隨著房地產(chǎn)法律知識(shí)的普及，越來(lái)越多的購(gòu)房者開(kāi)始重視所購(gòu)房屋的所有權(quán)問(wèn)題，關(guān)心能否辦理房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)以及辦理的期限。但據(jù)律師介紹，目前仍有相當(dāng)一部分購(gòu)房者只關(guān)心房屋的價(jià)格、地理位置、周邊環(huán)境、房屋質(zhì)量、戶型、物業(yè)管理等問(wèn)題，對(duì)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的法律地位不了解，對(duì)房屋所有權(quán)的重要性認(rèn)識(shí)模糊
，覺(jué)得房地產(chǎn)權(quán)證可有可無(wú)。另外，一些房產(chǎn)項(xiàng)目由于開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)程序違法，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法獲得房產(chǎn)證，若購(gòu)房者對(duì)這種行為聽(tīng)之任之或維權(quán)措施不力，不僅可能縱容了不法開(kāi)發(fā)商的違法行為，也會(huì)使自己的合法權(quán)益肆意受到侵害。那么房地產(chǎn)權(quán)證到底有多重要？
購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商或者其他自然人簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，交納了房款，辦理了入住手續(xù)，但這并不意味著購(gòu)房者已經(jīng)取得房屋的產(chǎn)權(quán)。以上行為只是處于平等民事主體地位的買(mǎi)賣(mài)雙方之間所進(jìn)行的房屋買(mǎi)賣(mài)行為的一部分，買(mǎi)賣(mài)雙方還須到房屋主管部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，并申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證，這樣,一個(gè)完整的房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程才告結(jié)束。只有經(jīng)過(guò)房屋主管部門(mén)完成法律規(guī)定的必經(jīng)程序，取得房地產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房者才對(duì)所購(gòu)房屋擁有所有權(quán)，才能對(duì)房屋擁有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。如果購(gòu)房者在入住后不能取得房地產(chǎn)權(quán)證，其所購(gòu)的房屋所有權(quán)尚處在一種不確定的狀態(tài)，購(gòu)房者將不能取得如下權(quán)利：1、不能買(mǎi)賣(mài)、置換、贈(zèng)與、繼承、轉(zhuǎn)讓等，如進(jìn)行上述行為，也會(huì)因行為違反國(guó)家法律的禁止性規(guī)定而被宣布無(wú)效，法律不予保護(hù)非法的民事行為，各方的損失只能由各方自己來(lái)承擔(dān)。2、無(wú)法設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利。他項(xiàng)權(quán)利主要指抵押權(quán)、典權(quán)，因?yàn)榘次覈?guó)法律規(guī)定，房屋抵押實(shí)行登記制度，而登記的唯一憑證就是房地產(chǎn)權(quán)證，所以購(gòu)房者無(wú)法通過(guò)房屋抵押來(lái)獲得貸款或承擔(dān)其它民事責(zé)任。3、在房屋被拆除時(shí)無(wú)法按國(guó)家政策及相關(guān)拆遷法規(guī)獲得拆遷補(bǔ)償。4、如因項(xiàng)目非法開(kāi)發(fā)而無(wú)法辦理房產(chǎn)證，則購(gòu)房者所購(gòu)房屋有被強(qiáng)制拆除或被拍賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者將無(wú)法通過(guò)法律渠道主張自己的權(quán)利。5、無(wú)法部分改建所購(gòu)房屋。6、在土地使用期限界滿時(shí)無(wú)法申請(qǐng)繼續(xù)使用該土地。
不能辦理房地產(chǎn)權(quán)證或者不能按期辦理房地產(chǎn)權(quán)證既有開(kāi)發(fā)商的原因，也有購(gòu)房者的原因。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，如下主要原因都不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證：1、項(xiàng)目未經(jīng)立項(xiàng)批準(zhǔn)的；2、項(xiàng)目未取得規(guī)劃審批的；3、房屋沒(méi)有銷(xiāo)售許可證又無(wú)大產(chǎn)證的；4、房屋未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的；5、土地或房屋未解除抵押的；6、開(kāi)發(fā)商未交納相關(guān)稅費(fèi)。對(duì)購(gòu)房者而言，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的主要原因如下：1、購(gòu)房者沒(méi)有交納相關(guān)的稅費(fèi)；2、沒(méi)有提供房屋登記發(fā)證機(jī)關(guān)所要求的相關(guān)資料及身份證明；3、委托他人辦理房產(chǎn)證但沒(méi)有出具授權(quán)委托書(shū)的。
在正常情況下，一般辦理房產(chǎn)證的期限應(yīng)在房屋竣工驗(yàn)收并入住后的九個(gè)月的時(shí)間內(nèi)辦理完畢。如果購(gòu)房者入住一年以上仍拿不到房產(chǎn)證，就應(yīng)該了解一下情況，是因?yàn)轫?xiàng)目本身違法還是開(kāi)發(fā)商辦事效率的問(wèn)題，或者是自己的原因。如果是自己的原因，應(yīng)積極與開(kāi)發(fā)商和房屋發(fā)證主管機(jī)關(guān)配合，爭(zhēng)取在最短的時(shí)間內(nèi)將房產(chǎn)證辦下來(lái)。如果是開(kāi)發(fā)商的原因，那么就應(yīng)該查明到底是什么原因?qū)е虏荒馨雌诜课菟袡?quán)證？如果是項(xiàng)目本身合法只是由于驗(yàn)收滯后或開(kāi)發(fā)商工作效率不高，那么應(yīng)督促開(kāi)發(fā)商盡快完成應(yīng)由其辦理房產(chǎn)證應(yīng)盡的義務(wù)。如果是項(xiàng)目違法，無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，那么建議購(gòu)房者盡快做出決策，或退房，或要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)損失，不要拖延，以免延誤了解決問(wèn)題的最佳時(shí)間，使自己的損失擴(kuò)大。
律師提醒，對(duì)于辦理房地產(chǎn)權(quán)證的問(wèn)題，建議購(gòu)房者在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)就做出明確約定，比如約定房屋的所有權(quán)在房產(chǎn)證辦理完畢后發(fā)生轉(zhuǎn)移，再比如約定辦理完畢房屋所有權(quán)證的時(shí)限，如270天，如果在規(guī)定的期限內(nèi)不能辦理完畢，那么給開(kāi)發(fā)商一定的寬限期，但寬限期內(nèi)開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任，以督促其盡快履行義務(wù)。如果在寬限期內(nèi)仍不能辦理完畢，那么購(gòu)房者可以選擇退房，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)總房?jī)r(jià)款一定比例的違約金。在做出上述約定的前提下，如果出現(xiàn)不能按期辦證的問(wèn)題，那么購(gòu)房者就有了解決問(wèn)題的依據(jù)，自己的合法權(quán)益就有了法律的保障，使自己不受損失或少受損失。
文 耳東
特約編輯：廣偉
