如此周而復(fù)始地短期操作，炒樓的范圍層層放大，價(jià)格也隨之一輪輪上升。當(dāng)然，更多的溫州人并非做此種投機(jī)，也有中遠(yuǎn)期的投資者。
與普通購(gòu)房者相比較，溫州炒房團(tuán)的優(yōu)勢(shì)在于資金實(shí)力雄厚，善于結(jié)盟集體砍價(jià)，買(mǎi)入后哄抬房?jī)r(jià)。以此模式，大多數(shù)溫州人開(kāi)始了異地投資。
溫州瑞安的張先生是一名樓市專(zhuān)業(yè)炒家，從1999年開(kāi)始就混跡于上海樓市。目前，他在上海的達(dá)安花園等住宅區(qū)擁有70多套房子。
張先生說(shuō)：“我個(gè)人算得了什么？大家聚到一起方顯示出資本力量�！睋�(jù)其介紹，溫州炒樓資本主要有自有資本、企業(yè)資本、集資和銀行貸款四種來(lái)源，大多采用按揭方式買(mǎi)進(jìn)物業(yè)。
據(jù)張先生說(shuō)，結(jié)成群的溫州人在新盤(pán)未上市之際，就將整幢樓給買(mǎi)下了。掛上中介牌價(jià)后的樓盤(pán)一上市價(jià)格就升了一波，其間還有中介的敲鑼打鼓——因?yàn)榻灰琢吭酱�，中介提成相�?yīng)會(huì)提高。而且，銀行對(duì)房產(chǎn)按揭貸款也樂(lè)意，在樓市正常發(fā)展的情況下，房產(chǎn)抵押貸款是風(fēng)險(xiǎn)性相對(duì)小的。
某種程度上，房產(chǎn)商、炒樓團(tuán)、銀行和中介猶如組成了一個(gè)利益集團(tuán)，而溫州炒樓團(tuán)只是在這條利益鏈條上的造勢(shì)者。
溫州炒樓團(tuán)的異地投資大多跟風(fēng)操作，缺乏對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘泻痛蟓h(huán)境的預(yù)測(cè)性。這從他們?cè)谫?gòu)房過(guò)程中略見(jiàn)一斑。
早在2004年，就有專(zhuān)家預(yù)測(cè)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的勢(shì)頭停止，溫州炒房團(tuán)就要開(kāi)始品嘗自己釀下的苦酒。
不幸被預(yù)言所中。不僅炒樓團(tuán)在異地頻頻爆出被套，溫州樓市首先被溫州人自己給炒停了。
來(lái)自溫州市房屋交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心統(tǒng)計(jì)資料顯示，去年12月份，該中心辦理二手房交易件數(shù)只有1000出頭，期房權(quán)益轉(zhuǎn)讓200余件，分別較上一月份的1472件二手房交易、467件期房權(quán)益轉(zhuǎn)讓?zhuān)陆盗?2％和53％。
炒樓危害甚于坐莊？
“時(shí)下的樓市和當(dāng)年的股市莫名地相似，連菜市場(chǎng)的老太太都參與了炒房之列。這一輪的國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控就如同當(dāng)年股市的調(diào)控一樣，希望這股熱潮能夠平穩(wěn)著陸。”一位溫州證券業(yè)人士說(shuō)。
其手法是，莊家們先是在底部不動(dòng)聲色地、悄悄地吸貨，這個(gè)過(guò)程常常會(huì)長(zhǎng)達(dá)幾個(gè)月甚至半年到一年，待他們手上握有了大量的籌碼之后，再故作神秘地放出風(fēng)來(lái)，并快速地推高房?jī)r(jià)。
實(shí)際上，溫州成了一批金融貴族的聚集地，溫州民間游資在當(dāng)?shù)責(zé)o法施展拳腳使得他們形成向外轉(zhuǎn)移的利益鏈條。
“實(shí)際上，當(dāng)房?jī)r(jià)在大幅快速上揚(yáng)之時(shí)，他們已經(jīng)在邊打邊撤，一邊吸籌一邊派發(fā)，當(dāng)然派發(fā)的量會(huì)大大地多于吸納的量，他們一手買(mǎi)房一手賣(mài)房，買(mǎi)房的和賣(mài)房的都是他自己�！睖刂莓�(dāng)?shù)匾幻振R的中介介紹。
上海一位證券公司的副總經(jīng)理認(rèn)為，樓市的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)不亞于當(dāng)年的中國(guó)股市；當(dāng)年股市的資金入市與交易有很多種法規(guī)約束，在《中華人民共和國(guó)刑法》第二篇第三章“破壞社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)罪”第4節(jié)“破壞金融管理秩序罪”中，對(duì)操縱證券交易價(jià)格等有明細(xì)的法律條款。而投機(jī)資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)、擾亂金融管理秩序的行為則沒(méi)有提及量刑依據(jù)。
但炒樓對(duì)樓市的危害，則更甚于坐莊炒股對(duì)股市的危害。
他認(rèn)為，因?yàn)楣墒惺且环N投資，是一種有余錢(qián)剩余的金錢(qián)游戲。而住房則是公民的一種必不可少的生活資料�，F(xiàn)在有些地市已出臺(tái)了對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套住房要征收高達(dá)20％的消費(fèi)稅的政策。而這一政策作用首先將在溫州樓市炒家身上體現(xiàn)。
他還聲稱，溫州炒房團(tuán)所扮演的，正是中國(guó)房地產(chǎn)暴利的“終結(jié)者”的角色。李伊琳
責(zé)任編輯：孫琦
