地產(chǎn)泡沫到底存在不存在？在專家學(xué)者當(dāng)中，在政府官員當(dāng)中，對此問題存在著不同的回答。對于同一問題，有著不同的回答，智者見智，仁者見仁，這應(yīng)該是很正常的事情。然而，讓人感到吃驚的是，對此問題，開發(fā)商的答案卻出奇地一致——地產(chǎn)無泡沫。這就有點(diǎn)讓人奇怪了，那么，開發(fā)商的態(tài)度為何會(huì)如此一致呢？
“地產(chǎn)泡沫不存在”——任志強(qiáng)內(nèi)心的真實(shí)想法？
“房地產(chǎn)不存在泡沫”，這話要是從其他房地產(chǎn)開發(fā)商口中說出，我們還很難判斷他所說的到底是真話還是假話。但此話從任志強(qiáng)口中說出，我們就有充分的理由懷疑其不是真話了。
這是因?yàn)�，任志�?qiáng)，他不僅僅只是一個(gè)地產(chǎn)商，同時(shí)更是一個(gè)研究地產(chǎn)理論的“學(xué)者”，在地產(chǎn)圈里，幾乎無人不知。而且，從任志強(qiáng)有關(guān)言論和文章中，也可以看出，他在地產(chǎn)理論方面研究的深度，應(yīng)該已經(jīng)超過一般的專家學(xué)者了。于是我們很難相信，對中國房地產(chǎn)泡沫存在的嚴(yán)重性，任志強(qiáng)會(huì)沒有一丁點(diǎn)兒的警覺。
地產(chǎn)界人士大都知道，在開發(fā)商當(dāng)中，對土地“招拍掛”頗有責(zé)難，甚至稱得上激烈反對的，非任志強(qiáng)莫屬。任志強(qiáng)在2004年8月25日的一篇長文中，曾指出，“招拍掛政策是讓土地平均價(jià)格暴漲的根源”。在另一篇文章中，任志強(qiáng)再次強(qiáng)調(diào)，“高地價(jià)正是此一輪房價(jià)高漲的禍根”。
但是，讓人感到奇怪的是，任志強(qiáng)雖然就此問題寫了不少文章，但是他始終閃爍其詞，一直不講或者說在回避
“招拍掛”如何讓“土地平均價(jià)格暴漲”，“高地價(jià)”又如何漲高“房價(jià)”的內(nèi)在機(jī)制。這原因何在？
最主要的原因恐怕是，任志強(qiáng)認(rèn)為這一“內(nèi)在機(jī)制”一旦坦陳于眾，那么，“地產(chǎn)泡沫必然存在的判斷”就再也繞不過去了，而這恰恰是包括任志強(qiáng)在內(nèi)的所有開發(fā)商的大忌。故而，任志強(qiáng)對此問題只好閃爍其詞、避而不談。
下面，我們對這一“作用過程”來做一最深入淺出的簡單分析——
任志強(qiáng)所反對的“土地招拍掛”，在供求關(guān)系上，最大的特點(diǎn)，一言以蔽之，其實(shí)就是“土地供不應(yīng)求，價(jià)高者得”。
不難知道，在“招拍掛”過程中，對于土地的爭奪，在開發(fā)商中間，如果存在著欲做“高端、中端、低端”產(chǎn)品的開發(fā)商，那必定是欲做“高端產(chǎn)品者”勝出。
于是，樓市總體上越來越呈現(xiàn)出產(chǎn)品高檔化、品牌化，低端產(chǎn)品嚴(yán)重不足的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，這也就是近來，為什么一方面出現(xiàn)了大量的空置房，而另一方面又出現(xiàn)了房源供不應(yīng)求的深層次的根本原因。
在市場經(jīng)濟(jì)條件下，消費(fèi)是分層次的。房屋消費(fèi)也存在著層次差異，存在著“高端、中端、低端”之分。而且，房屋作為最大宗的商品，房屋消費(fèi)層次的差異，有時(shí)往往比其他商品更加明顯。
房屋消費(fèi)存在著層次的差異，但房屋的供應(yīng)卻總是偏向于高端的，必然的結(jié)果，只能是房屋整體價(jià)格與普通老百姓購買力的日益背離。
而一旦房屋價(jià)格與老百姓購買力相背離，即房價(jià)收入比明顯比國際標(biāo)準(zhǔn)偏高，則說明此時(shí)的地產(chǎn)市場，地產(chǎn)泡沫應(yīng)該已經(jīng)是明顯存在了。
對于“土地招拍掛”的負(fù)面影響，任志強(qiáng)既然已經(jīng)有了如此深入的認(rèn)識(shí)，那么在同一“內(nèi)在機(jī)制”下，在“土地招拍掛”抬升“地價(jià)”進(jìn)而抬升“房價(jià)”的過程中，“土地招拍掛”也必然導(dǎo)致“地產(chǎn)泡沫”的出現(xiàn)，對于這一問題，難道任志強(qiáng)會(huì)一點(diǎn)都沒有意識(shí)？
打腫臉充胖子，開發(fā)商的必然選擇？
由于房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他一般企業(yè)，其他一般企業(yè)往往有許多種產(chǎn)品；而房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品，從根本上來講，是單一的，只有一種——那就是房屋。
這就決定了，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)面臨利潤太小或根本沒有利潤甚至要虧損時(shí)，它沒法象其他企業(yè)那樣可以通過管理會(huì)計(jì)學(xué)有關(guān)貢獻(xiàn)毛益的分析，作出對某一只產(chǎn)品是否停產(chǎn)的決定，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，一旦決定其停止房地產(chǎn)開發(fā)，其結(jié)局就往往只有一個(gè)，那就是企業(yè)生命的終結(jié)。
因此，為了避免企業(yè)倒閉的命運(yùn)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨利潤太小或者根本沒有利潤甚至要虧本時(shí)，它也得苦苦死撐。
這也就是為什么在有些城市，當(dāng)土地使用權(quán)“招拍掛”時(shí)，常常會(huì)非理性地屢屢拍出，那種讓業(yè)外人士、房地產(chǎn)主管部門的官員們、甚至是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師們都看不懂的“天價(jià)”的真正原因。
沒有了土地，也就沒有了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，那么，豈不意味著要坐以待斃了？因此，即便是房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)銷售價(jià)格的預(yù)期并不那么看好，即便是這塊土地價(jià)格很高，即便是預(yù)計(jì)到將來很有可能要虧本，但是，只要虧本不是太大，只要虧本不是大到足以使其吃下這個(gè)項(xiàng)目后就要立即破產(chǎn)，那么，在手中缺地的狀況下，房地產(chǎn)開發(fā)商依然還是得硬著頭皮“吃”下地塊。
由此，我們可以知道，在“招拍掛”過程中，對于土地的爭奪，在一樣打算做“高端產(chǎn)品者”中，肯定是那些準(zhǔn)備“微利者”、準(zhǔn)備“不賺者”或者“虧損者”勝出。
而且，那些準(zhǔn)備“微利者”、準(zhǔn)備“不賺者”或者“虧損者”硬著頭皮吃下這“天價(jià)”的土地后，往往還得“打腫臉充胖子”，說“這個(gè)地價(jià)不高不高，這個(gè)項(xiàng)目利潤大著呢”。
不這樣講，那么，又有哪家銀行肯貸款給你這個(gè)鐵定要虧本的項(xiàng)目？又有哪位顧客會(huì)前來購買你這個(gè)很可能成為爛尾樓的樓盤呢？
為了誘人的利潤，只能把地產(chǎn)泡沫否認(rèn)到底？
由前面的分析，可以知道，在“招拍掛”的條件下，在土地的爭奪中，最終是那些欲做“高端產(chǎn)品”并且準(zhǔn)備“不賺”或者“虧損”者最終勝出。
然而，獲得土地并非開發(fā)商的最終目的，開發(fā)商的最終目的應(yīng)該是賺得利潤。這一點(diǎn)，所有房地產(chǎn)企業(yè)概莫能外。為了保證利潤的獲得，開發(fā)商獲取土地后的最大的愿望，就只能是今后房價(jià)的上漲。
�。ó�(dāng)然一些不守規(guī)矩的開發(fā)商也可暗中與腐敗的官員勾結(jié)采取偷偷增加容積率等方式，來獲取額外的收入，但這額外的收入已不屬于正常的利潤，而應(yīng)歸類到腐敗的范疇，因此，我們在此不作展開討論。）
希望房價(jià)上漲，開發(fā)商自然得否認(rèn)地產(chǎn)泡沫的存在，這樣，才能讓持幣待購者下定決心；才能讓投資者或投機(jī)者在房地產(chǎn)市場上“投”得放心；才能讓銀行發(fā)放房貸時(shí)放得安心。
讓開發(fā)商暗暗竊喜的是，至少在過去很長一段時(shí)期內(nèi)，“中國的房價(jià)永遠(yuǎn)都不可能走回頭路，只存在漲多少、什么時(shí)候漲得快的問題”，這樣的觀點(diǎn)蠃得了許多人的認(rèn)同。在這種情況下，自然而然，低成本的銀行資金也就源源不斷地注入到了房地產(chǎn)市場。而且，這種情況，就是在宏觀調(diào)控的大形勢下，也要繼續(xù)著——
據(jù)媒體報(bào)導(dǎo)：中國工商銀行人士日前透露，到2004年末，房地產(chǎn)貸款從1997年末的443億元增加到5605億元，貸款主要集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大中城市，其中北京、上海、廣東、浙江、江蘇、深圳六家分行占貸款總額的82％。
又據(jù)媒體報(bào)導(dǎo)：在1月26日召開的上海市金融形勢分析會(huì)上，有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，2004年，在投資和各項(xiàng)貸款增速明顯回落的背景下，上海市房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈高位運(yùn)行態(tài)勢，推動(dòng)上海房地產(chǎn)貸款繼續(xù)強(qiáng)勁增長。全市中資金融機(jī)構(gòu)人民幣自營性房地產(chǎn)貸款累計(jì)增加1023億元，同比多增204億元，占各項(xiàng)貸款新增額的比例高達(dá)76％，其中個(gè)人住房貸款累計(jì)增加728億元，同比多增106億元，新增個(gè)人住房貸款占中長期貸款增量的比例高達(dá)48％。
讓開發(fā)商樂開懷的是，隨著銀行資金源源不斷地、大量地流入房地產(chǎn)市場，相應(yīng)地，則是房價(jià)的一路上揚(yáng)。
據(jù)國家發(fā)改委最近披露，該委與國家統(tǒng)計(jì)局對全國三十五個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查顯示，四季度房屋銷售價(jià)格同比上漲百分之十點(diǎn)八，土地交易價(jià)格上漲一成，全國仍有九城市房價(jià)同比漲幅超過百分之十。
而正是這房價(jià)的繼續(xù)上漲，確保了開發(fā)商的利潤、甚至是暴利的獲得。
但是，問題在于，雖然在口頭上、在輿論上，房地產(chǎn)開發(fā)商對
“房地產(chǎn)泡沫”的否認(rèn)已經(jīng)取得了相當(dāng)?shù)某晒Γ@成功，對于房地產(chǎn)市場中現(xiàn)實(shí)的“泡沫”卻不能絲毫予以消除，而且，相反，只會(huì)使“泡沫”越積越大。
如據(jù)媒體報(bào)導(dǎo)，最近，抉策地產(chǎn)研究中心對南京市民調(diào)查顯示，在受訪的潛在購房者中，有49.3％的人認(rèn)為 “房價(jià)過高，難以承受”；有50.7％的人認(rèn)為
“房價(jià)偏高，勉強(qiáng)可以承受”；而認(rèn)為南京目前“房價(jià)適中”、“偏低”的人群比例為0％。
南京此次調(diào)查，房價(jià)的認(rèn)同率是零，也許只是個(gè)特例；但在一些城市，絕大多數(shù)人都認(rèn)為房價(jià)偏高，卻是一個(gè)不爭的事實(shí)。
應(yīng)該說，一些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商，其實(shí)也早就看到了這一點(diǎn)。這就是為什么現(xiàn)在，房價(jià)雖然依然還在不斷地上漲，房地產(chǎn)行業(yè)2004年依然位居十大暴利行業(yè)之首，房地產(chǎn)行業(yè)卻還是成了典型的“圍城”——城內(nèi)的想出去，城外的想進(jìn)來。
當(dāng)然，并不是所有的開發(fā)商都具備這轉(zhuǎn)行條件的；也并不是所有的開發(fā)商都能洞察這其中的潛在危險(xiǎn)的；就是在能夠洞察這潛在危險(xiǎn)的開發(fā)商中，也并不是所有的開發(fā)商在房價(jià)依然上漲的情況下，就那么心甘情愿地，早早撤離這利潤依然豐厚的房地產(chǎn)市場的。
這樣，剩下來沒有沖出“圍城”的，加上剛剛沖進(jìn)“圍城”的，為了要將
“土地成本成功轉(zhuǎn)嫁”，為了要獲得最終的利潤，別無選擇——只能是異口同聲、出奇一致地否認(rèn)起地產(chǎn)泡沫來了。
文/ wh001
特約編輯:廣偉
