2004年經歷了一系列政策變動，如央行的加息，市場普遍反映此舉對中國房地產的影響尤其巨大，對局部區(qū)域房地產的投資和房價爆漲起到一定遏制作用，筆者認為對青島房地

　　產市場而言，其正面作用大于負面作用。

　　如今，青島西海岸房地產發(fā)展已經步入了良性發(fā)展的軌道，2005年將是品牌地產企業(yè)的天下 ，可能成為青島郊區(qū)城市發(fā)展的亮點。

　　展望2005年，青島西海岸地產發(fā)展趨勢將凸顯以下幾個特點：

　　趨勢之一：房價將持續(xù)上漲

　　2004年歲末，房地產業(yè)內人士認為，青島2005年地產市場的發(fā)展趨勢之一是房價將會持續(xù)上漲。從這個層面來說，我們感覺到青島郊區(qū)城市房價也將會繼續(xù)走高，但各郊區(qū)城市的人口總量、工業(yè)基礎、交通狀況、招商引資力度、自然環(huán)境、人文環(huán)境，以及與青島的經濟裙帶關系的疏密等等因素的不同，都直接影響了當地房地產的發(fā)展，房地產的價格不但不會往下走，而且肯定會持續(xù)增長，這不是消費者所愿意看到的。但是，政策這些綜合性的擠壓力量會導致房地產價格繼續(xù)上漲。

　　我們作出這樣的判斷主要是基于兩個方面的因素：其一，是因為政策將使房地產產品的供給減少。目前青島市針對房地產的政策效應，主要體現在兩個方面：一是嚴格控制高端市場的發(fā)展；二是大力發(fā)展經濟適用房。國務院18號文件出臺的目的之一，就是為了推動房地產的消費，把房地產的價格盡量壓下來。但是，國土資源部45號文件、71號文件、央行121號文件等系列文件的出臺，一方面要規(guī)范房地產業(yè)的發(fā)展，另一方面也會導致市場供給減少。這樣房價不但不會往下走，而且肯定會持續(xù)增長。其二，房地產市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢。首先，青島國際都市化大發(fā)展，帶動其周邊郊區(qū)城市經濟發(fā)展，使青島市郊區(qū)城市化進程的提速、城市工業(yè)發(fā)展的步伐加快，同時大量外來人口進城居住、就業(yè)，這些將增加房地產市場的需求。其次，隨著收入的增加，消費者的居住觀念也發(fā)生變化，這將增加市場的需求。據對西海岸房地產市場的測算，近幾年來每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭戶數的10％。但隨著收入的增加和居住觀念的變化，5年換購一套住房在未來幾年應當能夠持續(xù)保持。再者，舊村改造拆遷安置增加房地產市場的整體需求。近幾年，開發(fā)區(qū)、膠南市加大城市舊住房改造力度，城市基礎設施建設的步伐會繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長。

　　2005年西海岸房地產的走勢如何？根據當前房地產市場信息及國家的相關政策，青島西海岸的房價走勢穩(wěn)中走強，大致情況如下：青島開發(fā)區(qū)濱海高檔樓盤在去年的基礎上漲幅不會超過10％，多層均價格（不含裝修）在4600－4800元／平方米，精裝房均價在5400－5700元／平方米；開發(fā)區(qū)市區(qū)普通商品房（多層）均價（不含裝修）在4200－4300元／平方米；膠南濱海高檔住宅（多層）均價（不含裝修）3325－3625元／平方米，精裝修房均價4300－4600元／平方米。

　　趨勢之二：產品注重品質和文化的提煉

　　隨著西海岸房地產發(fā)展，一些具有實力的房地產開發(fā)企業(yè)開始轉向大盤的開發(fā)。從項目的規(guī)劃設計、形象定位、景觀設計、社區(qū)配置等方面，請專業(yè)的海內外知名的規(guī)劃設計院負責小區(qū)的景觀設計，同時由專業(yè)的策劃代理公司負責項目的策劃銷售工作。如隆海集團的“海之韻·生態(tài)苑”是由香港的“泛亞綠洲”負責景觀設計。康大集團的“風和日麗”，請美國的“泛亞易道”設計景觀設計等等。這兩個濱海大盤同時都是“2004青島名盤”。

　　如隆海集團的“海之韻·生態(tài)苑”景觀設計巧妙地將人文景觀與自然景觀有機融合，將大海、森林、大學城、高爾夫球場與社區(qū)內的景觀結合起來，使自然、人文、生活三維一體中創(chuàng)造具有思想的生態(tài)人居。

　　同時，在設計中將社會效益、經濟效益、環(huán)境效益三結合，建設良好的生態(tài)環(huán)境，怡人的住宅小區(qū)，為膠南市居民創(chuàng)造具有“共生、共存、共榮、共樂、共雅”特征的人居環(huán)境，促進膠南市綠化環(huán)境建設的發(fā)展。（待續(xù)）本報通訊員王志民充滿勃勃生機的西海岸房地產。

　　特約編輯：廣偉