追本溯源，加上分析后市走勢，人們將可以逐漸發(fā)現(xiàn)泡沫論爭辯事件背后，其實是不同的團體之間的利益驅(qū)動在起關(guān)鍵作用
CEPA協(xié)議簽署以來，香港的成先生在深圳開設(shè)的工廠生意額有所上升。不過，當(dāng)他想趁著有余錢買兩套房子時，愈演愈烈的房地產(chǎn)泡沫之爭使他猶豫起來。
“我在香港的房子已經(jīng)跌了四成
了，幸虧當(dāng)時交齊了錢，不至于成負(fù)資產(chǎn)。我可不想在內(nèi)地又重蹈覆轍。”成先生如是說。
綜觀2004年，摩根士丹利研究人員連續(xù)發(fā)表唱空言論引發(fā)的房地產(chǎn)泡沫之爭，已經(jīng)波及全國各相關(guān)的機構(gòu)、集團、研究部門等。這場論戰(zhàn)的范圍包括房價過高、金融風(fēng)險加大、政府管理存在問題。爭論的焦點是房價。
卷入這次論戰(zhàn)的包括國內(nèi)外知名學(xué)者、央行及建設(shè)部兩大官方機構(gòu)、各大發(fā)展商等等。辯論之激烈，牽涉范圍之廣泛，歷時之長，都可以說開了中國房地產(chǎn)的先河，而且辯論雙方都有理有據(jù)。
不過，追本溯源，加上分析后市走勢，人們將可以逐漸發(fā)現(xiàn)事件背后，其實是不同的團體之間的利益驅(qū)動在起關(guān)鍵作用。
論辯雙方各執(zhí)一詞
泡沫論的支持者包括摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家謝國忠、董事總經(jīng)理兼首席經(jīng)濟師史蒂芬·羅奇（StephenRoach）以及中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容等。
他們認(rèn)為，低利率帶來的借款潮造成了中國的投機熱及巨大的房地產(chǎn)需求，但中國的房價收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國際慣例水平。房地產(chǎn)投資與房價增長速度過快，造成供應(yīng)過剩，中國家庭債務(wù)高企，必將造成房地產(chǎn)投資后繼乏力。當(dāng)中國經(jīng)濟不得不硬著陸的時候，泡沫就會破裂。
央行加息、銀監(jiān)會及有關(guān)部委的一系列宏觀調(diào)控措施，也被輿論認(rèn)為是對市場過熱所發(fā)出的警示信號。
而泡沫論的反對者則包括建設(shè)部、經(jīng)濟學(xué)家、北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長厲以寧教授以及眾多的房地產(chǎn)商。
值得關(guān)注的是，建設(shè)部首次以一個官方機構(gòu)的身份，鄭重其事地專門為此組織一批專家做出課題報告，來駁斥民間研究組織所宣揚的房地產(chǎn)泡沫論，這是非常少見的。
泡沫論反對者的主要觀點是，宏觀調(diào)控已見成效，地產(chǎn)價格上漲主要是因為成本增加和需求上漲的帶動。局部過熱并不等于泡沫經(jīng)濟，房地產(chǎn)金融風(fēng)險尚未影響到國家金融和經(jīng)濟。建設(shè)部的陳淮博士甚至預(yù)言，“未來10年，中國房價還將平穩(wěn)上漲�！�
安邦集團研究總部分析師蘇晶在接受媒體采訪時指出，有關(guān)中國房地產(chǎn)泡沫論證的依據(jù)分別由國際經(jīng)濟環(huán)境和國際資本流向的變化、外圍經(jīng)濟環(huán)境對中國經(jīng)濟、房地產(chǎn)的影響，以及中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的癥結(jié)、中國房地產(chǎn)市場的超速發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)需求脫節(jié)等方面構(gòu)成。但有時論據(jù)和結(jié)論之間，并不具備充分的必然聯(lián)系。有時候，論據(jù)的論述被夸大了。
各方獲益良多
國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2004年全年，全國商品房平均銷售價格還是保持上升趨勢。2004年1月至8月，全國商品房平均銷售價格為2749元/平方米，同比提高13.5％。不過到了2004年第四季度，商品房銷售均價漲幅有回落的趨勢，價格比上年同季上漲10.8％，比2004年三季度上漲2.2%。
分地區(qū)看，全國仍有9個城市房屋銷售價格同比漲幅超過10%。其中，青島19.8%，南京15.2％，濟南13.7%，杭州13.4％，沈陽12.0%，成都11.4%，寧波11.1%，上海10.4％，重慶10.3%。
另一方面，空置面積則有所回落，至2004年11月末，全國商品房空置面積為9985萬平方米，同比下降3.3％。
從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)大勢仍然向好，不過以大城市為核心的房地產(chǎn)價格上漲過快，尤其是經(jīng)濟較發(fā)達(dá)的東部地區(qū)房地產(chǎn)價格較高且上漲幅度較快，形成了以大城市為核心的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象。
因為樓價上升，不少房地產(chǎn)商從中獲益良多。例如，北京2004年房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，全年房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值228.4億元，比上年增長15.7％。銷售商品房2472萬平方米，同比增長30.4％，商品房平均售價為5053元/平方米，同比上漲316元/平方米。以富力地產(chǎn)為例，雖然2004年它在北京只有富力城一個項目，但銷售金額達(dá)30億元，與廣州七個樓盤共銷售約32億元的成績基本持平。
泡沫論隱藏陰謀？
更耐人尋味的是，雖然摩根士丹利有關(guān)研究人員一直在堅持中國房地產(chǎn)泡沫論，不過在去年12月底接受媒體采訪時，摩根士丹利房地產(chǎn)基金亞太地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的老總還是表示，摩根士丹利將在2005年加大在華房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投資力度。2004年摩根士丹利在華房地產(chǎn)投資項目共計有10余個，主要集中在北京、上海、廣東等一些房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較成熟的城市。而未來一年他們將加快投資速度，擴大投資覆蓋區(qū)域，向中國一些大中城市推行輻射性投資戰(zhàn)略。另外，從2003年中至今，摩根士丹利已陸續(xù)與包括金地集團在內(nèi)的多家房地產(chǎn)公司等合作投資房地產(chǎn)項目，2004年下半年，在上海注資成立了主要以房地產(chǎn)企業(yè)的并購為主的公司。
經(jīng)濟學(xué)家厲以寧曾經(jīng)在去年12月底公開表示，國外經(jīng)濟學(xué)家的泡沫論潛藏陰謀，如果政府不了解實際情況，盲目收緊銀根，就會使很多房地產(chǎn)企業(yè)垮掉，屆時國外企業(yè)和資本就會很輕松地通過兼并收購來占領(lǐng)中國市場。
房地產(chǎn)泡沫說成為2004年中國房地產(chǎn)行業(yè)爭論最激烈的一場口水戰(zhàn)，不管這場爭論最后的結(jié)論到底是什么，最關(guān)鍵的是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的各種問題都被赤裸裸地擺在了公眾面前。
其實，不妨以萬通地產(chǎn)的董事長馮侖在接受媒體采訪時所說的一段話作為對這輪“泡沫”之爭的總結(jié)：“房地產(chǎn)市場永遠(yuǎn)有四種聲音存在。第一是政府的聲音，當(dāng)然是希望公平和穩(wěn)定，保障低收入人群的居住，一百年后也還是這么說。第二類就是經(jīng)濟學(xué)家，他們經(jīng)常在討論危機，他們的角色就是不斷發(fā)現(xiàn)問題。而第三種就是商人，對商人來說，市場永遠(yuǎn)都是機會，有泡沫還可以并購，一樣有生意可做。至于第四類消費者，客戶永遠(yuǎn)嫌價錢貴，對產(chǎn)品和服務(wù)永遠(yuǎn)不滿意。各方都要用平常心看待市場和爭論�！�
大事記
泡沫之爭始末
2004年5月，摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家謝國忠首次明確預(yù)警中國房地產(chǎn)泡沫。
2004年7月，中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容發(fā)表文章說，“房地產(chǎn)業(yè)正挾持著整個中國經(jīng)濟。如果讓國內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫任意吹大，破滅將不可避免�！边@篇《謹(jǐn)防房地產(chǎn)要挾整個國內(nèi)經(jīng)濟》的文章開始被廣泛轉(zhuǎn)載。
2004年10月，謝國忠發(fā)表研究報告，稱世界經(jīng)濟正處于有史以來最大的房地產(chǎn)泡沫中，而且中國的房地產(chǎn)泡沫尤其嚴(yán)重，即將破裂，其震中在上海。
一石激起千層浪，有關(guān)中國房地產(chǎn)泡沫的說法再掀波瀾。
不少研究機構(gòu)紛紛發(fā)表文章，直指中國房地產(chǎn)泡沫正處于“破裂的前夜”。國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)以任志強、潘石屹等為首的大腕們?nèi)浩鸱瘩g。
建設(shè)部也開始按捺不住，以建設(shè)部政策研究中心牽頭的課題組就此寫出了一份報告，得出結(jié)論：中國地產(chǎn)泡沫論并不成立，中國房地產(chǎn)金融危機在可控范圍內(nèi)，局部過熱并不等于泡沫。
2004年10月底，央行在國家統(tǒng)計局發(fā)布前三季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)一周后即宣布加息，雖然象征意義高于實際意義，但輿論普遍傾向于認(rèn)為中國九年來首度加息，是向市場發(fā)出警示信號，通過市場手段進(jìn)行宏觀調(diào)控，抑制資金體外循環(huán)和房地產(chǎn)泡沫，降低金融風(fēng)險。
2004年11月初，摩根士丹利董事總經(jīng)理兼首席經(jīng)濟師史蒂芬·羅奇也加入到了泡沫論的行列之中。他認(rèn)為中國目前并沒有出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)泡沫。但從他個人掌握的情況判斷，在上海這一地區(qū)，明顯存在房地產(chǎn)投機過度的跡象。
到了2004年12月，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會、中城聯(lián)盟、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、萬通地產(chǎn)、北京城市開發(fā)集團和優(yōu)博展覽公司六家單位正式發(fā)布一份“綜合、系統(tǒng)、全面、公正、獨立”的民間研究報告，并斷言絕大多數(shù)的人，包括現(xiàn)在預(yù)言中國“泡沫論”的人，都會在全面了解了“報告”的內(nèi)容與分析之后改變自己的看法，相信中國房地產(chǎn)并不存在泡沫，現(xiàn)在的發(fā)展不是太快而是太慢了。
2004年12月底，一直相對低調(diào)的經(jīng)濟學(xué)家、北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長厲以寧教授也開始發(fā)言，指出中國房地產(chǎn)市場整體上處在正常發(fā)展之中，國外經(jīng)濟學(xué)家宣揚中國房地產(chǎn)價格充滿泡沫或市場即將崩潰是別有用心，其中潛藏著巨大的陰謀。其目的實際上是在為國外企業(yè)和資本進(jìn)入中國之前先打壓中國市場。
與此同時，謝國忠繼續(xù)發(fā)表文章指出，中國對于投資周期的政策取向和美國對于貿(mào)易赤字的政策取向?qū)Q定金融市場和全球經(jīng)濟在2005年的前景。
作者:吳曉波來源:第一財經(jīng)日報
