房地產(chǎn)肩負(fù)“社會責(zé)任”
去年底在下提出“人歸樓臺,心歸天下”時,曾經(jīng)說過房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)乎國計(jì)民生的宏大命題。這一點(diǎn)可以從經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展兩方面找證據(jù)。住宅完全市場化以來,房地產(chǎn)業(yè)撐起了中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的半壁江山,是GDP增長的最大功臣。據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2004年全年,僅北京市的商品房成交面積達(dá)3879多
萬平方米,若按均價5000多元/平方米計(jì)算,就是約2000億元的成交額,而其乘數(shù)效應(yīng)還惠及上下游三四十種產(chǎn)業(yè)。按照美國經(jīng)濟(jì)史學(xué)家羅斯托的理論,中國房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)是目前經(jīng)濟(jì)增長的“主導(dǎo)部門”。所以才有京城經(jīng)濟(jì)學(xué)家當(dāng)?shù)来蠛,“警惕房地產(chǎn)要挾中國經(jīng)濟(jì)”。因此可以說房地產(chǎn)業(yè)和諧(良性運(yùn)行與發(fā)展,經(jīng)濟(jì)效益和社會效益統(tǒng)一),則中國經(jīng)濟(jì)和諧。根據(jù)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑的馬克思主義原理,經(jīng)濟(jì)和諧又是社會和諧的前提,所以房地產(chǎn)業(yè)和諧可以看做是社會和諧的一個前提。
事實(shí)上,當(dāng)前更值得理論家們感興趣的是房地產(chǎn)業(yè)對社會和諧的作用和反作用。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而衍生的社會關(guān)系的變化更值得人們關(guān)注。房子,人人必須“生而居之”,而市場體制強(qiáng)迫業(yè)主將一生的積累投入到房地產(chǎn),商品房因此成為人生的終極目的。此后業(yè)主將生活在一個“市場社區(qū)”中,物業(yè)管理每日如影隨形。所以房地產(chǎn)業(yè)的和諧理所當(dāng)然地包括物業(yè)管理的和諧。
前幾年有開發(fā)商大張旗鼓拋出“居住改變中國”,不無道理。但我們在對房地產(chǎn)歌功頌德的同時,我們也不應(yīng)該忘記他還處在“初級階段”,還存在很多矛盾,甚至是當(dāng)前人民內(nèi)部的主要矛盾之一,即開發(fā)商、購房者(業(yè)主)、物業(yè)管理公司、政府決策部門四者相互之間的六重矛盾。而最終的冤大頭往往是信息和談判能力均呈弱勢的業(yè)主(買家)。這已為無數(shù)事實(shí)證明。
和諧社會是人類先進(jìn)文明的標(biāo)志。和諧社會的核心思想是民主、法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處(天人合一)。但是和諧社會畢竟是一個社會發(fā)展的宏觀目標(biāo)。怎樣才能建設(shè)好“和諧社會”?竊以為當(dāng)前抓好房地產(chǎn)業(yè)的和諧就是抓住了建設(shè)好和諧社會的主要矛盾之一。
住宅與生命同步。房地產(chǎn)可謂民有(產(chǎn)權(quán))、民享(安居)、民生(樂業(yè))的代名詞。所以房地產(chǎn)業(yè)從來就理應(yīng)是以社會效益為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè),有強(qiáng)烈的福利性質(zhì)。這是西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)。有恒產(chǎn)(產(chǎn)權(quán))才有恒心,才能“人歸樓臺,心歸天下”。只是目前房地產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)權(quán)關(guān)系還模糊得很,請問有多少業(yè)主能夠及時拿到了產(chǎn)權(quán)證?小區(qū)內(nèi)的各種配套何時才能物歸原主(業(yè)主)?另一方面,居高不下的房價又會使多少工薪階層望“樓”興嘆?即使交了首期房款,但接下來就是漫長的償還銀行的按揭貸款期了。從此你很難有機(jī)會去進(jìn)行其他的投資致富。因?yàn)橐坏┵彿,很難甚至永遠(yuǎn)也完成不了自己的原始積累。所以過高的房價只能使大多數(shù)人負(fù)債生存(而不是投資)。而房價與當(dāng)?shù)氐纳畛杀臼浅烧鹊。過高的房價減緩了中產(chǎn)階層的成長步伐,這對社會穩(wěn)定是不利的。
我們肯定房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn),從當(dāng)前的情勢看,其對整個社會的貢獻(xiàn)和誠意,值得懷疑。眾所周知近幾年房地產(chǎn)開發(fā)培養(yǎng)了不少億萬富豪,其中兩三年時間上“福布斯富豪榜”者大有人在,這在全世界都是罕見的現(xiàn)象(世界上有哪個國家,如此快速成長如此高比例的巨富是來自房地產(chǎn)業(yè)的?)。資金密集、土地壟斷及土地出讓的漏洞,制造了巨富的同時也出了不少巨貪。任何壟斷對消費(fèi)者百害而無一利。部門壟斷嚴(yán)重以及管制缺位的結(jié)果是,房地產(chǎn)業(yè)的社會效益大打折扣。房地產(chǎn)業(yè)作為權(quán)力尋租、制造社會不公的重災(zāi)區(qū),是對和諧社會的反叛。
所以誠信、公平、安定、有序,在房地產(chǎn)業(yè)就顯現(xiàn)出特別意義。只有誠信交易,對業(yè)主來說才能物有所值,居住安全;土地公開、公平、有序交易,才能引入競爭,防止腐敗孳生。人民群眾安居樂業(yè),就是要全體社會成員“住者有其屋”,房價要適當(dāng),大多數(shù)人買得起房子,大多數(shù)人的福利和生存質(zhì)量得到改善和提高,社會才能保持安定團(tuán)結(jié);有了高素質(zhì)的物業(yè)管理,可以促進(jìn)鄰里關(guān)系和睦、互助互幫、平等友愛、融洽相處;而對土地的科學(xué)合理規(guī)劃,可以避免生態(tài)破壞,保持生態(tài)良好。
所以可以說,和諧社會是目的,房地產(chǎn)業(yè)的和諧是手段。而明晰產(chǎn)權(quán)、完善房地產(chǎn)法規(guī)、提高決策管理部門對房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)制效率、有效降低當(dāng)前房價,是達(dá)到房地產(chǎn)和諧的主要途徑。
□本報(bào)房地產(chǎn)評論員歐陽逸川
特約編輯:廣偉