假按揭從房地產(chǎn)業(yè)誕生那天起就存在，幾乎所有的房地產(chǎn)商都不同程度地操作過，是行業(yè)公開的潛規(guī)則。如今，隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整，尤其是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的銀根緊縮策略和最近的利率加息，各大商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸全面緊縮，房地產(chǎn)業(yè)資金全線告急，假按揭因而有愈演愈烈的趨勢(shì)。

　　在近日召開的“200 4中國(guó)房地產(chǎn)金融論壇”上，中國(guó)工商銀行總行住房金融業(yè)務(wù)部總經(jīng)理季愛東再次發(fā)出警示，假按揭正在成為個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的最大風(fēng)險(xiǎn)之一，政府應(yīng)該對(duì)惡意套貸的行為進(jìn)行司法懲戒。上海：房貸成為騙貸的工具

　　剛剛從大學(xué)畢業(yè)的李先生急于購(gòu)置一套結(jié)婚用房，他在二手房市場(chǎng)上看中了一套二手新房。工作不久的他雖然收入不低，但是積蓄不多，即使是三成的首付款也難以支付。然而中介公司的業(yè)務(wù)員卻告訴他，只要支付一定數(shù)額的手續(xù)費(fèi)，就可以“零首付”買這套房子。在銀行做過咨詢的李先生將信將疑，銀行不是規(guī)定買房不能零首付嗎？這家中介公司果然“神通廣大”，他們是怎樣操作的呢？原來關(guān)鍵就在房子的報(bào)價(jià)上。這套房子的掛牌價(jià)是60萬元，銀行提供7成貸款，那么他可獲貸42萬元。但是中介在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)將其價(jià)格改為90萬元，如此，貸款額度一下子就可以超過60萬元，從而實(shí)現(xiàn)所謂的“零首付”。

　　真是沒有想到，意在活躍申城房地產(chǎn)市場(chǎng)、造福市民的房產(chǎn)貸款竟然成了一些市場(chǎng)機(jī)構(gòu)騙貸的工具。上海市銀監(jiān)局對(duì)此頗為氣憤。最近一段時(shí)期以來，上海銀監(jiān)局一直在關(guān)注一些貸款協(xié)辦機(jī)構(gòu)和二手房中介公司利用房產(chǎn)消費(fèi)貸款騙貸的現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查，這些市場(chǎng)機(jī)構(gòu)利用了現(xiàn)行貸款規(guī)則存在的漏洞，騙貸手法主要包括以小報(bào)大、變更用途以及二者的混合型等。銀監(jiān)局人士表示，現(xiàn)有的房產(chǎn)貸款尤其是二手房貸款的辦法存在漏洞，各銀行的二手房消費(fèi)貸款也沒有統(tǒng)一的操作規(guī)范，因此容易被一些市場(chǎng)機(jī)構(gòu)利用來騙貸。據(jù)透露，上海銀監(jiān)局正在著手制定統(tǒng)一的二手房貸款操作辦法，旨在規(guī)范市場(chǎng)，杜絕騙貸現(xiàn)象。

　　在近日召開的“2004中國(guó)房地產(chǎn)金融論壇”上，中國(guó)建設(shè)銀行上海分行的一位人士告訴記者，中央收緊銀根之后，各商業(yè)銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)生了明顯變化，銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款從嚴(yán)從緊，一些信用、資質(zhì)不是很好的中小房地產(chǎn)企業(yè)幾乎從銀行貸不到一分錢，其融資難度增大，成本提高。而對(duì)于個(gè)人住房貸款，銀行雖然比以前嚴(yán)格了審查，但相對(duì)還是“慷慨得多”，購(gòu)置新房基本能貸到總房款的7成以上，二手房也能貸到6成以上，且利率不過5個(gè)多百分點(diǎn)，不及開發(fā)商從企業(yè)間拆借或從其他民間渠道直接融資成本的1／3�！俺鲇趥�(gè)人業(yè)績(jī)考慮，一些信貸人員疏于審查，或是被開發(fā)商收買，假按揭確有抬頭之勢(shì)。北京:一人同時(shí)借5筆房貸

　　日前，北京銀行業(yè)協(xié)會(huì)通過媒體對(duì)外公開房貸“黑名單”的消息引起了廣泛關(guān)注。銀行業(yè)協(xié)會(huì)提供給媒體的是一份由16家中資銀行收集的北京個(gè)人住房貸款失信記錄的匯總情況。銀行業(yè)協(xié)會(huì)的匯總資料清晰地顯示出，截至今年9月底，被列入“信用信息共享系統(tǒng)”的房貸借款人共有2876人，涉及貸款筆數(shù)共3024筆。

　　這些人被銀行分為兩類：一類是風(fēng)險(xiǎn)類借款人，另一類是關(guān)注類借款人。所謂風(fēng)險(xiǎn)類借款人主要是指故意賴賬或者無能力還賬的客戶，包括：提供虛假的貸款申請(qǐng)材料，不論已經(jīng)發(fā)放貸款或被拒絕發(fā)放貸款；按月還款時(shí)連續(xù)3個(gè)月未按合同約定償還貸款的；未按合同約定償還貸款且向銀行表明無力或拒絕償還貸款的；未按合同約定償還貸款且銀行無法與借款人取得聯(lián)系的。所謂關(guān)注類借款人是指有潛在風(fēng)險(xiǎn)的客戶，包括：在3個(gè)月時(shí)間內(nèi)，申請(qǐng)兩次(含兩次)以上貸款的；有證據(jù)表明，該借款人是代他人申請(qǐng)貸款的；有證據(jù)表明，該借款人的貸款完全是由開發(fā)商代還的；在12個(gè)月內(nèi)發(fā)生4次以上(含4次)延期還款的。在銀行業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)中記者發(fā)現(xiàn)，不少借款人一人就背負(fù)了2筆貸款，甚至有人同時(shí)借了5筆房貸。

　　對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)及關(guān)注類名單的貸款人能否再次辦理貸款，銀行業(yè)協(xié)會(huì)的相應(yīng)規(guī)定明確，信息只作為參考資料，不能成為拒絕發(fā)放貸款的理由。但北京某商業(yè)銀行房貸部工作人員告訴記者，目前該行已開通了信用信息共享系統(tǒng)，眼下申請(qǐng)貸款人要過的第一關(guān)就是在該系統(tǒng)中進(jìn)行檢索，如果貸款人已經(jīng)進(jìn)入該系統(tǒng)，那貸款難度將會(huì)大幅增加。如果不在系統(tǒng)內(nèi)，銀行將根據(jù)人民銀行下發(fā)的“房貸風(fēng)險(xiǎn)指引”對(duì)貸款人進(jìn)行審查，除了對(duì)償還能力的鑒定外，還將主要區(qū)分是自住還是投資。該人士告訴記者，目前銀行對(duì)投資型房貸把關(guān)比較嚴(yán)，通過系統(tǒng)如果發(fā)現(xiàn)該客戶已經(jīng)有多筆房貸，再貸款難度就比較大了。調(diào)查：暴露出來的只是冰山一角

　　一位北京知名地產(chǎn)人士在接受記者電話采訪時(shí)表示，在中國(guó)人民銀行去年10月發(fā)布的第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中，提出要防止個(gè)人消費(fèi)信貸過度競(jìng)爭(zhēng)，嚴(yán)查假按揭行為。這是假按揭這個(gè)專業(yè)用語第一次出現(xiàn)在央行貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中。所謂假按揭，是指房地產(chǎn)開發(fā)商，指派內(nèi)部員工以購(gòu)房者的名義向銀行借款以解決資金周轉(zhuǎn)問題。換句話說，開發(fā)商蓋的房子賣不出去，但蓋房時(shí)向銀行貸的款要還，于是開發(fā)商假借購(gòu)房者的名義向銀行貸款，用貸來的款再還給銀行。

　　一業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)說，其實(shí)假按揭是行業(yè)“公開的秘密”，由來已久，目前暴露出來的只是冰山一角。他介紹：“現(xiàn)在開發(fā)商資金普遍緊張，多數(shù)樓盤都存在假按揭現(xiàn)象。”這位知情者告訴記者，房地產(chǎn)開發(fā)多是項(xiàng)目運(yùn)作制，一般而言開發(fā)商的資金只占總開發(fā)資金的10%左右。一兩千萬元的資金之所以能運(yùn)作一兩個(gè)億的項(xiàng)目，關(guān)鍵要不斷向銀行貸款，并迅速滾動(dòng)與回籠資金。向銀行貸款，一般先以土地抵押，所得款項(xiàng)主要用于交納土地出讓金和政府的各項(xiàng)稅費(fèi)，其它的用于基礎(chǔ)建設(shè)。待土地解押并拿到預(yù)售許可證后，樓盤才能對(duì)外公開銷售。這時(shí)，開發(fā)商一般先拿房子進(jìn)行抵押，再次進(jìn)行貸款。由于拿房子抵押，產(chǎn)權(quán)掌握在銀行手中，市場(chǎng)一有風(fēng)吹草動(dòng)，銀行有絕對(duì)處理權(quán)力。加之現(xiàn)在銀根緊縮，銀行對(duì)不良資產(chǎn)要求甚嚴(yán)，這種抵押貸款一般只能拿到70%的資金。所以，現(xiàn)在開發(fā)商不少都在以假按揭的方式進(jìn)行騙貸。

　　一般來說，“假按揭”給銀行造成了最直接的貸款風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于真正辦理過按揭住房的消費(fèi)者，由于此房已登記了房主并在銀行有按揭記錄，就會(huì)導(dǎo)致他們購(gòu)房后辦不到房產(chǎn)證或根本無法辦理銀行按揭。針對(duì)這一現(xiàn)象，記者找到房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行剖析。一位在北京某家大的品牌開發(fā)公司任職而不愿透露姓名的人士表示，開發(fā)商因?yàn)橘Y金緊張和樓盤銷路不暢，往往會(huì)以員工的名義買房，用20%首付款，騙得100%的房款。這種手法的好處是可以迅速讓資金回籠，而自己每月只需付月供。

　　在記者走訪調(diào)查中，一位售樓小姐透露，兩年前她所在樓盤的營(yíng)銷總監(jiān)就曾用她的身份證在銀行辦理過假按揭，現(xiàn)在銀行要將這批房子拍賣以抵債，還得麻煩她本人帶著身份證前去辦理相關(guān)手續(xù)。她說，更麻煩的是，當(dāng)時(shí)還有另幾位外地來的售樓小姐也用身份證為公司辦理過假按揭，現(xiàn)在她們各奔東西，根本聯(lián)系不上。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前“假按揭”多發(fā)生在銷售不暢的樓盤。對(duì)于開發(fā)商來說，能夠及時(shí)通過商品房銷售回籠資金非常重要。如果銷售不暢，資金壓力又大，就可能劍走偏鋒，通過非正常手段來回收資金，“假按揭”就是其中慣用的手法。也有開發(fā)商坦稱“假按揭”是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“潛規(guī)則”。

　　事實(shí)上，“假按揭”作為一種違規(guī)行為，其帶來的后果是嚴(yán)重的。上世紀(jì)90年代初，房地產(chǎn)業(yè)泡沫破滅，資金鏈驟然斷裂，銀行因此背負(fù)巨額壞賬。據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，全國(guó)房地產(chǎn)泡沫最盛時(shí)，銀行被套牢的資金高達(dá)6000億元。而現(xiàn)在，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模更為龐大，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響也更是舉足輕重。目前，銀行17%的新增貸款涉及房地產(chǎn)業(yè)，貸款數(shù)量已處于歷史最高水平。因此，如果房地產(chǎn)業(yè)再次陷入低谷，其影響將十分巨大。專家：應(yīng)盡快對(duì)房地產(chǎn)商放開直接融資渠道

　　專家認(rèn)為，防范假按揭是當(dāng)前各商業(yè)銀行一項(xiàng)緊迫的任務(wù)，必須認(rèn)真對(duì)待，嚴(yán)格執(zhí)行信貸制度，保障資金安全。各商業(yè)銀行應(yīng)制定出有效辦法和措施防范假按揭行為的發(fā)生，凡是開發(fā)商申請(qǐng)銀行辦理項(xiàng)目按揭貸款合作業(yè)務(wù)，首先要提供合法有效的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、經(jīng)審驗(yàn)的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表及房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書等資料，經(jīng)銀行信貸員對(duì)按揭項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，對(duì)資料進(jìn)行核查與分析，對(duì)開發(fā)商進(jìn)行信用等級(jí)評(píng)估嚴(yán)格把關(guān)，凡不符合貸款條件的按揭項(xiàng)目及有假按揭嫌疑的，將有關(guān)材料退還開發(fā)商；對(duì)符合貸款條件的按揭項(xiàng)目，銀行與其洽商無議后簽訂《按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》，明確按揭貸款成數(shù)、期限、抵押、階段性保證及資金結(jié)算等內(nèi)容，從開發(fā)商方面為防范假按揭打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　據(jù)了解，我國(guó)現(xiàn)在融資活動(dòng)中占最大比例的是間接融資，也就是銀行融資，直接融資所占的比例非常小。不可能直接融資的結(jié)果，就是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要靠銀行，因而房地產(chǎn)領(lǐng)域一旦出了問題，就會(huì)轉(zhuǎn)化為銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，也就是由銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。專家表示，要從根本上防止房地產(chǎn)的泡沫導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)最為重要的問題，就是要提高直接融資在整個(gè)融資活動(dòng)當(dāng)中的比例，最大限度地降低銀行間接融資的比例。因?yàn)椋�在直接融資條件下，投資者會(huì)考慮金融風(fēng)險(xiǎn)問題，往往會(huì)自覺地防范金融風(fēng)險(xiǎn)。即便是出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的也是投資者本身，而不是銀行。

　　為此，專家建議，我國(guó)應(yīng)盡快對(duì)房地產(chǎn)商放開直接融資的渠道。也就是說，放開房地產(chǎn)業(yè)的上市融資，以及產(chǎn)業(yè)基金等，并包括要進(jìn)一步放開各種信托活動(dòng)，甚至可以放開房地產(chǎn)業(yè)自身債券的發(fā)放，以及包括通過上市在內(nèi)的各種產(chǎn)權(quán)交易方式，來推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的直接融資，使更多的投資者能直接進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，從而根本上實(shí)現(xiàn)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范。

　　特約編輯：廣偉