上周六，國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家財(cái)政部、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、中國(guó)人民銀行等有關(guān)部門(mén)官員就國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心歷時(shí)一年完成的《中國(guó)房地產(chǎn)稅收政策研究報(bào)告》進(jìn)行研討。會(huì)議雖以國(guó)際研討會(huì)的形式召開(kāi)，但從各部委的重視程 度以及與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的發(fā)言來(lái)看，會(huì)議上非常明確地傳遞出一個(gè)信息：政府目前在積極推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)新稅制的改革，我國(guó)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)稅勢(shì)在必行。同時(shí)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任謝伏瞻表示，我國(guó)2005年將就新的稅制進(jìn)行設(shè)計(jì)，并將于年中選擇合適的城市進(jìn)行模擬運(yùn)行，為最終出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)稅提供決策基礎(chǔ)。

　　改革方向是“正稅、明租、清費(fèi)”

　　據(jù)了解，目前我國(guó)直接將房地產(chǎn)作為征稅對(duì)象的共有6個(gè)稅種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和契稅。如果加上房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所繳納的全部稅種來(lái)看，還包括5個(gè)稅種和1個(gè)附加�！�1994年中國(guó)稅改時(shí)，流轉(zhuǎn)稅、所得稅等都做了較大改革，但與土地、房產(chǎn)有關(guān)的稅制基本上沒(méi)改�！眹�(guó)家稅務(wù)總局副局長(zhǎng)許善達(dá)表示，房地產(chǎn)稅制最少滯后10年，與市場(chǎng)化要求相距甚遠(yuǎn)。

　　而國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的研究也表明，我國(guó)房地產(chǎn)稅比重偏低，僅占全部稅收收入的2.36%，占地方財(cái)政收入的比重也僅為8.12%；而西方國(guó)家的房地產(chǎn)稅或財(cái)產(chǎn)稅占基層政府的財(cái)政收入比重甚至達(dá)71%。此外，中國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)主要集中在開(kāi)發(fā)投資環(huán)節(jié)，其表現(xiàn)為多而重；而對(duì)個(gè)人占用幾乎不征稅，刺激了房地產(chǎn)投機(jī)行為。

　　對(duì)于目前的這種混亂情況，中國(guó)房地產(chǎn)稅收政策研究課題組成員、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心社會(huì)發(fā)展研究部副部長(zhǎng)林家彬表示，2003年10月十六屆三中全會(huì)的決議中明確提出，“實(shí)施城鎮(zhèn)化建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。而《決議》所指的物業(yè)稅就是將來(lái)要適時(shí)開(kāi)征的不動(dòng)產(chǎn)稅，民間關(guān)于物業(yè)稅就是“將土地出讓費(fèi)攤?cè)虢窈髱资�年分年收取”的理解是個(gè)誤區(qū)，我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的方向是“明租、正稅、清費(fèi)”。

　　據(jù)介紹，目前我國(guó)與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收實(shí)施的是內(nèi)資和外資，城、鄉(xiāng)有別的雙軌制稅制。而此次改革中提出的“正稅”即合理設(shè)置新稅制，統(tǒng)一內(nèi)外稅制，避免重復(fù)征稅，改變流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)畸重保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀，并盡量向?qū)挾惢�、少稅種、低稅率的國(guó)際通行方向靠攏�！懊髯狻奔赐恋爻鲎尳饛囊淮涡允杖「臑榉帜晔杖�，明確地租性質(zhì)�！扒遒M(fèi)”則是除少數(shù)確有必要的服務(wù)性收費(fèi)外，其他收費(fèi)或取消或合并為某一個(gè)固定的稅種。

　　不動(dòng)產(chǎn)稅初始可能不涉及個(gè)人住宅

　　在此次會(huì)議上，國(guó)家財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人還透露，不動(dòng)產(chǎn)稅初始階段可能不涉及個(gè)人住宅，但最終將覆蓋城鄉(xiāng)所有房地產(chǎn)，包括經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，而目前具體的實(shí)施框架和方式正在進(jìn)一步的研究當(dāng)中。

　　有專家分析，依照我國(guó)現(xiàn)行的土地審批制度，老百姓在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，房?jī)r(jià)中已包含了幾乎全部的稅費(fèi)。而征收物業(yè)稅，則是要將開(kāi)發(fā)商建房時(shí)繳納的一部分稅，改由購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房屋以后按年繳納。從理論上說(shuō)，在購(gòu)買(mǎi)新房這一環(huán)節(jié)上，消費(fèi)者至少可降低10%-20%的購(gòu)房成本。建設(shè)部專家趙燕菁也認(rèn)為，如果改用物業(yè)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)就可以大幅下降。據(jù)他估算，如果把地價(jià)和其他費(fèi)用所占建設(shè)成本的比例降到國(guó)外的一般水平，降價(jià)幅度有望達(dá)到40%.

　　而謝伏瞻提出，不動(dòng)產(chǎn)稅的征收需要一定的基礎(chǔ)條件，一是詳實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料；二是用科學(xué)的方法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行低成本估價(jià)；三是政府的稅收征管能力。而如何確定房地產(chǎn)稅的稅基，如何確定合適的稅率，不動(dòng)產(chǎn)稅和其他稅種之間的關(guān)系，開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的影響以及中央與地方的關(guān)系等，都要精心設(shè)計(jì)和試點(diǎn)。為此，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康在會(huì)上表示，房地產(chǎn)稅初始階段可能不涉及個(gè)人住房，條件成熟時(shí)再覆蓋非經(jīng)營(yíng)性住房，并且可能分階段、分區(qū)域進(jìn)行。

　　林家彬表示，目前不動(dòng)產(chǎn)稅還是處在研究和探索的階段，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的措施。但將于今年年中選擇合適的城市進(jìn)行模擬運(yùn)行，其中所謂的模擬運(yùn)行不是實(shí)際的征收試點(diǎn)，只是“數(shù)字空轉(zhuǎn)”；目前試點(diǎn)城市尚未確定，而真正進(jìn)入實(shí)質(zhì)性試點(diǎn)還需要一段時(shí)間，而此前媒體上廣泛流傳的政府要選擇重慶、深圳、北京等城市做試點(diǎn)，僅僅是傳言。

　　業(yè)內(nèi)說(shuō)法

　　高檔產(chǎn)品受影響

　　中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰：不動(dòng)產(chǎn)稅的征收肯定會(huì)考慮到我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，但對(duì)于普通購(gòu)買(mǎi)者的影響不會(huì)太大，但對(duì)于高檔住宅產(chǎn)品、多套住宅產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)者可能會(huì)有比較明顯的影響，尤其是以投資為目的的購(gòu)房行為利潤(rùn)將會(huì)縮水。

　　此外，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)涉及到的有關(guān)收費(fèi)混亂無(wú)序，收費(fèi)項(xiàng)目要高出稅種數(shù)目上百倍，名目繁多的收費(fèi)進(jìn)一步加重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的負(fù)擔(dān)，同時(shí)也在一定程度上被開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上。目前由于房地產(chǎn)稅費(fèi)及土地批租的不規(guī)范，增加了許多隱性成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也因這種非規(guī)范渠道的差額獲取了更高利潤(rùn)，明確規(guī)范的征稅后，相應(yīng)成本反而可能下降，起碼增加了透明度。同時(shí)將會(huì)在一定程度上起到遏制炒房的作用。
 

　特約編輯：廣偉