京市啟用首份《商品房預(yù)售合同》，明確退房條件及賠償責(zé)任等問(wèn)題北京市工商局日前宣布，3月15日起，北京將推行使用《北京市商品房預(yù)售合同》和《北京市商品房認(rèn)購(gòu)書》示范文本。

　　新的《北京市商品房預(yù)售合同》直接觸及近一段時(shí)期以來(lái)購(gòu)房糾紛的“多發(fā)區(qū)”和“真空地帶”，今后，北京市民所購(gòu)期房如有質(zhì) 量不合格、隨意擅自變更設(shè)計(jì)等問(wèn)題，都有權(quán)選擇退房；開(kāi)發(fā)商在收取了認(rèn)購(gòu)定金后又將房屋另行出賣給第三方的，須向認(rèn)購(gòu)人雙倍返還定金。

　　據(jù)北京市工商局合同處處長(zhǎng)王珊介紹，新合同在退房條件、公共設(shè)施項(xiàng)目交付、施工進(jìn)度、代繳稅費(fèi)四大問(wèn)題上均做了修改和細(xì)化，如，商品房地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量、室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測(cè)不合格，消費(fèi)者有權(quán)退房；上水、下水、電、供暖、燃?xì)�、公共綠地、停車場(chǎng)、幼兒園、學(xué)校等公用設(shè)施，應(yīng)按約定日期達(dá)到使用條件；前期物業(yè)管理企業(yè)的名稱，物業(yè)收費(fèi)價(jià)格，地上地下停車費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，也需要在購(gòu)房合同中明確約定。

　　條款解讀

　　焦點(diǎn)1質(zhì)量不合格可退房

　　條款規(guī)定：商品房地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量、室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不合格的，購(gòu)房者有權(quán)退房。開(kāi)發(fā)商應(yīng)在約定時(shí)間內(nèi)退還全部已付款和利息，給購(gòu)房者造成損失的由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)，并承擔(dān)檢測(cè)費(fèi)用。

　　點(diǎn)評(píng)：住宅工程質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)在銷售合同中明確。以往合同中沒(méi)有涉及質(zhì)量問(wèn)題，以及具體的退房條件，消費(fèi)者買到質(zhì)量差的房子也無(wú)可奈何，打官司檢測(cè)費(fèi)用還得自己掏。新合同文本提示，開(kāi)發(fā)商建設(shè)商品房必須使用合格的建筑材料、構(gòu)配件。對(duì)工程質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議的，可委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)。

　　焦點(diǎn)2交付日期要注明

　　條款規(guī)定：開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)承諾與該商品房正常使用直接相關(guān)的上水、下水、電、供暖、燃?xì)獾劝醇s定的日期達(dá)到使用條件；公共綠地、道路、停車場(chǎng)，幼兒園、學(xué)校、會(huì)所、購(gòu)物中心、體育設(shè)施等其他公用設(shè)施也應(yīng)按約定的日期達(dá)到使用條件。

　　點(diǎn)評(píng)：公用設(shè)施的交付日期在以往的合同中沒(méi)有涉及，但卻是常引發(fā)糾紛的由頭。開(kāi)發(fā)商往往事先天花亂墜地宣傳，實(shí)際交付的房子配套設(shè)施卻缺這缺那，但由于合同上沒(méi)有提出，或只簡(jiǎn)單提到部分設(shè)施，使得消費(fèi)者維權(quán)缺乏證據(jù)。

　　焦點(diǎn)3是否代繳稅費(fèi)自己定

　　條款規(guī)定：雙方按照約定方式繳納稅費(fèi)，購(gòu)房者可選擇不得將交納稅費(fèi)作為交接該商品房的條件，或同意委托開(kāi)發(fā)商代交專項(xiàng)維修資金（公共維修基金）契稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、供暖費(fèi)等稅費(fèi)。購(gòu)房者自行繳納稅費(fèi)的，應(yīng)在接收該商品房時(shí)向開(kāi)發(fā)商出示繳納憑據(jù)。

　　點(diǎn)評(píng)：買房人對(duì)開(kāi)發(fā)商入住時(shí)必須先交公共維修基金、契稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、供暖費(fèi)等稅費(fèi)，存在較大爭(zhēng)執(zhí)，甚至引起集體上訪。此次制定的《商品房預(yù)售合同》提示雙方在簽約時(shí)可就有關(guān)稅費(fèi)的繳納是否委托進(jìn)行事先約定，購(gòu)房人可自行繳納稅費(fèi)。

　　焦點(diǎn)4一房賣倆主賠雙倍

　　條款規(guī)定：開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)人支付認(rèn)購(gòu)定金之日起至該認(rèn)購(gòu)書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，須向認(rèn)購(gòu)人雙倍返還定金。

　　點(diǎn)評(píng)：在商品房認(rèn)購(gòu)環(huán)節(jié)中，過(guò)去由于沒(méi)有合同示范文本，開(kāi)發(fā)商自制的認(rèn)購(gòu)合同中對(duì)定金使用等問(wèn)題的規(guī)定過(guò)于簡(jiǎn)單、含混，有的用“定金”，有的則是“訂金”，兩者雖是一字之差，但在法律上卻有著完全不同的解釋，為此引發(fā)了不少歧義和糾紛。此次推出的《商品房認(rèn)購(gòu)書》規(guī)定認(rèn)購(gòu)商品房的合同主體不得隨意變更，并在認(rèn)購(gòu)書中約定明確使用“定金”，對(duì)支付定金的期限、解除認(rèn)購(gòu)書和返還定金的四種情況作了約定。據(jù)《新京報(bào)》等多家媒體綜合整理

　　新版購(gòu)房合同啟用后，這樣的糾紛或許就可避免

　　新聞背景

　　將不平等條款

　　“掃地出門”

　　商品房預(yù)售交易是期房性質(zhì)的買賣，專業(yè)性強(qiáng)、涉及法律關(guān)系復(fù)雜，客觀地形成了在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銷售商和買房消費(fèi)者之間的信息不對(duì)稱問(wèn)題，給雙方在簽約過(guò)程中造成了許多困難。同時(shí)，一些開(kāi)發(fā)商利用強(qiáng)勢(shì)地位，在預(yù)售合同中單方加入一些不公平、不合理的格式條款，進(jìn)一步破壞了買賣雙方之間平等的交易關(guān)系。另外，在商品房的認(rèn)購(gòu)環(huán)節(jié)中，過(guò)去由于沒(méi)有合同示范文本，在開(kāi)發(fā)商自制的商品房認(rèn)購(gòu)合同中，關(guān)于定金使用等問(wèn)題的規(guī)定過(guò)于簡(jiǎn)單、含混，也引發(fā)了不少的歧義和糾紛。

　　因此，為了維護(hù)雙方當(dāng)事人之間公平、公正的交易秩序，北京市建委、北京市工商行政管理局共同制訂了《北京市商品房預(yù)售合同》和《北京市商品房認(rèn)購(gòu)書》的示范文本。

　　特約編輯：廣偉