2004年，福建省認(rèn)真執(zhí)行中央一系列宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持良好發(fā)展態(tài)勢，特別是福州、廈門兩市，隨著居住環(huán)境不斷改善，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持供需兩旺勢頭，2004年兩市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資223.75億元和91.46億元，分別比上年增長34.0%和15.4%，增幅比上年回落34.6個和11.8個百分點，房地產(chǎn)投資得到有效控制。但受 鋼材價格上漲導(dǎo)致建筑成本的提高以及市場投資性購房等因素影響，房地產(chǎn)價格繼續(xù)攀升，2004年福州、廈門兩市房屋銷售價格分別比上年上漲3.6%和7.3%，比上年高出2.5個和4.5個百分點；土地交易價格分別上漲8.8%和10.2%，比上年高出1.1個和7.9個百分點；房地產(chǎn)租賃價格福州下降0.4%，廈門上升2.3%。福州、廈門兩市房地產(chǎn)價格變化呈現(xiàn)以下幾個特點：

　　一、兩市房屋銷售價格上漲幅度較大

　　1、兩市商品房銷售價格上漲幅度較大，但價格變動仍處于正常和合理區(qū)間內(nèi)。與上年比，2004年福州、廈門兩市商品房銷售價格分別上漲4.6%和7.2%，漲幅比上年分別擴大3.3個和4.1個百分點，其漲幅為1998年以來的最高漲幅。主要是受住宅銷售價格大幅上漲的影響，2004年福州、廈門住宅銷售價格分別比上年上漲5.6%和8.3%。其中第四季度，福州、廈門高層住宅每平方米平均銷售價格分別為3542.6元和5013.4元，比上年同期上漲6.8%和11.4%，兩市高層住宅售價仍大大低于杭州市區(qū)同季7828.9元的水平；兩市多層住宅銷售價格每平方米平均銷售價格分別為2718.4元和3475.4元，比上年同期上漲11.4%和13.3%，遠(yuǎn)低于杭州市區(qū)同季7491.0元的水平。受住宅銷售價格上漲的影響，兩市非住宅銷售價格也呈回升之勢，如2004年福州、廈門兩市非住宅銷售價格分別比上年上漲0.7%和3.6%，其中商業(yè)用房價格漲幅較大，分別比上年上漲1.5%和3.6%。從總體看，當(dāng)前兩市商品房價格變動仍處于正常和合理區(qū)間內(nèi)。

　　商品房銷售價格持續(xù)上漲的主要原因：一是成本提高。隨著商品房的大量開發(fā)，用地越來越少，地價隨之飆升，再加上鋼材、水泥市場價格的上升，推動了房地產(chǎn)建設(shè)成本的上升，帶動房價的上漲。二是需求旺盛。隨著城市建設(shè)步伐加快，優(yōu)美、舒適的生活環(huán)境吸引了眾多外地購房者，且有“買房帶戶口”的政策支持，導(dǎo)致市場需求旺盛、房價攀升。據(jù)有關(guān)部門反映，去年福州市因“買房帶戶口”的政策因素，城區(qū)以外戶口到榕購房的數(shù)量占購房戶的47%，其中相當(dāng)一部分是中青年的白領(lǐng)人士。又如，廈門市以其獨特的區(qū)位優(yōu)勢、國際“花園城市”及“聯(lián)合國人居獎”等城市名片，使其成為人們選擇定居的好地方，而且豪華住宅大多地處環(huán)境優(yōu)美的海邊，吸引了眾多高收入購房者，出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，價格也隨之上漲，2004年該市別墅和高檔公寓銷售價格分別比上年上升7.4%和9.1%。三是購房人的心理預(yù)期產(chǎn)生偏差。在擔(dān)心土地斷擋導(dǎo)致房價暴漲，害怕銀行嚴(yán)審貸款、貸款壓力加劇的情況下，不少準(zhǔn)購房人加入了購房風(fēng)潮。如10月份起貸款利率上調(diào)，客觀上加大了需求的集中放量，進(jìn)而推動房價上漲。四是人為炒作因素在一定程度上抬高了房價。據(jù)福州市有關(guān)部門調(diào)查，去年第一季度，溫州購房團(tuán)在福州的購房交易面積為12萬平方米，金額達(dá)4.6億元。但隨著金融部門對私人購房貸款監(jiān)管力度的加大，目前人為炒作現(xiàn)象已明顯減少。

　　2、兩市公房交易價格有所上升。2004年福州、廈門兩市公房交易價格同比分別上升4.1%和2.0%，主要是2004年下半年兩市對公房政策進(jìn)行調(diào)整，調(diào)高了公有住宅銷售價格。

　　3、福州私有住房交易價格基本平穩(wěn)，而廈門市則有較大幅度上漲。2004年福州市私有住房價格與上年相比略升0.2%，主要原因是該市二手房市場供應(yīng)充足。而廈門市隨著房地產(chǎn)二級交易市場的規(guī)范化，加上商品房價格的不斷上漲，一般工薪階層為圓購房夢，主要選擇價位較低的二手房市場，從而帶動二手房市場的熱銷，推動私有住房價格的上漲。2004年廈門市私有住房價格呈逐季上漲之勢，與上年比，該類年平均價格上升8.6%，其中第四季度與上年同期和上季比分別上升11.3%和7.3%。

　　二、兩市房地產(chǎn)租賃價格有漲有跌

　　2004年，福州市房屋租賃市場供求平穩(wěn)，價格變化相對穩(wěn)定，與上年比下降0.4%，其中下降幅度最大的是工業(yè)廠房的租賃價格，同比下降4.1%。其主要原因是部分工業(yè)廠房為吸引企業(yè)落戶而采取降價措施，而辦公用房、商業(yè)用房租賃價格基本持平。2004年，廈門市房地產(chǎn)租賃價格與上年比則上升2.3%，其中：住宅租賃價格上漲1.7%，辦公用房租賃價格上漲3.8%，商業(yè)用房租賃價格上漲2.7%，其原因主要受該市房屋銷售價格大幅度上升帶動的影響。

　　三、兩市土地交易價格漲幅逐季加大

　　2004年，福州、廈門兩市土地交易價格同比分別上升8.8%和10.2%，其中第四季度兩市漲幅高達(dá)12.3%和16.7%，為各季最高漲幅。分項看，各類不同用途土地交易價格全面上漲，如2004年兩市居民住宅用地交易價格分別比上年上漲9.0%和9.2%，其中第四季度兩市同比漲幅高達(dá)12.7%和16.4%。第四季度廈門市的工業(yè)用地、商業(yè)旅游娛樂用地交易價格上漲較高，分別比上年同期上漲19.9%和14.1%，比上季分別上漲12.5%和5.1%。土地交易價格上漲的主要原因是土地使用權(quán)大部分采用向社會公開競價拍賣方式取得，而兩市商品房開發(fā)用地供應(yīng)量有限，供不應(yīng)求，競爭較為激烈，土地升值潛力被普遍看好，從而推動土地交易價格上漲。

　　四、兩市房地產(chǎn)價格指數(shù)在全國35個大中城市的位次

　　2004年全國房屋銷售價格比上年上漲9.7%，比福州、廈門兩市漲幅分別高6.1個和2.4個百分點。在全國35個大中城市中，按價格指數(shù)從大到小排序，分別位居第28位和13位，其中位居前3位的是：上海與沈陽（115.9）并列第1位、南京與青島（115.3）并列第3位。2004年全國土地交易價格比上年上漲10.1%，福州市比全國平均水平低2.3個百分點，廈門市比全國平均水平高0.1個百分點，在全國35個大中城市中，分別位居第9位和7位。35個大中城市中位居前3位的是：杭州（139.4）、上海（120.3）、南昌（118.8）。2004年全國房屋租賃價格比上年上漲1.4%，福州市比全國平均水平低1.8個百分點，廈門市比全國平均水平高0.9個百分點，分別位居全國35個大中城市第29位和14位，位居35個大中城市前3位的是：杭州（107.6）、銀川（106.1）、重慶（105.9）。

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　　特約編輯：廣偉