新華報業(yè)網(wǎng)訊 2004，不是最好的年代，不是最壞的年代，用狄更斯的話來形容更到位：這是個最不確定的年代。
　　一方面，政府加大宏觀調(diào)控力度，各項針對房地產(chǎn)市場的政策紛紛出臺，一場關于“中國房地產(chǎn)市場有無泡沫”的颶風，席卷政府部門、經(jīng)濟學界和房地產(chǎn)業(yè)界。另一方面，開發(fā)商在政策和現(xiàn)實之間小心 翼翼行走的同時，卻發(fā)現(xiàn)房子不是一般地好賣；重要的是購房者，面對突如其來的“加息”風暴，對當下生活的影響雖然不顯山露水，但是成為“負翁”的壓力卻越來越大。

　　9條，2004年從宏觀政策到微觀市場，從政府、開發(fā)商、媒體到購房者，從各個層面發(fā)出的話語，言為心聲。

　　北京市政府：“北京將調(diào)整城市布局”

　　今年年初，北京市市長王岐山在《政府工作報告》中提出，北京市將調(diào)整城市布局。2月17日，《北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》首次發(fā)布，把城市空間布局調(diào)整為“兩軸-兩帶-多中心”的新格局。其中“兩軸”是傳統(tǒng)中軸線和長安街的延伸，“兩帶”的“東部發(fā)展帶”北起懷柔、密云，重點發(fā)展順義、亦莊、通州：“西部生態(tài)帶”與北京的西部山區(qū)相聯(lián)系，是對延慶、昌平等區(qū)域?qū)崿F(xiàn)生態(tài)保護下的調(diào)整改造：“多中心”是指在市區(qū)范圍內(nèi)建設不同功能區(qū)，以提高城市的服務效率和分散交通壓力等。9月，北京市規(guī)劃委員會透露《北京城市總體規(guī)劃(2004———2020)綱要》基本修編完成，并于11月向國務院報批。11月，修編成果進行公示，同時京城規(guī)劃展開始。該修編不僅指明了北京16年來在城市布局上的發(fā)展方向，并且首次提出把北京建設成為“宜居城市”的概念。

　　業(yè)內(nèi)人士認為：新規(guī)劃將會對房地產(chǎn)產(chǎn)生新的機遇，尤其是提出重點發(fā)展的順義、通州亦莊等區(qū)域，郊區(qū)地產(chǎn)即將升溫。

　　謝國忠：中國地產(chǎn)泡沫即將破裂。

　　2004年是盛世危言最多的一年。楊振寧博士語出驚人：“儒家文化妨礙了科技發(fā)展，對權威和傳統(tǒng)的過分尊重妨礙了創(chuàng)新精神的發(fā)揮�！睙o獨有偶，在房地產(chǎn)界，有一個更大的預言：“目前2/3國家和地區(qū)正面臨房地產(chǎn)泡沫危機，在所有房地產(chǎn)泡沫國家和地區(qū)中，中國排第一。中國地產(chǎn)泡沫即將破裂。”摩根士丹利的兩位經(jīng)濟學家羅奇和謝國忠發(fā)出了最刺耳的預言。著名經(jīng)濟學家、北京大學光華管理學院院長厲以寧教授認為，國外經(jīng)濟學家宣揚中國房地產(chǎn)價格充滿泡沫或者市場即將崩潰是別有用心，其中潛藏著巨大的陰謀，其實際的目的是為外資國外企業(yè)和資本進入中國之前先打壓中國市場。

　　2002年，國家發(fā)改委就發(fā)出中國房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的警告。2004年，國家建設部的報告指出：中國起產(chǎn)泡沫論并不成立，中國房地產(chǎn)金融危機在可控制范圍內(nèi)。

　　經(jīng)濟學技術層面的狀況，老百姓很難弄明白，但是對于百姓的直覺而言，現(xiàn)在的房價不是低了，而是太高了。發(fā)達國家的房價收入比大多在4-6倍之間，中國房價收入比在10倍以上，個別城市超過20倍。房價上漲開發(fā)商是當然的受益者，所以他們都在“預測”房地產(chǎn)還要漲價，中國的房地產(chǎn)沒有泡沫。

　　中國地產(chǎn)有無泡沫，你猜？

　　易憲容：人民幣開始進入加息通道。

　　10月29日，中國人民銀行決定加息。將一年期存款利率上調(diào)0。27%至2。25%，同時，將一年期貸款利率上調(diào)0。27%至5。58%，這是連續(xù)9年來第一次加息。央行加息的消息見諸媒體之后，令許多經(jīng)濟學家和專業(yè)人士措手不及。

　　而后，經(jīng)濟學者、社科院研究員易憲容在一次業(yè)內(nèi)論壇上認為： “目前尚無法揣測央行下一次變動利率的具體時間和幅度，但是可以預測的是，人民幣開始進入加息通道，今后半年內(nèi)人民幣利率有望再次提高0.25個百分點。"

　　很多按揭買房買車的人開始擔心：會不會一不小心就會背上重重的殼？

　　馬大猷：反對城市建設高樓

　　對于城市建設直陳胸臆的有中科院資深院士馬大猷、中國建筑學會副理事長張祖剛教授、中科院院士齊康等建筑學者200多人，10月16日，他們在第九界全國建筑物理學術會議上集中表態(tài)：反對城市建設高樓。11月份，廣州市民矚目已久的珠江新城雙子塔西塔的設計4號方案因其608。8米(建成后將是世界第一高樓)的設計高度而被否決。專家認為，21世紀的建筑學即將轉(zhuǎn)向，摩天大樓應該下課。

　　據(jù)統(tǒng)計，全世界有1/4的混凝土、2/3的高吊車在中國，在知名的不知名的國際建筑師眼中有著“撼人的尺度”、“可愛的滯后感”、“難以置信的巨大權力”的北京，老外設計師是越來越吃香了，有哪家潮流房地產(chǎn)項目不宣稱自己是外國名師設計的?甚至包括衛(wèi)生間？

　　從未有過這么集中的表態(tài)：反對“奢侈奧運”。反對摩天大樓。反對無用的“炫”設計。

　　張桂宗：順馳中國——明年要實現(xiàn)銷售額200億！

　　順馳的崛起意義非凡。順馳的桀驁不遜音猶在耳：“就算只許你是老大，但你總不能扼殺我想當老大的夢想吧？”

　　在上海住交會上，順馳中國控股有限公司董事局主席張桂宗透露：“明年要實現(xiàn)銷售額200億！目前順馳的儲備土地有800萬平方米，做成住宅產(chǎn)品后市值500億～600億元。按照每年100億元的回收資金推算，目前的儲備足夠順馳開發(fā)3—4年。而從去年開始的"三年內(nèi)做行業(yè)老大 "的計劃不會改變，目前順馳銷售利潤大約25%～30%，至今已回收100億元目標的"百分之八九十"。

　　同樣引人側目的是，在順馳之前，沒有房地產(chǎn)公司在網(wǎng)絡上的投入是如此大手筆： 順馳有自己的“順馳置業(yè)網(wǎng)”，與大多數(shù)公司的內(nèi)部網(wǎng)站不同，這個網(wǎng)的口號是“中國房地產(chǎn)綜合服務網(wǎng)”，網(wǎng)站設置內(nèi)容有：新聞中心、新房、二手房、租賃等，絲毫不遜色專業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)站的框架設置，并在北京、上海、天津等近20個城市還設有網(wǎng)絡分站。除此之外，順馳還大手筆簽下新浪房產(chǎn)等專業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)站的二級頻道，加大對順馳中國的營銷力度。

　　在順馳的新聞發(fā)布會上，張桂宗完全顯示了順馳當家人的氣派。很明顯，順馳的凌云壯志并未改變，"順馳中國有一個戰(zhàn)略，就是我們希望做中國房地產(chǎn)行業(yè)的NO.1，這個目標不會變，作為理想我們很快就會實現(xiàn)了，實現(xiàn)這個目標之后，我們還會有更遠大的理想。"

　　2004，順馳已經(jīng)似乎已經(jīng)完成了由劍走偏鋒的市場破壞者向主流房地產(chǎn)領導企業(yè)的蛻變。

　　到目前為止，順馳沒有出現(xiàn)大家總以為要出現(xiàn)的資金短缺問題，反而把房地產(chǎn)市場攪的風生水起。

　　潘石屹：很簡單，房子的價格應該由市場說了算。

　　潘石屹在解釋自己大規(guī)模無底價拍賣建外SOHO房子的原因時說，“很簡單，房子的價格應該由市場說了算�！� SOHO中國把新推出的9號樓2層半，1965平方米的公寓在新浪網(wǎng)上進行無底價拍賣，把原來現(xiàn)場拍賣的方式搬到了網(wǎng)上。此次網(wǎng)上拍賣共推出5個購買單位(2層半)，競買者38名，競買者需要先在北京天問拍賣公司簽訂協(xié)議并提交保證金，而后獲得新浪網(wǎng)的出價權限密碼。

　　已經(jīng)是房地產(chǎn)媒體不得不關注的重點人物的潘石屹，似乎還是對現(xiàn)有的曝光率仍有不滿。

　　2004年2月27日上午10:30，SOHO中國董事長潘石屹首次在自家的SOHO小報網(wǎng)上，就SOHO中國的下一個目標等問題，與網(wǎng)友們展開討論，聊天中還透露出近日與任志強、張寶全、劉曉光等其他地產(chǎn)大腕的密談合作，并整理發(fā)布聊天實錄“潘石屹：雞蛋換糧票 十天見分曉”。此后，SOHO小報網(wǎng)的嘉賓聊天活動定期舉辦，至今已經(jīng)做完近40場的聊天活動，并在新浪網(wǎng)等網(wǎng)站上大力推廣，讓大眾更加了解SOHO中國公司以及潘石屹的最新情況。

　　此舉顛覆了傳統(tǒng)的被動采訪模式，又開創(chuàng)出一種全新的營銷推廣模式。

　　王石：萬科老矣，誰與爭鋒？

　　2004年，聯(lián)想、海爾、萬科等民營企業(yè)領頭羊跨入第20個念頭。20歲的企業(yè)們紛紛做宣傳活動搞論壇。喜好登山的萬科老總王石用“難于上珠峰”發(fā)表感言：“如果把做企業(yè)比作登山，珠穆朗瑪?shù)母叨仁?848米，那么萬科充其量也不過在6500米的水平上。”此言差矣。

　　截至2004年，中國進入世界500強的企業(yè)百分百仍舊是電信、石化、銀行等壟斷性企業(yè)。全球最受尊敬的90家公司里沒有中國公司。西方分析家一針見血：“全世界一致看好中國市場、但是不看好中國企業(yè)。誠信問題、創(chuàng)新問題還在其次，主要是體制問題——這里當然不單單指國營體制�！比胧�3年，中國企業(yè)的本土化優(yōu)勢去日無多。更多的海外投資已經(jīng)悄然登場，等到閘門完全打開，誰能力挽狂瀾？

　　改革開放以來能活夠20歲的房地產(chǎn)企業(yè)有幾家？

　　于凌罡：集資合作蓋房比買開發(fā)商的房子，要便宜40%左右。

　　2004年12月，京城首例個人集資建房倡導人于凌罡把修改后的“合作蓋樓參加申請表”貼在了他的藍城網(wǎng)站上。于凌罡是聯(lián)想公司大型計算機維修工程師。最初，于凌罡冒出了這個合作建房的建議，不想得到無數(shù)網(wǎng)友的積極響應，在政府部門的允許下，一個相當完備的合作建房方案開始進入實操階段。

　　于凌罡的方案最吸引人的一點就是這種方式比普通的買房子省錢。他提出的設想是，首先業(yè)主需要交15萬元(可分批交)，利用這15萬元，每個業(yè)主可以從銀行貸到22.5萬元。用這筆錢支付買地和建房的費用。樓建好后，因樓房的底商和附屬商業(yè)設施也屬于業(yè)主們，可以用從中獲得的租金收入來沖抵那筆銀行貸款。所以，根據(jù)于凌罡的估算，自己蓋的房子比買地產(chǎn)開發(fā)商的房子大約便宜40%。但一群非專業(yè)人士是否能夠勝任房地產(chǎn)開發(fā)這樣一個復雜工程也讓業(yè)內(nèi)外議論紛紛。對于于凌罡和他的追隨者們的舉動，更多的人正拭目以待。

　　在于凌罡的藍城網(wǎng)站的最上方，有一行不斷出現(xiàn)的標語："愿所有的中國人都有自己的房子"。于凌罡相信，他找到了實現(xiàn)這一目標的捷徑：“我們正在為爭取得到一套真正屬于自己的住宅而共同努力，并力圖通過我們的努力讓全中國人意識到通過業(yè)主出資能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)自主和底商收益的巨大價值。”

　　這種模式如果能成功并大規(guī)模在中國普及開來，將是對中國房地產(chǎn)業(yè)的一個巨大諷刺。

　　21世紀最缺的是什么？人才！房地產(chǎn)行業(yè)的人才從哪里來？開卷有益。書讀百遍，其義自見。

　　北京大學全球領導力研究中心：《2004中國房地產(chǎn)領導力前沿報告》

　　2004年是中法文化年，在中法文化碰撞交流的同時，房地產(chǎn)市場，強調(diào)文化的不僅僅是新中式別墅宣揚的“建筑文脈”，素有“任我行”之稱的華遠集團總裁任志強，亦號稱出了一份“中國第一部最完整和專業(yè)的房地產(chǎn)研究報告”。

　　另外，提倡“兼容并包”的北京大學，業(yè)已開設了“大地產(chǎn)商方向”課程，其“明大勢、懂管理、精本行、通人文”的獨特教學思路讓人耳目一新，并獲得了亞太地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)家的認可。其主編的“全球領導力研究叢書(第一卷)”——《2004中國房地產(chǎn)領導力前沿報告》也悄然面市。以“了解社會經(jīng)濟新趨勢、掌握行業(yè)政策新思路、借鑒業(yè)界領袖新對策”為主線，囊括了中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)“官產(chǎn)學研�！钡阮I域權威代表的重要文章。此書被亞洲高校第一圖書館—北京大學圖書館、中國第一大圖書館—國家圖書館鄭重收錄。

　楊眉
  特約編輯：廣偉