歐洲最權(quán)威的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估機(jī)構(gòu)——英國(guó)皇家特許測(cè)量師協(xié)會(huì)，日前發(fā)布了最新的英國(guó)房屋價(jià)格價(jià)差指數(shù)：11月該指數(shù)為-48，即報(bào)告房?jī)r(jià)下跌的會(huì)員比報(bào)告房?jī)r(jià)上漲的會(huì)員多48%，這是價(jià)差指數(shù)12年來(lái)的最低值，同時(shí)也是它連續(xù)第7個(gè)月下跌。

　　作為發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，

　　英國(guó)的房?jī)r(jià)走勢(shì)引起了 世界各國(guó)的普遍關(guān)注。雖然目前并不存在著一個(gè)全球性的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但全球經(jīng)濟(jì)一體化的趨勢(shì)，使得不同國(guó)家間房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)性正在不斷增強(qiáng)。英國(guó)的今天，是否就是其他國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)的明天？

　　房?jī)r(jià)飆升催生泡沫

　　提起房地產(chǎn)泡沫，人們記憶猶新的是上世紀(jì)九十年代初發(fā)生在日本的先例。八十年代末期，日本舉國(guó)上下非理性的投資使得東京的房?jī)r(jià)如火箭般飛竄。然而，隨之而來(lái)的房?jī)r(jià)暴跌，使得日本這一世界第二大經(jīng)濟(jì)實(shí)體陷入了長(zhǎng)達(dá)十幾年的經(jīng)濟(jì)困境，其痛苦的影響至今尚在。

　　從2001年起，英國(guó)的房?jī)r(jià)也走出了一波瘋狂上漲的行情。短短的三年間，英國(guó)的房?jī)r(jià)增幅超過(guò)了60%。受此影響，英國(guó)的百萬(wàn)富翁數(shù)量也翻了一番。

　　瘋狂的并不只是英國(guó)。根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織的統(tǒng)計(jì)，在過(guò)去的7年中，歐洲一些主要國(guó)家的房屋價(jià)格在扣除通脹因素之后，普遍上漲了50%左右。與此同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格與居民年均收入的比率、房?jī)r(jià)與租金的比率、住房信貸總額等數(shù)據(jù)，也都創(chuàng)下了歷史新高。

　　在美國(guó)，雖然全美的房地產(chǎn)價(jià)格年均漲幅只有4%，但在波士頓、舊金山等地區(qū)，這一數(shù)字卻突破了10%。從1995年以來(lái)，舊金山和紐約的房?jī)r(jià)累積漲幅分別高達(dá)70%和47%。即使在上世紀(jì)70年代末和80年代末兩次出現(xiàn)房地產(chǎn)熱時(shí)，其漲幅也只有現(xiàn)在的一半左右。

　　在亞洲，1997年的金融危機(jī)給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的大蕭條也已成為過(guò)去。當(dāng)年被那場(chǎng)危機(jī)首先擊中的泰國(guó)如今已是生機(jī)勃勃；韓國(guó)、香港和新加坡的房地產(chǎn)業(yè)也在迅速增長(zhǎng)。其中最引人注目的還是經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的中國(guó)大陸。以上海為例，在過(guò)去的兩年中，房屋均價(jià)每年都以超過(guò)20%的增幅攀升，在市中心的一些黃金地帶，房?jī)r(jià)已升至三年前的2-3倍。豐厚的利潤(rùn)仍在吸引大批資金源源不斷地涌入。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成在接受《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)，就明確表示了對(duì)上海房?jī)r(jià)非理性上漲的擔(dān)心。

　　尹伯成指出，從房?jī)r(jià)與收入之比、房?jī)r(jià)與租金之比、房?jī)r(jià)與成本之比等數(shù)據(jù)來(lái)看，上海目前的房?jī)r(jià)明顯存在著泡沫，雖然情況尚未達(dá)到日本當(dāng)年的嚴(yán)重程度。

　　房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)有多牢？

　　影響房?jī)r(jià)的因素很多，人口增加導(dǎo)致的需求增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的收入增加、各國(guó)政府相關(guān)政策的變化等等都可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)的波動(dòng)。但全球范圍內(nèi)如此長(zhǎng)時(shí)間、大幅度的房?jī)r(jià)上漲卻極為罕見(jiàn)，背后的推動(dòng)因素既有消費(fèi)需求的增加，也有投機(jī)者的身影。

　　專(zhuān)家們認(rèn)為，在一些工業(yè)化國(guó)家里，房?jī)r(jià)的迅速上漲主要來(lái)自富余資金的投資需求。近年來(lái)，全球股市持續(xù)走低，尤其是在美國(guó)的高科技股市神話破滅以后，大批資金流出股市，急于尋找合適的投資渠道。傳統(tǒng)上一直較為平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑成了這些資金的樂(lè)土。

　　耶魯大學(xué)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·希勒的一項(xiàng)研究成果顯示，舊金山、洛杉磯、波士頓的絕大多數(shù)購(gòu)房者都承認(rèn)，購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)是因?yàn)榭春梅康禺a(chǎn)市場(chǎng)的后勢(shì)發(fā)展。羅伯特認(rèn)為，如果房市的大多數(shù)購(gòu)房者都是出于投資，那個(gè)這個(gè)市場(chǎng)就已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)危險(xiǎn)的泡沫了。

　　同樣的情況在歐洲也存在，以英國(guó)為例，在過(guò)去3年里，股價(jià)下跌了40%，而房?jī)r(jià)卻上漲了60%。股市作為經(jīng)濟(jì)基本面的一個(gè)直觀反映，其走勢(shì)與房?jī)r(jià)竟完全背道而馳，這讓人們有理由相信，目前的高企的房?jī)r(jià)已經(jīng)缺乏存在的基礎(chǔ)。

　　同發(fā)達(dá)國(guó)家相比，亞洲一些發(fā)展中國(guó)家的房?jī)r(jià)上漲則可稱(chēng)得上是政策刺激、需求增長(zhǎng)與投資拉動(dòng)多重因素相混合的結(jié)果。在泰國(guó)，由于利率偏低，業(yè)內(nèi)估計(jì)今后兩年新增的房屋需求將達(dá)到兩年前的一倍。新加坡和香港的房市也在政府刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策的作用下，供需兩旺，欣欣向榮。

　　在高額利潤(rùn)和巨大需求的共同推動(dòng)下，近兩年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂超常規(guī)發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年1至6月，全國(guó)房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度達(dá)32.9%，是GDP增長(zhǎng)速度的4倍，已經(jīng)顯現(xiàn)出過(guò)熱跡象。

　　與此同時(shí)，在一些大城市，購(gòu)房者的主力已經(jīng)由本地居民轉(zhuǎn)為外地居民，而其購(gòu)房的主要目的則是投資獲利。上海市供電部門(mén)今年四月公布的一項(xiàng)調(diào)查顯示，在黃浦、靜安、徐匯、長(zhǎng)寧等四個(gè)中心城區(qū)，因無(wú)人居住而拖欠電費(fèi)的住宅就高達(dá)4.3萬(wàn)套。其中大部分業(yè)主都是外地人，不在上海居住。有業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，目前上海的購(gòu)房者中，超過(guò)30%的人屬期待房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲以便售出獲利的投機(jī)者，這一比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了20%的國(guó)際警戒線。

　　太陽(yáng)也會(huì)落山

　　國(guó)際貨幣基金組織今年9月公布的一項(xiàng)研究報(bào)告稱(chēng)，隨著全球范圍內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格近年來(lái)的持續(xù)攀升，目前世界大多數(shù)國(guó)家的房?jī)r(jià)正面臨著回調(diào)，而房?jī)r(jià)的大幅下滑則可能影響到全球經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。

　　摩根士丹利估算，世界25%的經(jīng)濟(jì)中目前存在房地產(chǎn)泡沫，另外40%的地區(qū)處于“泡沫預(yù)警”狀態(tài)。換句話說(shuō)，目前全世界大約2／3的國(guó)家和地區(qū)或者已經(jīng)產(chǎn)生或者正面臨出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，而其中就包括中國(guó)。

　　《紐約時(shí)報(bào)》不久前也發(fā)表文章指出，在上海，大約有1／6的高級(jí)住宅是沒(méi)有人住的；在北京為1／4；在深圳附近為1／3。而且在未來(lái)的幾年里，房屋的空置率還會(huì)在目前的基礎(chǔ)上大幅增加。預(yù)計(jì)在未來(lái)的兩年內(nèi)，辦公樓的供給將猛增50%。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，上海房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生主要有三方面的原因，一是商人的逐利行為，二是扭曲的金融利率，三是政府的“托市”政策。

　　他說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上海經(jīng)濟(jì)的支柱作用極為明顯。2003年，上海房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)達(dá)到7.4%。近年來(lái)，上海市政府出臺(tái)了一系列政策扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，市政府領(lǐng)導(dǎo)也多次公開(kāi)發(fā)言，為房?jī)r(jià)上漲“搖旗吶喊”。他認(rèn)為，在上海經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型尚未完成之前，房?jī)r(jià)的上漲增加了地方財(cái)政收入，支付了當(dāng)前的改革成本，有著其積極的一面。但連續(xù)兩年的暴漲，由此積累的金融和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)己到了不容忽視的地步。

　　也許正如英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》雜志的一篇文章所言，房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)像太陽(yáng)一樣充滿了希望。不過(guò)，即使是太陽(yáng)也有落山的那一天。

　　作者：尤康

　　特約編輯：廣偉