房產(chǎn)價(jià)格居高不下，各種交易欺詐無(wú)法徹底清除，業(yè)主維權(quán)困難重重，種種情況催生了北京首例個(gè)人集資買地建房事件，隨后全國(guó)掀起“集資建房風(fēng)”，個(gè)人集資建房方案在上海、南京、廈門、成都等不少城市紛紛出爐。
于凌罡和他的“藍(lán)城計(jì)劃”
2003年12月1日，就職于聯(lián)想公司的于凌罡在網(wǎng)上提出了自己的合
作蓋樓項(xiàng)目方案。其設(shè)想是，由業(yè)主們共同出資注冊(cè)一個(gè)項(xiàng)目公司，以這家公司的名義競(jìng)標(biāo)土地，然后選擇設(shè)計(jì)、施工、物業(yè)等，建起屬于自己的樓。這個(gè)方案被于凌罡命名為“藍(lán)城計(jì)劃”。
在“藍(lán)城計(jì)劃”中先讓參加者首付15萬(wàn)元，利用這筆錢，每個(gè)業(yè)主可以從銀行貸到22.5萬(wàn)元，合起來(lái)的資金用于支付成立項(xiàng)目公司、買地和招標(biāo)建房的費(fèi)用。合作蓋樓大約需要吸納500戶，建成的住宅樓12到15層，每套50至60平方米，每戶可以買兩套。據(jù)于凌罡介紹，“非營(yíng)利性”是集資造房的最大原則，業(yè)主們?cè)陂_發(fā)期間只承擔(dān)40%的項(xiàng)目費(fèi)用，其余60%通過(guò)銀行貸款獲得，減輕了參與者的資金壓力。此外，項(xiàng)目在開發(fā)時(shí)規(guī)劃、設(shè)計(jì)了底層的商業(yè)用房(底商)，底商的收益將根據(jù)業(yè)主所購(gòu)住房面積按月返還給購(gòu)房者。
于凌罡的計(jì)劃一經(jīng)公佈迅速得到了大量網(wǎng)友的支持。2004年2月10日，藍(lán)城網(wǎng)站開通；2004年4月8日，于凌罡第一次代表招募者向國(guó)土房管局領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)合作蓋樓項(xiàng)目；2004年4月19日，于凌罡第二次匯報(bào)，得到政策法規(guī)上的認(rèn)可和支持……今年1月中旬，“合作建房聯(lián)盟”的成立標(biāo)志著這支合作隊(duì)伍正式組建，項(xiàng)目也進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段。
目前，于凌罡表示，如果能在今年“五一”前后順利競(jìng)拍到土地，他們的“藍(lán)城”將在2006年“五一”前后蓋成。于凌罡稱，在房產(chǎn)價(jià)值上，以前人們只看到房產(chǎn)自身的貨幣價(jià)值，而往往忽略房產(chǎn)的價(jià)值實(shí)際上是由“貨幣價(jià)值+物業(yè)服務(wù)+底商收益”三個(gè)部分組成的。由于該項(xiàng)目是“非營(yíng)利”集資建房可以省掉四筆費(fèi)用：開發(fā)商利潤(rùn)、廣告銷售費(fèi)用、機(jī)構(gòu)維持費(fèi)用和項(xiàng)目貸款利息。照此計(jì)算，業(yè)主最終可以購(gòu)買到遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一般市場(chǎng)價(jià)格的住宅(理論上可能只有市場(chǎng)價(jià)格的40%)。同時(shí)，對(duì)于物業(yè)服務(wù)，業(yè)主也有充分的決策自主權(quán)。這種新的操作模式改變了以往房地產(chǎn)建設(shè)中，開發(fā)商自籌資金、購(gòu)買土地、規(guī)劃項(xiàng)目、開發(fā)建設(shè)、銷售服務(wù)的固定模式，使業(yè)主們真正成為房產(chǎn)的主人。
個(gè)人集資建房面臨的難題
個(gè)人集資建房融資是第一個(gè)難題，有人算了這樣一筆賬：公司注冊(cè)后，如果按照項(xiàng)目總造價(jià)1億元人民幣計(jì)算，公司需要3500萬(wàn)元的自備金。如果可以順利拿到土地，交了土地出讓金之后，因?yàn)槟壳笆┕た畈荒苡墒┕挝粔|付、農(nóng)民工薪水不可以拖欠等原因，公司根本沒(méi)有能力繼續(xù)開發(fā)，只能以土地作為抵押進(jìn)行融資。在目前金融緊縮的情況下，有資質(zhì)、信譽(yù)的開發(fā)商都很難獲得銀行貸款，這樣的合作建房的人只能一次付清全部房款。但在連土地都沒(méi)有的情況下，合作建房者很難達(dá)成互相間的信任。
團(tuán)隊(duì)組建是第二個(gè)難題，由于目前個(gè)人集資造房沒(méi)有政府政策和法律上的監(jiān)管和約束，完全依賴“加盟者”的自律行為是不現(xiàn)實(shí)的。房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)性強(qiáng)，管理工作繁雜，要求組織者必須有較強(qiáng)的管理能力和管理經(jīng)驗(yàn)。個(gè)人集資建房是不是有這樣的能力?試想如果在操作過(guò)程中出現(xiàn)了問(wèn)題，那么如何收?qǐng)?在組建團(tuán)隊(duì)后，辦理驗(yàn)資手續(xù)，成立合作建房的公司，招聘有關(guān)工作人員，競(jìng)標(biāo)購(gòu)地，招標(biāo)有關(guān)設(shè)計(jì)、建筑、施工、監(jiān)理、審計(jì)……這其中的繁雜過(guò)程，并不是想像中的那樣簡(jiǎn)單，更不是每個(gè)人都可以達(dá)成一致意見的。另外，組建公司后在應(yīng)對(duì)土地貶值、業(yè)主退出等房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)防范方面，也是一個(gè)難題。
目前，我國(guó)消費(fèi)者獲得住房的途徑主要是市場(chǎng)上的商品房、政府扶持的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。個(gè)人集資合作建房還沒(méi)有成功案例，一方面，不少人希望集資建房能變成現(xiàn)實(shí)，圓自己低價(jià)買到滿意住房的夢(mèng)想；另一方面，市民尚對(duì)集資建房持懷疑態(tài)度。但是人們還是希望它能成為我國(guó)房地產(chǎn)的一種新供給模式。如果這樣以較低的成本使開發(fā)項(xiàng)目成功，除了參與者獲利外，至少還會(huì)給我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商們“上了一課”，同時(shí)也給政府和管理部門房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控提供一個(gè)參照，使我國(guó)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)到更加理性的狀態(tài)。
各方專家點(diǎn)評(píng)“個(gè)人集資建房”
舒可心著名置業(yè)專家：
“這是對(duì)目前極不規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)的反抗。”盡管當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)相當(dāng)不規(guī)范，但社會(huì)分工才能保證辦事效率。在我看來(lái)，集體購(gòu)房也許是市場(chǎng)博弈的更好出路。無(wú)論得到土地或者銀行貸款等方面，合作建房都沒(méi)有多大問(wèn)題，最大的問(wèn)題可能出在建房過(guò)程中或房子建好之后�！凹偃缭诮ㄔO(shè)過(guò)程中，業(yè)主不滿意承建商的工作怎么辦?”對(duì)于可能出現(xiàn)的半拉子工程，集資建房人也許沒(méi)有足夠的承受能力。陳淮建設(shè)部政策研究中心主任：
這種形式不會(huì)成為市場(chǎng)主流，它需要很強(qiáng)的專業(yè)開發(fā)技術(shù)和專業(yè)管理能力，而并不是每個(gè)建房人都能駕馭市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。孟曉蘇中國(guó)房地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)：
合作建房在國(guó)內(nèi)外有很多，出現(xiàn)合作建房是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的一個(gè)標(biāo)志。這種合作建房的方式不會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)，因?yàn)樗麄兊娜后w所占份額很少。葉劍平中國(guó)人民大學(xué)土地管理系主任、教授：
目前中小城市這種個(gè)人拿地建房的事情已經(jīng)很多，北京之所以現(xiàn)在才有這種現(xiàn)象出現(xiàn)，就是北京的地塊較貴，一塊地幾千萬(wàn)元甚至是幾個(gè)億。劉大為國(guó)家開發(fā)銀行副行長(zhǎng)、總會(huì)計(jì)師：
這種個(gè)人集資建房行為不屬于非法集資范疇，如果市場(chǎng)認(rèn)可這種合作建樓的模式，國(guó)家開發(fā)銀行將考慮設(shè)置這方面的貸款事宜。但銀行會(huì)比較小心。因?yàn)殂y行貸款需要考慮很多條件，如股東的身份、股東本身的資金實(shí)力、項(xiàng)目的合法性以及還款能力等。
特約編輯：廣偉
