建設(shè)成本致房價上漲 泡沫之爭理清六大問題
中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于快速推進(jìn)城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的進(jìn)程中，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)型支柱產(chǎn)業(yè)。在全面建設(shè)小康社會的過程中，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)揮著舉足輕重的重要作用。但一段時間以來，一些學(xué)者甚至海外機(jī)構(gòu)對中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r大加指責(zé)，提出了許多似是
而非的概念和看法，給人們的認(rèn)識造成了諸多混亂，因此，有必要予以理清。
“泡沫”辨析
在此輪有關(guān)房地產(chǎn)市場的各種指責(zé)中，“泡沫”一詞是使用頻率最高且最吸引眼球的概念。它給人以“泡沫破滅”的種種聯(lián)想，似乎中國的房地產(chǎn)市場猶如肥皂泡即將破滅，化為烏有。因此，有必要首先理清“泡沫”。
其一，軟泡沫與硬泡沫。
“泡沫”一詞本非經(jīng)濟(jì)學(xué)概念。就其自然特征而言，可分為軟泡沫和硬泡沫兩種。就泡沫的效應(yīng)而言，它們可分為有益和有害兩種。將“泡沫”一詞引入經(jīng)濟(jì)學(xué)，是為了形象化地描述某些經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。但因“泡沫”是一個描述性用語，難以準(zhǔn)確定義，所以，不同的學(xué)者分別從不同角度理解“泡沫”，分歧就比較大。有人從軟泡沫出發(fā)，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)泡沫是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的虛假成分，它的膨脹給人們以經(jīng)濟(jì)擴(kuò)展的假象，但遲早是要破滅的；也有人從硬泡沫出發(fā)，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中一些擴(kuò)展現(xiàn)象并非是虛假膨脹，并不存在必然破滅的前景。
持軟泡沫看法的人認(rèn)為，物價上漲不增加任何新的供給，屬通脹范疇，它遲早要破滅。但是物價上漲并非都是軟泡沫，幾個簡單的實(shí)例是，中國自70年代末改革開放以來，農(nóng)產(chǎn)品價格、工資、土地價格等等也上漲了幾倍乃至幾十倍，從未來走勢看，這些價格恐怕難以再回到70年代末以前的水平了。進(jìn)一步說，200多年來，究竟哪個國家的物價和資產(chǎn)價格不處于上升趨勢，那么，是否意味著全球經(jīng)濟(jì)均處于泡沫經(jīng)濟(jì)境地從而遲早都要破滅？實(shí)際上，國際經(jīng)濟(jì)學(xué)界對“泡沫”一詞并沒有達(dá)成相對一致的定義，甚至對它是否可能發(fā)生也沒有一致的看法。
其二，資產(chǎn)價值與資產(chǎn)價格。
何為“經(jīng)濟(jì)泡沫”？持軟泡沫看法的人，有的認(rèn)為是“資產(chǎn)的價格嚴(yán)重偏離于資產(chǎn)價值”。假定以它來定義經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的“軟泡沫”，那么，首先需要回答的是“什么是資產(chǎn)價值”？由于在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動中，“資產(chǎn)價值”就難以進(jìn)行數(shù)量上的界定，由此，資產(chǎn)價格是否“偏離于”資產(chǎn)價值也就難以說清。為了走出這一困境，一些人選擇了“價格是否上升”作為替代性的判別標(biāo)準(zhǔn)，這引致了兩個問題發(fā)生：
第一，物價上升可以由多種因素引致，其中包括貨幣發(fā)行過多引致的通脹、供不應(yīng)求引致的物價上漲等等。如果不分青紅皂白，將所有物價上漲都稱為“泡沫”并要求予以抑制，那么，是否意味著中國自1978年以來的市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)和價格改革都是在制造“泡沫”從而遲早是要“破滅”的？
第二，價格波動是市場機(jī)制發(fā)揮其功能的基本路徑，價格上漲有著引導(dǎo)資源配置、緩解供不應(yīng)求格局的機(jī)制作用，將價格上漲一律視為“軟泡沫”并意欲予以消解，這是否意味著在市場機(jī)制作用下，價格只能下落或維持不變，不能上升？
其三，財務(wù)方法與價格波動。
一些人試圖通過財務(wù)方法來模擬“價值”，在此基礎(chǔ)上，再進(jìn)行價格對比，界定是否屬于“泡沫”。當(dāng)原料或其他成本上升時，某種商品或資產(chǎn)的價格對應(yīng)上升，不屬于“軟泡沫”；而在原料或其他成本沒有上升，商品或資產(chǎn)的價格單方面上升就屬“軟泡沫”。但這種方法也有幾個難以解釋的問題：
第一，商品的供應(yīng)商是否可能根據(jù)其成本-收益關(guān)系而單方面提高商品價格？眾所周知，在完全市場競爭中，任何的廠商都不是商品價格的制定者，只能是商品價格的接受者，由此，在買方市場條件下，即便原料和其他成本上升了，商品(或資產(chǎn))的價格要提高也比較困難。一個近期的實(shí)例是，2003年以來，盡管鋼鐵價格上揚(yáng)了，可小轎車價格還在持續(xù)下落。在完全競爭市場中，引致價格上揚(yáng)的最簡單原因是商品供不應(yīng)求。
第二，是否一切資產(chǎn)(或商品)的成本都能夠運(yùn)用財務(wù)方法計量，從而界定出有無“泡沫”？如果說絕大多數(shù)資產(chǎn)(或商品)能夠運(yùn)用財務(wù)方法計量成本的話，那么，至少有兩種資產(chǎn)的成本從而價值是很難運(yùn)用財務(wù)方法計量的，即土地和股票。不論在發(fā)達(dá)國家還是在發(fā)展中國家，誰都無法簡單運(yùn)用財務(wù)方法核算即在同一地區(qū)(如一個省市)內(nèi)20000元/M2的土地就有“泡沫”，而2000元/M2的土地就沒有“泡沫”；同樣，誰也無法簡單運(yùn)用財務(wù)方法計(核)算同一上市股票20元/股就有“泡沫”，而10元/股就沒有“泡沫”。
綜上所述，“泡沫”是一個含混的概念，它一方面很難確切地說清楚本應(yīng)說清的理論問題和實(shí)踐問題，另一方面，很容易從感覺上和思維上給人們以誤導(dǎo)。因此，要研討中國房地產(chǎn)業(yè)的問題，還是直截了當(dāng)?shù)赜惺裁磫栴}說什么問題為好。
商品住宅空置率辨析
空置率是證明住宅泡沫的一個主要根據(jù)�？罩寐室砸欢〞r間內(nèi)未售出的商品住宅為計算對象，其中，空置房就是未售出的商品住宅。一些人認(rèn)為，既然空置率屬未出售的商品住宅，那么，它就意味著商品住宅的供給量超過了需求量，與此對應(yīng)，這部分住宅就屬于“泡沫”。但這種認(rèn)識未免過于簡單。關(guān)于商品住宅的空置率，有三個問題需要理清：
其一，空置率的計算方法。
在中國，一些人將經(jīng)濟(jì)核算中的庫存計算方法簡單地套用到商品住宅的空置率計算中，其計算公式大致為：(當(dāng)年竣工商品住宅面積-當(dāng)年已銷售的商品住宅面積)÷當(dāng)年竣工商品住宅面積。
由于缺乏商品住宅竣工方面的數(shù)據(jù)，所以，我們用商品房的數(shù)據(jù)替代(商品房包括商品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等)，計算結(jié)果如表1第4欄所示，1999年-2003年的5年間，全國商品房的空置率分別達(dá)到32.37%、26.25%、23.89%、23.23%和18.38%。在發(fā)達(dá)國家，住宅空置率一般控制在10%以下，超過這一警戒線，就屬住宅供給量過大，應(yīng)予以抑制。與此相比，中國1999年以來的商品房空置率均大大超過了10%這一警戒線，由此來看，商品住宅市場存在著“泡沫”似乎是確定無疑的了。
但在發(fā)達(dá)國家中，住宅空置率計算中的分母不是當(dāng)年竣工的商品住宅，而是住宅存量，其計算公式大致為：(當(dāng)年竣工商品住宅面積-當(dāng)年已銷售的商品住宅面積)÷居民已居住的商品住宅面積。按此計算，2003年底，全國各城市實(shí)有住宅面積89.11億M2，而當(dāng)年商品房的空置量僅為7262.51萬M2，即便假定這些空置房都屬商品住宅，空置率也僅為0.82%，遠(yuǎn)低于10%的警戒線。
其二 ，空置房的功能。
空置房是未銷售出去的住宅，但它與無法銷售出去的住宅之間有著根本區(qū)別。猶如商場中的待銷商品一樣，空置房實(shí)際上只是待銷售的商品住宅，并非無法銷售的廢品。毫無疑問，受各種因素影響，待銷中的商品可能有一部分最終因無法銷售出去而報廢，待銷中的商品住宅也可能有一部分最終因不能售出而成為“爛尾房”，但不能因此而認(rèn)為，所有待銷商品都是“廢品”。
空置房的基本功能是滿足購房者隨時提出的購買需求。住宅是具有很強(qiáng)個性化的商品，不僅地理位置、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、學(xué)校醫(yī)院、交通狀況等直接影響著不同消費(fèi)者的需求狀況，而且價格高低、單元面積、套內(nèi)結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等等也都影響著不同消費(fèi)者的需求狀況。這決定了，要滿足不同消費(fèi)者隨時購房的需求，就必須有適當(dāng)?shù)目罩梅浚怨└黝愊M(fèi)者自由選擇。從表1第4欄來看，1999年-2003年的5年間，待售房占當(dāng)年竣工商品房的比例快速走低。這在一定程度上反映了，在全國商品住宅的旺銷狀況。
一個有趣的現(xiàn)象是，指責(zé)“房地產(chǎn)泡沫”的人，不在1999年提出并疾呼抑制“房地產(chǎn)泡沫”，卻在2004年7月以后，當(dāng)房地產(chǎn)竣工量小于銷售量時，提出這一主張。這是否有點(diǎn)不合時宜了？
其三，住宅的入住率。
一些人以住宅應(yīng)由房主自家居住在其中為標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為凡沒有人居住或出租給他人居住的住宅均應(yīng)屬于空置房范疇，并以這類住宅的存在來證明“房地產(chǎn)泡沫”。其中，未繳納水電費(fèi)的住宅和出租住宅這兩類用房每每被論證依據(jù)。對此，有四個問題值得探討：
其一，這些住宅是否已經(jīng)銷售？如果屬已經(jīng)銷售，那么，全球哪個國家將已銷售住宅計入空置房范疇？如果尚未銷售，那么，除開發(fā)商外，誰又有權(quán)將這些住宅出租？
其二，出租住房是否屬于住宅供給的一種方式？在美國等發(fā)達(dá)國家中，以成套銷售方式提供給消費(fèi)者的住宅部分通常只占全部開發(fā)住宅的60%-70%，而以出租方式提供給消費(fèi)者的住宅占開發(fā)住宅的30%以上。在中國，由于開發(fā)商缺乏足夠的資金、土地使用權(quán)等原因，開發(fā)商通常不以出租方式向消費(fèi)者提供住宅，而要求以住房方式獲得住宅的消費(fèi)者又大有人在，由此，出租住宅成為一些個人的私自行為。住宅租賃，這本身就是住宅的一種消費(fèi)方式，又何談“空置”？
其三，車庫出租是否也屬于空置房？商品住宅建設(shè)中，車庫是竣工面積的構(gòu)成部分，它占竣工面積的比重可達(dá)10%-20%，但相當(dāng)多業(yè)主以租用方式使用車庫，由此，形成了竣工面積與銷售面積的差額。如果以竣工面積減去銷售面積計算，則這些處于使用狀態(tài)中的車庫面積就計入“空置”范疇，可事實(shí)上，它們不應(yīng)并不處于“空置”狀態(tài)。
其四，戶主未繳納水電費(fèi)有著復(fù)雜的情況。有的可能是戶主長期外出工作，因此，沒有機(jī)會繳納水電費(fèi)；有的可能是住戶尚未將住宅裝修好，因此，尚未入住而沒有繳納水電費(fèi)；等等。但有一點(diǎn)是清楚的，這些住宅是消費(fèi)者已購買的，因此，不屬于空置房范疇。
房價-收入比辨析
一些人用商品住宅價格與城鎮(zhèn)居民年收入的比例來分析商品住宅價格的合理性，認(rèn)為國際上這一房價-收入比大致為3-6倍，由此，證明中國商品住宅價格過高，存在著即將破滅的“泡沫”。這一判斷中至少存在四個問題值得進(jìn)一步弄清：
第一，房價-收入比是否存在各國統(tǒng)一的數(shù)值？房價-收入比是聯(lián)合國評價人類發(fā)展?fàn)顩r的一個重要指標(biāo)，但它并不存在一個世界各國統(tǒng)一的數(shù)值。1990年，聯(lián)合國人居中心在《住房指標(biāo)研究項(xiàng)目》中披露了，對全球有代表性的52個城市的房價-收入比的調(diào)查結(jié)果，其中提到“均值為5”，而中等收入國家的比值在2-6之間。但這一數(shù)值并不具有固定不變的普遍意義，它將隨著各種因素的變化而變化。1998年，聯(lián)合國人居中心各國城市住房價格與家庭收入之比和城市住房租金與收入之比，就有了重大變化。從表2中可見，到1998年發(fā)達(dá)國家的房價-收入比達(dá)到5.8倍，而亞洲國家的房價-收入比高達(dá)11.3倍，均高于1990年調(diào)查報告中披露的2-6倍。這意味著，簡單拿聯(lián)合國人居中心1990年的數(shù)值分析中國2003年以后的商品住宅價格與城鎮(zhèn)居民收入關(guān)系，并由此得出結(jié)論說，中國商品住宅價格存在即將破滅的“泡沫”，是不科學(xué)的。
第二，房價-收入比的采樣對象。一些人并不清楚“房價-收入比”的分析對象，簡單地將一般工薪階層的年工資收入與商品住宅價格相比，由此，得出結(jié)論說，中國的房價-收入比過高達(dá)20倍以上，以證明中國的商品住宅價格過高，存在所謂的“泡沫”。但聯(lián)合國人居中心在調(diào)查和計算房價-收入比中，采樣對象是房價中位數(shù)和家庭收入中位數(shù)，而不是商品住宅價格的平均數(shù)和城鎮(zhèn)家庭收入的平均數(shù)，更不是商品住宅價格和低收入家庭的工薪收入。因此，那種簡單以人均收入(或家庭收入)和商品住宅價格進(jìn)行對比的做法，是不符合聯(lián)合國人居中心的計算方法的，由此得出的數(shù)據(jù)與聯(lián)合國人居中心的數(shù)據(jù)也不具有可比性。
第三，家庭收入的內(nèi)涵。在聯(lián)合國人居中心的定義中，“家庭收入”是各種稅前收入，它包括工薪收入、養(yǎng)老金、商業(yè)活動收入、租金收入和各項(xiàng)實(shí)物補(bǔ)貼等等，因此，是中等收入階層的家庭年總收入概念。但中國的一些人僅以職工的工薪收入為“家庭收入”的定義內(nèi)容，這顯然不符合聯(lián)合國人居中心的定義，由此計算的結(jié)果與聯(lián)合國人居中心的計算也缺乏可比性。
第四，房價內(nèi)涵。在聯(lián)合國人居中心的定義中，房價指的是住宅在自由交易條件下的市場價格。一方面那些非市場化的交易活動不在計算范圍之內(nèi)；另一方面，交易的住宅不僅包括新建住房，還包括存量住房的交易。但在中國，那些強(qiáng)調(diào)住宅價格過高的人，在計算房價收入比時，大多只盯著新建房價格，而將存量房交易(及其價格)排除在房價之外；一些人甚至僅以別墅、高檔房的價格為計算對象。這與聯(lián)合國人居中心的定義不是同等概念。
一些人樂于憑感覺來判斷商品住宅價格是否過高并依此判斷商品住宅價格中是否存在“泡沫”。對他們來說，在房價-收入比上，哪怕只要有一般人的正常直覺就很容易判斷出以下事實(shí)之間的真?zhèn)危喝绻f發(fā)達(dá)國家的平均房價果真只是平均家庭年工薪收入的2-6倍，那么，怎么會有如此高比例的家庭需要20年以上的按揭才能支持其購房？居住支出怎么會占其生活支出的30%左右？住房按揭怎么能夠成為商業(yè)銀行消費(fèi)貸款的一項(xiàng)主要業(yè)務(wù)并成為商業(yè)銀行放款的一個主要路徑？住宅政策又怎么會成為包括發(fā)達(dá)國家在內(nèi)的各國政府十分重視并為此花費(fèi)大氣力推進(jìn)的“安居”政策？
“溫州炒房團(tuán)”辨析
2003年以來，有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的議論不斷升溫，2004年6月以后，在宏觀緊縮的背景下，有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的炒作更是鋪天蓋地。其中，既有指責(zé)溫州炒房團(tuán)將房價炒高的，也有指責(zé)開發(fā)商惡意將房價炒高的，還有指責(zé)購房投機(jī)者將房價炒高的。各種說法，莫衷一是。在這個過程中，究竟炒房者將房地產(chǎn)炒熱了，還是一些學(xué)者將房地產(chǎn)吵熱了？或者說，究竟是炒房者將房地產(chǎn)炒出了泡沫，還是一些學(xué)者吵房地產(chǎn)熱點(diǎn)吵出了“泡沫”？這些問題值得探究。
2003年9月22日一篇題為“溫州千億民資全國炒樓”的報道掀起了有關(guān)“溫州炒房團(tuán)”的炒作。該報道說到：“溫州人不僅在本地炒房，而且還把目光瞄向全國各大城市……，經(jīng)多方求證、討論，各方比較認(rèn)同的數(shù)據(jù)是：10萬溫州人在全國各地炒樓，動用民間資金約1000億元”。此后，這一數(shù)字不斷被引用并擴(kuò)大到1500億元、2000億元以至5000億元。究竟溫州炒房團(tuán)是怎么回事？有人在進(jìn)行了認(rèn)真細(xì)致調(diào)查后撰寫了《溫州炒房團(tuán)》一書，對有關(guān)情況進(jìn)行了較為全面的披露，其中有兩個事實(shí)值得一述：
第一，溫州炒房團(tuán)的資金數(shù)額和人數(shù)。根據(jù)該書作者的調(diào)查，他找到了這些數(shù)字的始作俑者(一位媒體記者)，后者承認(rèn)這些數(shù)字“主要是根據(jù)新聞感覺和推論，缺乏有說服力的數(shù)據(jù)佐證”。但這些數(shù)字存在著嚴(yán)重失誤：
其一，計算失誤。該書作者指出：“這一從未遭遇過懷疑的‘權(quán)威說法’的種種疏漏是顯而易見的。僅舉一例：該‘權(quán)威說法’稱僅被列為第一類的溫州專業(yè)炒家即有5000人，按照1人連帶周圍30人計算，約為1.5萬人，并預(yù)計這1.5萬人人均炒房資金200萬元以上，共計投入300億元。一個致命的疏漏出自最基本的乘法計算錯誤，5000乘以30的結(jié)果應(yīng)該是15萬人而不是1.5萬人，這個看似微小的錯誤實(shí)際上已經(jīng)足以從根本上摧毀‘10萬人1000億元資金’的數(shù)理基礎(chǔ)。糟糕的是，凡是引用該‘權(quán)威說法’的媒體對這一致命的錯誤均視而不見�！�
其二，與事實(shí)不符。該書作者指出：“據(jù)溫州市人民銀行截至2004年4月底的統(tǒng)計，包括100億元外幣存款在內(nèi)，全市各項(xiàng)存款的總額為1846.27億元，扣除政府存款、政策性存款及各類企業(yè)存款，居民個人存款為900多億元。另有傳聞稱，全市百姓尚有手持現(xiàn)金1000億元。但溫州市人民銀行貨幣信貸與統(tǒng)計科負(fù)責(zé)人斥之為‘無稽之談’：這意味著包括山區(qū)80歲老農(nóng)和剛出生的嬰兒在內(nèi)，全市平均每人手里捏著2萬元現(xiàn)金，根本不可能！”
第二，是否存在有組織的溫州炒房團(tuán)。該書作者說道：“溫州炒房團(tuán)有組織的主要證據(jù)是兩個：一是成群結(jié)隊(duì)，群體性炒賣；二是在他們四處‘流竄’的背后，還有一張神秘的‘炒房路線圖’�！瓬刂莩捶繄F(tuán)的‘罪孽’如此深重，使我們不得不對作為其重要‘罪證’之一的‘炒房路線圖’認(rèn)真考證一番了。此圖曾被大小媒體津津樂道地廣泛引用，對其描述也基本一致：溫州炒樓者按照房產(chǎn)升值空間及市場環(huán)境等因素，把全國房產(chǎn)市場分成四個等級，依次梯度推進(jìn)炒作。一級市場是上海、杭州、北京等鉆石級城市，房價在5500元?平方米以上；二級市場是東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的大連、煙臺、南京、蘇州、福州等城市，房價在4000-5500元?平方米；三級市場是東西部結(jié)合地帶的省會城市或西部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，如武漢、長沙、合肥、南昌、成都、烏魯木齊等，房價在2500-4000元?平方米；四級市場是經(jīng)濟(jì)地位和地理位置均比較特殊的地級城市，如廣西桂林、安徽黃山、海南三亞等，房價在1000-2500元?平方米。這樣的路線圖不禁讓人浮想聯(lián)翩，就像是解放戰(zhàn)爭中的三大戰(zhàn)役，一野、二野、四野根據(jù)來自延安的戰(zhàn)略部署，在遼沈、平津、淮海的廣袤土地上縱橫馳騁，分割包圍，彼此呼應(yīng)，百戰(zhàn)百勝。溫州炒房團(tuán)的強(qiáng)大和兇悍由此暴露無遺，這不是‘有組織有預(yù)謀’又是什么？”但是，經(jīng)過調(diào)查以后，他得出結(jié)論說：“中國房產(chǎn)市場是如此龐大、混雜，部分溫州炒房者必然四處尋找商機(jī)，這也符合溫州人已有的商業(yè)秉性。但是，他們按照所謂的‘炒房路線圖’大規(guī)模、有組織、有預(yù)謀地進(jìn)行梯度市場轉(zhuǎn)移是不合邏輯的。至少，在我們已知的2003-2004年，這樣的故事并未發(fā)生�！�
事實(shí)上，說溫州人在上海炒房是不準(zhǔn)確的。該書作者的調(diào)查結(jié)果是，“2003年，溫州購房者在上海投入的資金約達(dá)30億元，而商鋪是其購買行為的首選，比例超過50%�！币虼耍c其說溫州人炒房不如說溫州人炒鋪。
上海房價“高漲”辨析
2004年4月以后，在房地產(chǎn)泡沫的各種議論中，上海的商品住宅走勢成為一個中心點(diǎn)。先是有人在空置率上做文章，強(qiáng)調(diào)“高空置率”意味著泡沫正在吹大；但事實(shí)證明，2004年1-7月份，上海商品房空置率下降了37.7%，全國商品房空置率也呈下降趨勢以后，一些人又轉(zhuǎn)而在上海的房價上大做文章。10月初，摩根士丹利的個別人在不足1個月內(nèi)發(fā)出第二次刺耳的預(yù)言：“這是最后的瘋狂。隨著中國的通貨膨脹和美聯(lián)儲加息的不斷發(fā)展，離‘最后算賬’的日子越來越近了，僅僅是幾個月，而不是一年”，巨大的房地產(chǎn)泡沫就將破滅，上海是這次經(jīng)濟(jì)泡沫的地震中心。
實(shí)際上，自1999年公房改革以后，上海房價就處于快速增長過程中。1999年，上海內(nèi)環(huán)線附近的商品住宅價格大多在4000元/M2左右，到2004年已達(dá)到10000元/M2；就單套高檔公寓的售價而言，北京曾經(jīng)是最高的，達(dá)到40000元/M2以上，但2004年上海推出了5萬元/M2的高檔公寓；就日成交均價而言，11月份，上海突破10000元/M2。從這些事實(shí)來看，上海房價高漲似乎是確定無疑的了。
但首先應(yīng)當(dāng)指出的是，這些個案并不就能說明上海商品住宅市場的普遍情況。表3是根據(jù)上海2004年11月公布的1026個銷售樓盤的數(shù)據(jù)統(tǒng)計的結(jié)果，從中可以看到：7000元/M2以下的樓盤、可銷售面積和總面積分別占到48.92%、58.14%和55.68%(其中，可銷售面積和總面積所占比重超過樓盤比重，反映了每個樓盤所占面積較大)，而7000元/M2以上(包含7000元/M2)的商品住宅除樓盤占比超過50%外，可銷售面積和總面積均小于45%。7000元/M2以下(不包含7000元/M2)的商品住宅所占比重超過55%。其次，如果以5000元/M2(不包含5000元/M2)劃線，則樓盤、可銷售面積和總面積也分別達(dá)到24.75%、35.64%和29.32%，因此，在可銷售面積和總面積中尚有30%左右的份額可供中低收入家庭選擇。
最后，10000元/M2(包含10000元/M2)以上的高檔公寓和別墅的樓盤、可銷售面積和總面積分別占到25.15%、25.05%和21.99%，即1/4左右，因此，上海房價并不像日交易均價達(dá)到10000元/M2給人們所造成的印象那么高�？傮w而言，從這些數(shù)據(jù)中反映的情況來看，上海房價中依然是中低檔商品住宅為主，所不同的是，中檔價位的商品住宅無論在比重上還是在價格上均有明顯的提高。這一狀況與高檔公寓、別墅等的價格上漲結(jié)合在一起，形成了房價高漲的突出現(xiàn)象。但有一點(diǎn)是清楚的，上海的商品住宅價格絕對不像有些人個案列舉的那么高。
需要指出的是，住宅不是均質(zhì)化商品，而是個性化商品。所以，商品住宅的價格必然呈現(xiàn)出多層次結(jié)構(gòu)。在這樣一種多層次狀況中，簡單用平均數(shù)是很難說明房價高低的。理解這一問題，可借鑒人們?nèi)粘Ｉ钪械囊恍┚哂袀�性化的商品。例如，一套西服，便宜的100元左右，貴的銷價可達(dá)10000元以上。這些商品，價格低的可滿足低收入家庭的需求，價格高的可滿足高收入家庭的需求，既沒有必要也不太可能通過簡單的平均價計算來反映它們的價格走勢。因?yàn)檫@種平均數(shù)很難科學(xué)地說明對應(yīng)的問題，也很難成為經(jīng)濟(jì)分析從而進(jìn)行經(jīng)濟(jì)決策的依據(jù)。
近年來，上海的高檔公寓、別墅等商品住宅價格的確在快速增高，其內(nèi)在原因是相當(dāng)復(fù)雜的。一個重要方面是，上海作為中國經(jīng)濟(jì)最為繁榮發(fā)達(dá)的地區(qū)，商貿(mào)、金融等活動十分活躍，是外商機(jī)構(gòu)和外資投資的重點(diǎn)地區(qū)，也是中資機(jī)構(gòu)云集的主要地區(qū)。中國加入世貿(mào)組織以后，上海的投資環(huán)境和生活環(huán)境更是得到了長足的改善。在這種背景下，不少海外人士有著在上海長期居住的要求，更有外商定居于上海，由此，購買高檔公寓和別墅就成為他們的當(dāng)然選擇。由于這部分人員數(shù)量相當(dāng)多(有人估計在百萬人之上)，而上海的高檔公寓和別墅價格按照匯率折算和這些人的收入水平計算，尚屬較低水平，因此，他們踴躍購房。與此同時，上海周邊地區(qū)乃至國內(nèi)其他地區(qū)的一些商家和富裕人士也看好上海發(fā)展中的商機(jī)和生活環(huán)境，在上海購房居住。這是引致上海高檔公寓、別墅的需求量快速增長的主要原因。為這一因素所決定，在分析上海房價中，如果簡單拿上海居民的工薪收入水平來衡量，就可能與實(shí)際情況相偏離。
一個耐人尋味的現(xiàn)象是，就在摩根士丹利亞的個別人疾呼“上海商品住宅泡沫即將破滅”的同時，不少外資機(jī)構(gòu)(包括摩根士丹利)斥巨資，加大了對上海房地產(chǎn)市場的投資。
“房市投機(jī)”辨析
一些人將房價上漲的原因歸結(jié)為“炒房”。他們認(rèn)為，正是這種投機(jī)性購房，將房價炒高了，因此，目前房價高漲中存在著“泡沫”。
投機(jī)性炒房的內(nèi)在機(jī)理是，將商品住宅以較低的價格買下，然后，再以較高的價格賣出，投機(jī)者從中獲得差額收益。如果不討論其他條件，僅就這一機(jī)理而言，投機(jī)性炒房的確能將房價炒高。但在現(xiàn)實(shí)中，各種條件制約著投機(jī)者炒房。
第一，低價買房。要炒房，首先需要買房。對投機(jī)者來說，商品住宅不是他開發(fā)的(如果是他開發(fā)的，那么，他就是開發(fā)商，不是炒房者)，由此，他首先的是買入商品住宅。假定某套商品住宅的市場價格為6000元/M2，那么，對投機(jī)者來說，他以何種價格買入，就成為投機(jī)是否成功的首要條件。如果他能夠以5000元/M2買入，緊接著就需提出“為什么開發(fā)商以這一價格將這套商品住宅買給他？”須知，開發(fā)商作為專業(yè)供應(yīng)商對商品住宅市場的行情和未來走勢應(yīng)比一般的個人清楚得多�？磥泶鸢钢挥袃蓚�：一是開發(fā)商與投機(jī)者之間有著某種交易，因此，以5000元/M2的價格購房，是開發(fā)商讓渡給投機(jī)者的某些利益的行為；二是開發(fā)商急于需要資金或遇到其他難處，只能以5000元/M2的低價將這套住宅賣給投機(jī)者，因此，5000元/M2與6000元/M2之間的差額依然是開發(fā)商讓渡的。這兩個答案的結(jié)論是，即便能夠以較低的價格買入商品住宅，它也是偶然的個別的，并且這種低價與市場價之間的差額是開發(fā)商讓渡的。既然如此，它怎么可能成為哄抬一個城市商品住宅價格的力量？
第二，按揭購房。在零按揭條件下，曾經(jīng)發(fā)生有人購入多套商品住宅，然后，將其出租，用租金償付每月的按揭款現(xiàn)象。這可說是投機(jī)性購房的一種情形。對此，有兩個問題需要弄清：一是在這種場合，就購房而言，似乎它提高了購房需求從而有著提高商品住宅市場價格的可能，但就使用而言，這些住宅同樣投入了使用，并沒有減少可使用的住宅數(shù)量；換句話說，如果這些人不以零按揭方式購入這些住宅，那些選擇租房的一部分人因缺乏適合的出租房，是否也會轉(zhuǎn)而購房？二是這些通過零按揭獲得住宅并出租的行為，并沒有再將這些住宅高價賣出，又如何談得上“投機(jī)”？2003年以后，隨著零按揭的取消，按揭購房需要首付20%的購房款，這樣，以出租為目的的個人購房已極為困難，與此對應(yīng)，這種方式已難以再成為提高購房需求的一條路徑。
第三，開發(fā)商抬高售房價格。開發(fā)商通過某種炒作，給購房者以誤導(dǎo)，以此抬高售房價格，這是一些人列舉的又一種房價升高路徑。首先，這種方式不屬于投機(jī)性炒作范疇。其次，這種方式存在的一個基本條件是，商品住宅嚴(yán)重供不應(yīng)求。換句話說，在商品明顯供過于求的條件下，這種情形是很難發(fā)生的�；叵胍幌虑皫啄甑睦樱�(dāng)彩電已經(jīng)明顯供過于求的時候，一些生產(chǎn)廠家聯(lián)手訂立統(tǒng)一銷售價格，試圖形成價格同盟，但同盟尚未形成，其中某些廠家就已打破統(tǒng)一銷售價格，率先降價。因此，不論是一家開發(fā)商還是多家開發(fā)商聯(lián)手抬高房價，前提條件必須是商品住宅嚴(yán)重供不應(yīng)求。最后，開發(fā)商銷售樓盤的“炒作”與它們銷售樓盤的廣告宣傳是很難劃分的，這樣，如果將開發(fā)商為銷售樓盤所進(jìn)行的各種各樣宣傳都列入抬高房價的“炒作”中，也就意味著開發(fā)商不能進(jìn)行任何的樓盤推介，否則，總有“炒作”的嫌疑。可這樣一來，又如何發(fā)布樓盤信息，又如何提高購房者的知情程度？
也許在商品住宅中確實(shí)存在所謂的投機(jī)性購房現(xiàn)象，但有一點(diǎn)是清楚的，這種購房占每年商品住宅的銷售量和銷售額比重都是極低的，它不足以掀起商品住宅價格上漲的大浪。中國商品住宅價格上漲的主要成因依然是建設(shè)成本上升和嚴(yán)重供不應(yīng)求。
文/王國剛
特約編輯：廣偉
