高房?jī)r(jià)成為很多年輕人心中的痛。
越來越高的房?jī)r(jià)越來越威脅到剛剛大學(xué)畢業(yè)的年輕群體的安居權(quán)。這批年輕人大多很優(yōu)秀，很勤奮，很有理想，很想做一番事業(yè)，可以說代表了我們社會(huì)的未來和希望。然而，商品房的大漲價(jià)，卻使他們受到了很大的傷害。
個(gè)人集資合作建房從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，顯然是一條違
反專業(yè)化分工的倒退之路，違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則。造房賣房屬專業(yè)化很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，理應(yīng)由開發(fā)商造房，中介商售房，這樣分工可節(jié)省購房者許多時(shí)間、精力和錢財(cái)，做到成本低、效率高。正因如此，上世紀(jì)八九十年代許多單位實(shí)行的單位集資建房做法后來紛紛停止而轉(zhuǎn)變成職工直接從市場(chǎng)買房。
但是，現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)是難以承受的，而開發(fā)商是不愿意放棄“暴利”的。
于是，一些年輕人開始了“造夢(mèng)”。
但他們要跨越至少六道關(guān)口：政府準(zhǔn)入關(guān)，資質(zhì)關(guān)，土地關(guān)，資金關(guān)，配套關(guān)，協(xié)調(diào)關(guān)。
狼煙四起！
自從集資合作建房在北京拉開序幕之后，全國(guó)各地紛紛響應(yīng)。
3月5日，杭州集資合作建房會(huì)議在省老年中心會(huì)議室舉行。盡管一樣有爭(zhēng)論，但杭州個(gè)人集資建房行動(dòng)開始從網(wǎng)上轉(zhuǎn)移到了現(xiàn)實(shí)中，似乎目標(biāo)一步步走近了。
自從在網(wǎng)上發(fā)出倡議合作建房的帖子后，杭州集資合作建房的核心成員王涌宇比以前更加忙碌了。一方面他要四處了解最新的土地拍賣信息和成交價(jià)格，一方面還要不停地與想要參加合作建房的人溝通。3月8日下午，在接受記者采訪時(shí)，王涌宇還不停地接到跟合作建房有關(guān)的電話。王涌宇是一家咨詢公司的老總，關(guān)于個(gè)人信息，他不愿透露過多。“前幾天報(bào)紙登了后，有些人打電話給我，說我現(xiàn)在成名人了�！彼Φ糜行o奈。
在土地拿到之前，什么都還是個(gè)未知數(shù)，王涌宇坦言，媒體過多的關(guān)注讓他有壓力。
投資者也可參加
相比起北京合作建房的模式，王涌宇說，我們跟他們有點(diǎn)不一樣。
第一，北京的合作建房開始后，每人需繳納100元作為辦公費(fèi)用，而杭州在拿到土地之前，核心成員為此事付出的勞動(dòng)和費(fèi)用，基本上由他們本人承擔(dān)。這樣前期風(fēng)險(xiǎn)都集中到了核心成員身上。王涌宇說，第一次會(huì)議的茶水等費(fèi)用就是另一位核心成員王先生出的。
第二，北京的合作建房成員需進(jìn)行資格過濾，只有無房者才能參加，而杭州沒有報(bào)名資格條件限制。投資者也是可以參加的。
作為行動(dòng)的主要發(fā)起人，王涌宇卻對(duì)自己參與合作建房的目的諱莫如深。
“像北京那樣的模式是個(gè)理想。我們現(xiàn)在不管人家是否投資，只要做成這件事，就是最好的，就像平價(jià)藥店進(jìn)入杭州一樣的道理。誰代表了杭州市民的利益，誰就是做了正確的選擇�！蓖跤坑钫f。
據(jù)介紹，自從3月5日的會(huì)議開過之后，初步確定下來的方案是：參與合作建房的人交十五萬到二十萬塊錢。王涌宇告訴記者，現(xiàn)在有合作意向的差不多已經(jīng)有七八十人，其身份大多是公司白領(lǐng)，還有大學(xué)教授、銀行職員等，其中還有少數(shù)人是從事房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)人員。股東行為，從交錢那一刻開始生效。按照交錢的順序，取前面20人左右為核心成員，這些核心成員具有優(yōu)先選房權(quán)。
但是，如果核心成員多次沒到會(huì)，或沒完成分內(nèi)事，其核心成員資格就將取消，轉(zhuǎn)成普通成員。
確定人數(shù)之后，第一步就是成立投資公司。成員所交的款項(xiàng)也將共同由銀行監(jiān)管。
“這個(gè)過程大概需要半個(gè)月到一個(gè)月的時(shí)間�！绷硪晃恢饕诵某蓡T王先生說。王先生現(xiàn)年已經(jīng)退休了，此次他是為28歲的兒子參加合作建房。
時(shí)間就是最大的風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于合作建房，王涌宇認(rèn)為沒有政策和法律上的瓶頸，土地才是合作建房中的重中之重。然而，“想得到政府支持，這無疑是期待天上掉餡餅”，王涌宇認(rèn)為，最有可能的途徑是參加公開的土地拍賣。這段時(shí)間，他就一直在忙著跑各個(gè)區(qū)域了解土地的信息。
根據(jù)參與者的意愿，此次的合作建房地址有市區(qū)、濱江、余杭等多種選擇，具體地塊到時(shí)還要開會(huì)表決。
“考慮到土地價(jià)格因素，余杭區(qū)基本選擇在閑林、良渚一帶�，F(xiàn)在報(bào)名人數(shù)已經(jīng)差不多了。如果此次操作成功，我們還可以在濱江等地再進(jìn)行合作建房�！蓖跤坑钫f。
據(jù)悉，參加者只需報(bào)個(gè)名，“至于錢，可以等拿到土地之后再打入銀行賬戶”。
土地是合作建房資金中的關(guān)鍵，即使合作建房的成員都交上首期款項(xiàng)，但能否順利拿到地還是個(gè)問題。
上海在2003年就出現(xiàn)過合作建房。當(dāng)年4月，身在美國(guó)的留學(xué)生kjm1089(真實(shí)姓名叫翁云)在網(wǎng)上發(fā)出帖子召集網(wǎng)友集體買地造房。據(jù)稱，不到一個(gè)月，就有50多名年輕人加入。但因建房稅收及地塊未獲得政府支持問題，此事不了了之。
王涌宇對(duì)此卻有相當(dāng)?shù)淖孕�。“我以前的工作與招商引資有很大關(guān)聯(lián)，融資方面我不是很擔(dān)心�！彼嬖V記者，據(jù)他所知，最近某郊區(qū)拍出的一塊土地價(jià)格并不那么高昂。最重要的是，北京的合作建房成員大概有三五百人，運(yùn)作起來相當(dāng)困難。而杭州首次合作建房的人選只確定50到70人左右。對(duì)于合作建房中可能要出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)問題，王涌宇說：“時(shí)間就是最大的風(fēng)險(xiǎn)�！�
3月10日，杭州市國(guó)土資源局宣教中心林亮說，對(duì)于合作建房，國(guó)土局不會(huì)過度關(guān)注，“一切按照規(guī)定來，只要符合招投標(biāo)的資格，就可以參加投標(biāo)”。
根據(jù)規(guī)定，“投標(biāo)人的范圍及資格：中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織均可參加競(jìng)投。可以獨(dú)立競(jìng)投，也可以聯(lián)合競(jìng)投。非房地產(chǎn)開發(fā)公司競(jìng)得的，可獲得房地產(chǎn)單項(xiàng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)(每一宗地塊的具體條件詳見各地塊文件)”�！逗贾菔袊�(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣管理辦法》規(guī)定，“非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招標(biāo)、拍賣方式取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目公司，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目公司，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定�！�
浙江萬馬律師事務(wù)所王紅燕向記者解釋說，目前杭州合作建房還是一個(gè)松散型的結(jié)構(gòu)，“很難取得競(jìng)標(biāo)資格”。在央行規(guī)定“不得向個(gè)人發(fā)放建房貸款”的前提下，他們能夠爭(zhēng)取的融資只能是面向企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款。但房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須遵循現(xiàn)有的規(guī)定，比如貸款前先要獲得土地、“四證”(土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證)，也就是說，在前期最需要資金的土地環(huán)節(jié)上，即便成立了公司，也不能寄希望于從銀行獲得融資來購買土地，動(dòng)輒上億元的土地競(jìng)買費(fèi)用必須由該公司自行承擔(dān)。
初步確定公司章程
北京合作建房的發(fā)起人于凌罡說他在北京并不缺房子住，花費(fèi)那么多時(shí)間和精力做這樣一件看起來“不太可能實(shí)現(xiàn)”的事，他的初衷絕不僅僅是為自己建一套便宜的住宅，“合作建房追求的是符合各方面利益而合理使用資源的模式，從這個(gè)意義上，這件事的價(jià)值已經(jīng)超過了建房本身�！�
3月9日，核心成員們?cè)俅尉奂揭黄穑逃懞献鹘ǚ康木唧w事宜。核心成員王涌宇高興地說：“全國(guó)政協(xié)常委、國(guó)務(wù)院參事任玉嶺在政協(xié)分組討論時(shí)，表態(tài)支持網(wǎng)上熱議的合作建房模式，我們聽了都大受鼓舞��！”
據(jù)媒體報(bào)道：任玉嶺研究員指出，目前中國(guó)城市房?jī)r(jià)之高已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民的承受能力。積極支持個(gè)人合作建房，是解決這個(gè)問題的重要對(duì)策。這則消息無疑是給杭州合作建房打了一支強(qiáng)心針。
3月9日的合作建房第二次會(huì)議開過之后，初步確定了公司章程，成立了三個(gè)工作小組：一、策劃組。負(fù)責(zé)土地等具體項(xiàng)目的直接操作。二、宣傳組。負(fù)責(zé)印刷宣傳冊(cè)，介紹成員經(jīng)歷等，另外還負(fù)責(zé)與媒體、政府、銀行等部門聯(lián)絡(luò)等。三、辦公室。負(fù)責(zé)起草章程、草案等。
每組基本確定為四五人，小組中還有一位核心成員。3月10日，王涌宇說，現(xiàn)在大家都已利用工作之余分頭辦事去了�！澳壳拔覀円龅墓ぷ骶褪牵尭嗟娜肆私夂献鹘ǚ�，以及它的風(fēng)險(xiǎn)與收益，接下來進(jìn)一步確定合作建房的成員�！辈贿^，下次開會(huì)，可能會(huì)有更多的人參加，兩三百人的會(huì)場(chǎng)成了問題�！叭绻腥四芴峁╅_會(huì)場(chǎng)地，就最好不過了�！�
律師建議不要跟風(fēng)
南京“我愛南京自建/團(tuán)購房俱樂部”已吸引了200多人報(bào)名。上海的朱劍也帶動(dòng)了“上海家園”的計(jì)劃。今年1月，成都一名叫王勁夫的律師也發(fā)出倡議，要在成都征集100人集資建房。
針對(duì)各地的合作建房熱，國(guó)家建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司剛剛以“關(guān)于請(qǐng)報(bào)送個(gè)人集資合作建房有關(guān)情況的函”的形式，向成都、北京、南京、廈門市建委和上海市房屋土地資源管理局發(fā)函，要求五城市報(bào)送：本地區(qū)個(gè)人集資合作建房的詳細(xì)情況；五城市建委或房屋土地管理部門對(duì)個(gè)人集資合作建房的意見和看法；五城市建委或房屋土管部門對(duì)建設(shè)部關(guān)于個(gè)人集資合作建房工作的建議。
3月11日，建設(shè)部宣傳處一位工作人員告訴記者，部分城市的報(bào)告已送到建設(shè)部，但建設(shè)部還沒有形成可以公開的意見。
杭州市建委宣傳處李處長(zhǎng)告訴記者，對(duì)于合作建房，主要看上級(jí)部門的意見如何，“我個(gè)人認(rèn)為，目前對(duì)這種行為不宜做太多宣傳”。
而杭州本地幾大主要銀行都對(duì)此不置可否。中國(guó)銀行貸款科一位郁姓工作人員告訴記者，“不會(huì)對(duì)此事作太多關(guān)注”，也沒有詳細(xì)研究過�！叭绻麄冎鲃�(dòng)過來聯(lián)系，再商量具體問題”。
王紅燕律師說，合作建房是一個(gè)新事物，還沒有一個(gè)完全合適的法律法規(guī)來說明怎么操作。她分析說，參與合作建房的市民專業(yè)知識(shí)有限，遇到某些專業(yè)問題時(shí)可能無法解決。而且，按照規(guī)定，一個(gè)有限責(zé)任公司的股東最多只能有50人，這樣很多參與者只能作為“隱性股東”，“很多權(quán)益無法得到保證，一旦發(fā)生了糾紛，就更難解決了”。
“如果一旦得不到銀行的貸款，公司的集資行為很可能變成一種非法集資�！蓖跫t燕說，非法集資中的“集資”是一種經(jīng)濟(jì)行為，是一種金融信貸行為，通常以高利或者高額回報(bào)為誘餌，而大家集資建房相當(dāng)于“打平伙”。但是在操作中，牽頭的人拿什么來保證對(duì)集資人的承諾？
“慎重，不要盲目跟風(fēng)�！蓖趼蓭煆�(qiáng)調(diào)說。（鄭潔群 錢偉鋒 何煒宏）
