青島市場也不 例外。一位銀行界從業(yè)人士向記者透露，“這幾天行里一直在開會，商量究竟是按照5.508％的下限執(zhí)行，還是索性定到6.12％的基準利率的水平上，這個時候，分寸的把握太重要也很困難�！�

    正是因為分寸的重要和難以把握，才使得房地產(chǎn)信貸利率調(diào)整后的金融市場，出現(xiàn)了一些頗有戲劇性的變化。如青島某一大銀行的一位工作人員告訴記者，原本四大國有銀行共同商定要執(zhí)行基準利率，然而，由于其中一家打破了原來計劃，宣布了實行下限利率，所以其它銀行也不得不緊跟著調(diào)整了原定計劃。

    其實，相對于被動的國有銀行青島市分行，對于到底執(zhí)行哪種利率標準，青島市其它商業(yè)銀行也一直舉棋不定。因此，央行發(fā)布調(diào)息消息后，足足過了十天，也就是截止到本周一，整個青島金融市場的房貸利率調(diào)整才最終完全“水落石出”，當然，其中也包括首付款的比例。

    5.508％＞6.12％

    從比例上看，6.12％的利率給銀行帶來的利益將遠遠超過5.508％，然而，據(jù)了解，除青島市商業(yè)銀行原則上執(zhí)行6.12％的基準利率外，其它銀行都普遍采取了第一套普通商品房5.508％的下限利率。

    實際上，對原則上執(zhí)行的6.12％利率，青島市商業(yè)銀行也并非采取“一刀切”，而是針對不同的客戶，采取不同的標準。也就是說，對于那些資信狀況良好的客戶，青島市商業(yè)銀行同樣也會采取5.508％的利率。

    銀行為什么舍棄能給自己帶來更大利益的6.12％而選擇5.508％呢？

    套用一句廣告語，那就是“地球人都知道”的一個理由，即對銀行來說，房地產(chǎn)信貸具有非常大的誘惑力，而這個誘惑力，遠遠超過了目前中央政府采取各種政策意在打壓的風險。借用某銀行內(nèi)部工作人員的話就是“即使存在一定的風險，房地產(chǎn)信貸依然是一個優(yōu)良的信貸品種�！�

    而對于幾乎所有銀行都采取下限利率標準的做法，一些銀行內(nèi)部人員也存在憂患意識：采取下限標準，實際上是銀行沒有真正理解央行調(diào)息的真正目的，即從需求方面抑制房地產(chǎn)市場存在的過熱現(xiàn)象。同時，對客戶“一視同仁”的下限標準也將使銀行面臨很難對待優(yōu)質(zhì)客戶的困境。

    “掩耳盜鈴”還是“無奈之舉”

    在這次調(diào)整中，幾乎所有的銀行都宣布“購買第一套普通商品房執(zhí)行5.508％利率”，對于這個規(guī)定，包括銀行在內(nèi)的許多明眼人都知道，這只不過是一種形式上的表達而已。

    因為，對于目前各家獨立運作的銀行來說，判斷客戶的貸款是否為“第一套”，只是針對本行內(nèi)部而言。也就是說，只要客戶是第一次從這家銀行貸款賣房，那么，便可以采取5.508％的下限利率標準，至于該客戶在其它銀行是否也有房屋貸款，這家銀行根本無法得知。

    既然如此，為什么所有的銀行還紛紛提出“第一套”的說法呢？

    仍然是一個利益與風險的問題。

    對于眾多的商業(yè)銀行來說，如何占領(lǐng)更大的房地產(chǎn)貸款市場份額在一定程度上決定著該行的利潤高低和規(guī)模大小，而對最終要上市的銀行來說，這些又是非常關(guān)鍵的。但是同時，銀行又不能不考慮到任何貸款都會存在風險的問題，即使是目前資信良好的房地產(chǎn)貸款。因此，在這種情況下，銀行只好折衷的提出了“第一套普通商品房采取5.508％”的說法，至于是不是第一套，對他們來說，“那是目前無法掌控的因素”。

    其實，對于這種提法，銀行內(nèi)部還有一些其它的解釋�！拔业褂X得，對能夠購買第二套住房的客戶實行下限利率，對銀行來說是個好事�！鼻鄭u某商業(yè)銀行工作人員告訴記者。他的解釋是根據(jù)高法今年1月1日開始實施的司法解釋，“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，因此，如果他在兩家銀行進行了兩套住房貸款，那么，無論是哪個貸款出現(xiàn)問題，所貸款銀行還可以對其在其它銀行貸款的房屋進行處置，從而實現(xiàn)部分財產(chǎn)追回。

    撬動首期付款的杠桿

    無論是國有銀行青島市分行，還是其它商業(yè)銀行，面對記者的采訪，除了強調(diào)對第一套普通商品房采用5.508％的下限利率外，都特別提到“不同客戶、區(qū)別對待”，而這其中一個非常重要的因素就是首期付款的比例。

    針對央行通知中提到的“房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例由現(xiàn)行的20％提高到30％；具體調(diào)整的城市或地區(qū)，由商業(yè)銀行法人根據(jù)國家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價格漲幅自行確定”的規(guī)定，青島各家銀行作出不同的反應。

    “視個人情況來確定首期付款的比例”是所有銀行的統(tǒng)一口徑，盡管不排除首付款30％比例的銀行存在。如華夏銀行青島市分行在央行下發(fā)通知后將首期付款比例提高到30％，對此舉動，華夏銀行青島市分行的解釋是“對于真正想貸款的人來說，30％或者20％的首期付款對他們的區(qū)別并不大。”

    但是，與此向?qū)�應的是，幾乎所有的銀行都提出了“資信良好的客戶會得到20％的首付款比例”的規(guī)定。“所有人的第一套住房首付款比例皆為30％，第二套則由以前的30％調(diào)整到根據(jù)客戶情況確定，優(yōu)質(zhì)客戶首付款比例為20％”，農(nóng)行青島市分行的有關(guān)人員告訴記者，其中，優(yōu)質(zhì)客戶包括公務員、律師、醫(yī)生、教師等工作較為穩(wěn)定的群體。

    看來，作為防范風險的杠桿之一，銀行已經(jīng)開始撬動首期付款的比例。（本報記者鞠培霞）