3月17日，個(gè)人購(gòu)房貸款利率調(diào)整后，商業(yè)貸款與公積金貸款的利差再次加大，其中5年以上，采用商業(yè)貸款（下限5.51%）要比公積金貸款（4.41%）多出1.1個(gè)百分點(diǎn)。不言而喻，采用公積金肯定更劃算。那么，相比之下公積金貸款的優(yōu)勢(shì)到底在哪里？通過(guò)采訪有關(guān)人士和比較，記者總結(jié)出以下幾方面。     優(yōu)勢(shì)一     總費(fèi)用比較     根據(jù)“3月17日還款利率調(diào)整后，公積金貸款：5年（含）以下貸款為3．96％；5年以上貸款為4．41％；商業(yè)貸款：5年以上的，下限為5．51％，上限為6．12％”的規(guī)定，分別以貸款30萬(wàn)元，貸款15年和貸款50萬(wàn)元，貸款20年公積金貸款與商業(yè)貸款為例，并通過(guò)某專業(yè)網(wǎng)站計(jì)算公式，結(jié)果顯示：貸款總額越高，使用公積金貸款越劃算。     優(yōu)勢(shì)二     第一套住房貸款及首付款比例     公貸：購(gòu)買(mǎi)商品房期房的，貸款最多為房屋總價(jià)的90％；貸款購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房、集資合作建房等其他性質(zhì)住房的，貸款最多為房屋總價(jià)的95％；     商貸：目前最高可以貸到房屋總價(jià)的80％，公寓和別墅等高檔項(xiàng)目更高。     優(yōu)勢(shì)三     第二套住房貸款及首付款比例     公貸：只要還清第一套住房的貸款，就可以直接申請(qǐng)第二套住房貸款；     商貸：根據(jù)目前多家商業(yè)銀行頒布的標(biāo)準(zhǔn)，二次購(gòu)房或者是高檔住宅的購(gòu)房者將執(zhí)行上限利率（6．12％）和30％以上的首付款。     優(yōu)勢(shì)四     單筆貸款最高額度     公貸：目前一般最高可貸到40萬(wàn)，信用等級(jí)為AA的最高不超過(guò)46萬(wàn)，信用等級(jí)為AAA的最高不超過(guò)52萬(wàn)；     商貸：沒(méi)有最高額度規(guī)定。     優(yōu)勢(shì)五     貸款人年齡限制     公貸：沒(méi)有年齡的限制；     商貸：有年齡上限。     貼息的好處在哪里     個(gè)人住房貸款政策性貼息，是指管理中心與有關(guān)商業(yè)銀行合作，對(duì)商業(yè)銀行發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房擔(dān)保貸款，凡符合管理中心貼息條件的借款人，由管理中心根據(jù)貸款人可以申請(qǐng)的貼息額度，按照商業(yè)性個(gè)人住房貸款和住房公積金個(gè)人貸款的利息差進(jìn)行貼息。     例如，貸款人總借款為50萬(wàn)元，經(jīng)管理中心審核后該貸款人住房公積金貸款額度為20萬(wàn)元，過(guò)去貸款人只能采用組合貸款的方式，即貸款總額50萬(wàn)元＝20萬(wàn)元（公積金）＋30萬(wàn)元（商業(yè)）。而采用新流程后，貸款人只需在銀行辦理商業(yè)貸款的同時(shí)申請(qǐng)貼息業(yè)務(wù)，對(duì)所借的50萬(wàn)元貸款人全部按照商業(yè)貸款利率進(jìn)行還款。其中享受貼息部分的20萬(wàn)元，管理中心將一年兩次向貸款人按照公積金貸款與商業(yè)貸款利率差（不高于基準(zhǔn)利率）計(jì)算出的利息差進(jìn)行貼息。     而對(duì)于采用自由還款的貸款人，在每月償還金額較多的情況下，貸款人總體負(fù)擔(dān)的利息會(huì)相應(yīng)減少。     鏈接     公積金、貼息的前期費(fèi)用對(duì)比     一、公積金、組合及貼息的前期費(fèi)用的構(gòu)成對(duì)比     1．公積金貸款的前期費(fèi)用包括：擔(dān)保費(fèi)（擔(dān)保中心擔(dān)保需要）、抵押物評(píng)估費(fèi)（商品房、二手房需要）及代辦費(fèi)（委托代理經(jīng)辦機(jī)構(gòu)辦理的需要）     2．貼息業(yè)務(wù)前期費(fèi)用包括：貼息擔(dān)保費(fèi)、律師費(fèi)     二、公積金、貼息的前期費(fèi)用的支出對(duì)比     以貸款人購(gòu)買(mǎi)商品房為例，在貸款人貸款金額、貸款年限均相同的情況下進(jìn)行費(fèi)用比較。假設(shè)貸款人購(gòu)買(mǎi)評(píng)估價(jià)值為60萬(wàn)元，貸款金額為40萬(wàn)元，貸款年限為15年，則：     1．公積金貸款方式：（單位：元）     總費(fèi)用＝抵押物評(píng)估費(fèi)＋擔(dān)保服務(wù)費(fèi)     4652＝1500＋3152     2．貼息方式：（單位：元）     總費(fèi)用＝貼息擔(dān)保費(fèi)＋律師費(fèi)     4812．8＝3612．8＋1200                                       （張 翼）