雙管齊下調(diào)控樓市 明年房?jī)r(jià)云開霧散

　　歲末回眸，2004年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)又走過(guò)了不尋常的一年。政策調(diào)整、需求變化、規(guī)則改變、泡沫爭(zhēng)端……這使今年的京城樓市有了許多人料想不到的“變動(dòng)”。然而，透過(guò)令人眼花繚亂的表象不難發(fā)現(xiàn)，宏觀調(diào)控始終占據(jù)著樓市發(fā)展的主線。而 宏觀調(diào)控更深遠(yuǎn)的意義在于為2004年乃至更長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
　　綜觀2004年，
政府一直沒(méi)有放松對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的警惕。從宏觀調(diào)控手段看，應(yīng)該說(shuō)處理協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)等歷史遺留問(wèn)題的“8·31”大限和金融政策調(diào)整，是影響今年樓市發(fā)展方向的主風(fēng)向標(biāo)。

　　今年3月31日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號(hào)令)，要求從即日起，就“開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢。對(duì)8月31日后仍以歷史遺留問(wèn)題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處。由此產(chǎn)生了“8·31大限”這個(gè)令不少開發(fā)商頭痛的名詞。從前年國(guó)土資源部的11號(hào)令，到北京市的33號(hào)文件，再到今年的北京土地4號(hào)令及之后的解決歷史遺留問(wèn)題的四條原則以及“8·31”大限，在經(jīng)歷如此多的鋪墊之后，京城地產(chǎn)商們終于看到了政府執(zhí)行嚴(yán)格土地政策的決心和行動(dòng)。

　　“8·31”大限為地產(chǎn)界“以小搏大”、“空手套白狼”的模式畫上了句號(hào)。過(guò)去一些企業(yè)沒(méi)有資金，但憑借種種關(guān)系拿到了土地，這些企業(yè)自己不進(jìn)行開發(fā)，而是轉(zhuǎn)讓手中的土地，通過(guò)土地差價(jià)實(shí)現(xiàn)了暴利。政府堵住了協(xié)議出讓的口子后，那些掌握“關(guān)系”的就失去了效力，只能淡出市場(chǎng)。而有實(shí)力的開發(fā)商則可以通過(guò)自身“品牌+實(shí)力+產(chǎn)品”的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步促進(jìn)樓市健康發(fā)展�？梢哉f(shuō)，“8·31”大限是土地市場(chǎng)走向規(guī)范的重要標(biāo)志，同時(shí)也是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)走向成熟的重要標(biāo)志。

　　與此同時(shí)，今年政府在金融方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控也進(jìn)一步加強(qiáng)。2月28日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，支持央行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱進(jìn)行降溫的努力。此次會(huì)議認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、持續(xù)發(fā)展。國(guó)務(wù)院同意加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管、控制土地供應(yīng)，以限制高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展，增加經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量。緊接著，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)公布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引(征求意見(jiàn)稿)》，這是繼去年央行121號(hào)文件后，金融監(jiān)管部門發(fā)出的又一次加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管的重要信號(hào)。9月2日銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)公布并開始實(shí)施《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，其中最引人關(guān)注的內(nèi)容是，借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比應(yīng)控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比應(yīng)控制在55%以下。這一政策的實(shí)施說(shuō)明，在開發(fā)商的自有資金比例被抬高，上游流動(dòng)資金貸款被設(shè)限后，下游買房人的消費(fèi)貸款也被設(shè)置了前提條件。

　　特別值得一提的是今年央行在經(jīng)過(guò)了幾次公開的否認(rèn)和慎之又慎的考慮后，終于要使用市場(chǎng)調(diào)節(jié)杠桿來(lái)應(yīng)對(duì)依然上漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)了。央行從10月29日起對(duì)一年期的存款基準(zhǔn)利率和一年期的貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)了0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)地進(jìn)行了調(diào)整。業(yè)界普遍認(rèn)為，利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，雖然對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際影響并不大，但是對(duì)房地產(chǎn)投資者的心理影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際影響。央行加息實(shí)際是發(fā)出一個(gè)明確的信號(hào)，表明要對(duì)投資過(guò)熱的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)，而且用加息的手段顯然要比其它調(diào)控手段來(lái)得更有力度。

　　綜上所述，2004年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施的宏觀調(diào)控措施，將使房地產(chǎn)市場(chǎng)行為更加理智和合理，并得到進(jìn)一步健康發(fā)展。

　　展望2005年，北京樓市將如何發(fā)展？房?jī)r(jià)是繼續(xù)上漲還是下跌？據(jù)業(yè)內(nèi)專家和一些權(quán)威房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)：2005年下半年北京的房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)將出現(xiàn)集中放量，整體房?jī)r(jià)將持平或略升，不會(huì)有大起大落。

　　專業(yè)地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)偉業(yè)顧問(wèn)對(duì)2005年新盤供應(yīng)放量的預(yù)測(cè)基于以下兩個(gè)方面：

　　首先，“8·31”三批過(guò)關(guān)項(xiàng)目在客觀上造成了土地供給的“開閘放水”。今年8月份，市國(guó)土資源局分三批公布了可以繼續(xù)協(xié)議出讓土地的項(xiàng)目名單，加上協(xié)議出讓叫停之前符合協(xié)議出讓條件的土地，總建筑面積大約1億平方米。如果所有過(guò)關(guān)項(xiàng)目都能按計(jì)劃完成，那么按照北京市目前商品房銷售量年均2000萬(wàn)平方米左右計(jì)算，這部分項(xiàng)目大約可供市場(chǎng)消化5年。

　　其次，在金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)收緊的背景下，大部分“8·31”過(guò)關(guān)項(xiàng)目會(huì)力爭(zhēng)盡快上市以回籠現(xiàn)金。2003年121號(hào)文件提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的比例，2004年10月底央行加息等資金信貸政策，都使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本大幅上升。所以，多數(shù)開發(fā)商會(huì)選擇“快進(jìn)快出”，通過(guò)市場(chǎng)銷售回籠現(xiàn)金�？紤]到前期開發(fā)的周期以及一部分項(xiàng)目公司由于股東更換，需要處理相關(guān)法律手續(xù)及對(duì)原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整，預(yù)計(jì)2005年下半年以后這些項(xiàng)目會(huì)相對(duì)集中供應(yīng)，將比2004年同期供應(yīng)量有30%以上的增幅。

　　2005年北京房?jī)r(jià)是漲是跌？開發(fā)商喊漲，買房人盼跌，不同的利益集團(tuán)各有打算，說(shuō)法不一。權(quán)威人士認(rèn)為，從北京市統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)分析，1至11月，本市房地產(chǎn)投資比去年同期增長(zhǎng)20.8%，而新開工商品房面積卻比去年同期減少13.7%，這說(shuō)明開發(fā)商的單位開發(fā)成本確實(shí)在增加。另?yè)?jù)市統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)，1至11月，原材料購(gòu)進(jìn)價(jià)格受國(guó)內(nèi)工業(yè)生產(chǎn)、投資及需求的影響，漲幅突出，其中鋼材價(jià)格比年初增長(zhǎng)14%。開發(fā)商投入中土地成本也確實(shí)在增加。這些因素必然助推房?jī)r(jià)上升。但是另一方面，諸多因素可有效抑制房?jī)r(jià)上漲。首先，2005年下半年并延續(xù)至2006年，北京樓市供應(yīng)量會(huì)明顯增加，同時(shí)二級(jí)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步活躍，二手房有望大批量上市，這些可以有效緩解供需矛盾；第二，2005年將有一些超級(jí)大盤低價(jià)入市，郊區(qū)項(xiàng)目供應(yīng)比例加大，也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有抑制作用；第三，政府將進(jìn)一步采取措施，增加市場(chǎng)信息的透明度，引導(dǎo)消費(fèi)者理性購(gòu)房，遏制少數(shù)開發(fā)商的炒作行為；第四，隨著高收入、高積蓄購(gòu)房群體完成首次置業(yè)，購(gòu)房消費(fèi)群體逐步轉(zhuǎn)向中低收入人群。特別是人民幣加息，有效地減少了相當(dāng)一部分投資行為，不少持幣待購(gòu)者也把錢存入銀行。當(dāng)供應(yīng)量快速增大，樓盤競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，而市場(chǎng)消化力減弱，特別是當(dāng)房屋售價(jià)超過(guò)購(gòu)買力所能承受的范圍時(shí)，房?jī)r(jià)自然很難維持高位。因此預(yù)計(jì)2005年北京房?jī)r(jià)將持平或略有上升，但上升空間有限，不會(huì)有大起大落。

    作者：陳美秋
    特約編輯：廣偉