2004年，我市房產(chǎn)業(yè)依然牛氣沖天地走過了紅紅火火的一年，房屋銷售爭購現(xiàn)象仍有發(fā)生，房屋銷售價格繼2000年以來連續(xù)五年攀升。2004年房屋銷售價格較上年上升15.2％，較2003年的漲幅高0.6個百分點，其中2004年四季度較上年同期上升19.8％，而房屋租賃價格受上半年下降的影響全年平均較上年下降1.4％
。2004年我市房地產(chǎn)價格變動主要有以下特點。
■地價繼續(xù)上升
2004年我市房地產(chǎn)市場的火爆，使地產(chǎn)市場仍供不應(yīng)求。近幾年來，隨著我市市區(qū)土地的不斷開發(fā)利用，可開發(fā)土地日漸減少，特別是2001年土地交易進(jìn)入拍賣程序后，土地交易價格完全受市場供求關(guān)系左右。由于我市房屋銷售價格大幅上漲，也影響著土地價格的不斷上升。從2004年我市土地交易情況看，受國家政策調(diào)控收縮土地供給和我市清理整頓土地市場的影響，2004年我市市區(qū)通過拍賣的土地有所減少，土地價格也大幅上升，但由于諸多因素的影響，調(diào)查價格較上年上升1.8％。
映象：關(guān)于地價的爭論已經(jīng)持續(xù)了好幾年，關(guān)于地價與房價之間的關(guān)系幾乎演化為先有雞還是先有蛋的玄疑命題。但是不爭的事實是：地價在上漲，房價在上漲。于
是又有專家提出：二者之間互為因果。前幾天，我的一個開出租車的朋友很高興地告訴我：他家旁邊的地拍賣出多少錢，他的房子又升值了多少。土地政策是很多市民接受不了的東西，但是地價實實在在地影響著每個市民的神經(jīng)、生活。
關(guān)于地價，還有這樣一組數(shù)據(jù)可以說明：
2004年7月份拍賣的四方金華路地塊，最終成交價為樓面地價2800元／平方米；2003年8月，四方區(qū)金華路54號，最終成交價為樓面地價1980元／平方米；2003年5月，四方區(qū)金沙路15號，最終成交價為樓面地價1100元／平方米。
■住宅漲幅14.9
2004年商品住宅仍然供不應(yīng)求，爭購現(xiàn)象時有發(fā)生，從而造成住宅價格較上年上升14.9％。從全年情況看，商品住宅銷售呈上半年“暖”下半年“熱”，房價漲幅呈上半年低下半年高的態(tài)勢。
上半年，我市普通住宅價格較上年同期上漲13.0％，其漲幅較2003年4季度回落2.8個百分點，一二季度環(huán)比指數(shù)分別僅上升1.5％和3.7％。從居民的需求情況看，2003年下半年以來城市改造拆遷有所的減少，緩解了房屋供需矛盾，另外2003年房價上漲過猛，過高的房價也使部分居民心理預(yù)期不足而開始持幣觀望，因此也造成上半年房地產(chǎn)市場的“不溫不火”。
進(jìn)入下半年，由于我市清理整頓土地市場造成新開工項目有所減少，好地段住宅建設(shè)項目寥寥無幾，住宅價格仍一路走高，部分居民開始加入購房大軍，從而使下半年住宅價格較上年同期上升16.8％，較上半年提高3.8個百分點，而四季度商品房價格漲幅比三季度高2.1個百分點。
從住宅分類情況看：經(jīng)濟(jì)適用住房價格漲幅較大。2004年上半年，我市為提高經(jīng)濟(jì)適用住房購買門檻，調(diào)整出臺了經(jīng)濟(jì)適用住房購買政策，暫緩部分經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售。進(jìn)入下半年，新的經(jīng)濟(jì)適用住房購買辦法開始實施，位于市北區(qū)和李滄區(qū)在建的經(jīng)濟(jì)適用住房開始進(jìn)入銷售階段，市政府對其確定基準(zhǔn)價格的基礎(chǔ)上，允許上下浮動15％，加上其拆遷成本加大等因素的影響，從而使下半年經(jīng)濟(jì)適用房價格較上年同期上升19.8％；全年平均較上年上升14.5％。從購房情況看，由于我市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)周期長，開發(fā)面積仍難以滿足大多中、低收入家庭的需求，且大部分在李滄區(qū)，購房難的矛盾一時無法消化。
普通住宅價格繼續(xù)竄高。由于土地資源的供應(yīng)量減少且土地價格政策大幅上漲，特別是受需求的拉動，我市市區(qū)普通住宅價格漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，2004年較上年上升14.1％。從2004年我市普通住宅的開發(fā)情況看，市南、市北兩區(qū)主要以開發(fā)高層住宅為主；而四方、李滄兩區(qū)主要開發(fā)多層住宅。由于高層住宅的居住成本大大高于多層住宅且分灘面積大，因此，市南、市北兩區(qū)的多層住宅價格漲幅較大，平均售價在每平方米6000元以上，寧夏路上的樓盤每平方米已接近8000元；而高層住宅銷售則相對緩慢，但價格也居高不下。四方、李滄兩區(qū)的普通住宅因價格相對較低加上我市南北差距的不斷縮小，從而拉動該區(qū)域房價上漲較猛。四方區(qū)部分地段每平方米已超過5000元。從全年的情況看，下半年多層住宅的平均價格較上年同期上升16.7％，較上半年高5.2個百分點，而高層住宅價格較上年上升14.8％。
高檔公寓價格繼續(xù)上漲。由于我市沿海環(huán)境較好的商品房開發(fā)量減少，土地價格大幅上漲，特別是位于高科園沿海一帶，無論從房屋建設(shè)在檔次和質(zhì)量以及小區(qū)設(shè)計上有較大提高，房屋成本有所增加，從而使2004年高檔公寓價格較上年上升16.4％。
映象：在鐵路工作的王先生今年33歲，由于單位已經(jīng)為其分配過住房，王先生近兩年從沒考慮過買房的問題。但是在2004年，王先生有了買房的必要而且很現(xiàn)實的原因：在外地的父母年紀(jì)大了，需要人照顧。于是，王先生從年初開始啟動其購房計劃。在大半年的時間里，王先生先后看過十幾個樓盤，從市北一直看到李滄區(qū)。究其原因，要么是房價過高，要么是位置不理想。但是，在接近年末的時候，王先生猛然意識到一個問題：最早看過的認(rèn)為房價過高的樓盤現(xiàn)在看來并不高。于是，王先生痛下決心買房。幾經(jīng)考慮，初步選定位于李滄區(qū)的三個樓盤：百通馨苑、金秋小區(qū)、金水翠園。咨詢有關(guān)政策后，后兩者屬經(jīng)濟(jì)適用住房，王先生沒有資格購買。等再次決定買百通馨苑的房子時，王先生追悔莫及：房價較前次來看時又每平方米漲了200元。這次王先生不再猶豫，買下了這套房子。事后，王先生深有感觸地說：我真讓房子漲怕了。
■非住宅價格漲勢趨緩
隨著居民收入的不斷提高和我市經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷改善，商業(yè)用房和寫字樓等非住宅類商品房市場需求趨旺，受土地價格大幅上漲的影響，使非住宅類價格較上年上升8.2％，其中寫字樓上升5.1％，商業(yè)用房上升11.8％。
映象：非住宅類的交易大多存有投資的目的。投資商鋪是近幾年興起的一種投資方式。但是，由于受地段、人流、商務(wù)流等因素影響，盡管該類投資回報較高，但是與住宅投資比較仍存在較大風(fēng)險。投資商鋪不乏成功的范例，但是失敗的例子也就在我們身邊。比如：中山路的金座購物廣場。
■二手房繼續(xù)雄起
2004年，受市場需求的影響，我市二手房屋銷售市場依然活躍，二手房與商品房在價格上形成相互拉動的態(tài)勢。房屋更換周期大大縮短，年內(nèi)新房進(jìn)入三級市場比比皆是。小戶型較大戶型熱銷，有的房屋平均價格甚至高于商品房。受二手房結(jié)構(gòu)、樓層使用年限等非可比性因素的影響，2004年私有住房價格較上年上升17.3％，其中：住宅價格上升17.3％，非住宅房屋的價格上升17.8％。
映象：上個周日，我在家吃飯的時候聽到門鈴響。接聽時對方回答是21世紀(jì)不動產(chǎn)（一中介公司）的業(yè)務(wù)員，詢問我的這套住房想不想出售或出租。因為正想寫一篇關(guān)于房價的稿子，我就把這位業(yè)務(wù)員請到了家里。這位姓鄭的小伙子大體看了一下我家的住房，給出的價格是每平方米7000元。我相信這個價格是真實的。因為，物業(yè)公司的管理人員曾經(jīng)告訴我：我們居住的這個小區(qū)已經(jīng)從最早賣房的4200元／平方米漲到了現(xiàn)在的近7000元／平方米。
出手房產(chǎn)讓很多人的錢包鼓了起來。郭女士在2000年購買了位于福苑小區(qū)的一套住房。2003年，由于工作變化，郭女士搬家去了上海。2004年初，通過中介公司，郭女士這套住房以每平方米6000元出售。到年底，在該小區(qū)幾乎同一位置的另一套房子賣到了6800元／平方米。
■租賃開始上升
由于我市房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，加上良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的吸引外來人口的不斷增加。進(jìn)入2004年下半年，我市私房租賃價格開始回升，較上年同期上升2.3％，但因上半年私房租賃價格降幅較大，從而拉動全年價格較上年下降1.3％。從我市租賃市場交易看，盡管受上半年房屋租賃價格下跌影響全年價格較上年下跌1.4％，但房屋租賃價格將呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢。
映象：曹先生在香港中路附近有一套住房，從2000年開始，曹先生就把房子出租了。這套三房兩廳、經(jīng)過精裝修的住房，租金從最初的3500元／月慢慢地升到2003年的4000元／月。2004年2月，房客租期到期，曹先生的房子暫時沒租出去。兩個月后，有韓國客商有意租房。幾經(jīng)反復(fù)，曹先生仍以4000元／月出租房屋，租期兩年。據(jù)曹先生說：這幾年，房租沒有多大上漲空間。
