最近，帶著比較美國(guó)同中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展差異的興趣，尤其是城市規(guī)劃、開(kāi)發(fā)和投資等問(wèn)題，我走訪了美國(guó)的一些著名城市，在考察中感悟良多。
美國(guó)城市建設(shè)也經(jīng)歷了快速發(fā)展期和改造期。從美國(guó)城市的布局可以看出，200年前美國(guó)人就開(kāi)始了規(guī)劃。布局完成之后，建設(shè)控制和投資是必須解決的問(wèn)題。以私有制為基
礎(chǔ)的美國(guó)社會(huì)，算帳是前提，投多少錢干多少事要事先搞清楚。美國(guó)人還是很聰明的，規(guī)劃很大氣，算帳很精細(xì)。
設(shè)計(jì)工作是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提，也是節(jié)省項(xiàng)目費(fèi)用的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在省錢的原則下簡(jiǎn)單化。我國(guó)目前已經(jīng)有許多個(gè)體投資人在從事房地產(chǎn)投資行業(yè)，他們雖然也懂得盡量節(jié)省費(fèi)用，卻往往忽略設(shè)計(jì)的簡(jiǎn)化。如果在設(shè)計(jì)的時(shí)候就盡量簡(jiǎn)化，項(xiàng)目的費(fèi)用就會(huì)大幅降低。
我在1994年考察美國(guó)時(shí)就感到美國(guó)咨詢業(yè)的發(fā)達(dá)，當(dāng)時(shí)在美國(guó)企業(yè)比例中咨詢業(yè)占25%還多，也就是說(shuō)每四個(gè)企業(yè)就有一家是中介服務(wù)或咨詢機(jī)構(gòu)，而且不管是私營(yíng)企業(yè)還是國(guó)家政府都在為咨詢和中介機(jī)構(gòu)提供有償或無(wú)償?shù)男畔⒎⻊?wù)，使得大量的信息提供給投資人，讓投資人有充分的參考和比較，使投資更加準(zhǔn)確。經(jīng)驗(yàn)告訴我們，投資失敗的主要原因來(lái)自于信息不準(zhǔn)確或不對(duì)稱，美國(guó)在這個(gè)方面值得我們學(xué)習(xí)。目前，我國(guó)正在就統(tǒng)計(jì)問(wèn)題立法，相信今后隨著國(guó)內(nèi)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的更加準(zhǔn)確化，我們的投資及咨詢會(huì)更加準(zhǔn)確合理。
另外，在房地產(chǎn)中介服務(wù)方面，美國(guó)與我國(guó)也存在很大的差異。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已有十幾年了，正在逐步成熟化，以銷售服務(wù)和市場(chǎng)咨詢?yōu)榇淼闹薪榄h(huán)節(jié)已經(jīng)建立，購(gòu)房人和賣房人的交易逐漸由中介環(huán)節(jié)代勞。盡管這樣，美國(guó)在這方面的成熟經(jīng)驗(yàn)仍可以借鑒，特別是我們的中介服務(wù)的信用和可靠性有待加強(qiáng)。美國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)自30年代起步，50年代迅速發(fā)展，地產(chǎn)中介與房屋中介已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)中一支強(qiáng)大的生力軍，而且日益凸顯它的能力和作用。
在我國(guó)，投資行為逐漸成為大眾行為的今天，中介的作用越來(lái)越大，已成為房地產(chǎn)業(yè)不可忽視的組成部分，但作用和質(zhì)量有待提高。
美國(guó)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目協(xié)會(huì)于1954年由加州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)創(chuàng)建，2001年1月正式更名為國(guó)際注冊(cè)商業(yè)房地產(chǎn)投資師協(xié)會(huì)組織，并獨(dú)立組織運(yùn)營(yíng)。該協(xié)會(huì)以研究和推動(dòng)投資方式，許多對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)做出貢獻(xiàn)的投資師會(huì)在這里得到推崇，并推薦為協(xié)會(huì)的各級(jí)分會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)人。今年協(xié)會(huì)的全球輪值主席是在美國(guó)從業(yè)20多年的華裔投資商梁獻(xiàn)綱先生。梁主席對(duì)中國(guó)支持非常大，他在致辭時(shí)還特意代表全球會(huì)員感謝中國(guó)會(huì)員的參會(huì)和中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的支持，并認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)正在發(fā)揮出越來(lái)越大的作用。
美國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)是由美國(guó)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)各行業(yè)分會(huì)共同組建的集團(tuán)協(xié)會(huì)，協(xié)會(huì)內(nèi)部行業(yè)分工很細(xì)。在該協(xié)會(huì)下按物業(yè)形態(tài)分類有寫字樓商會(huì)、住宅商會(huì)、工業(yè)物產(chǎn)商會(huì)、商場(chǎng)聯(lián)合會(huì)、學(xué)校、醫(yī)院等商會(huì)；按知識(shí)分類有商業(yè)房地產(chǎn)投資師商會(huì)、中介人商會(huì)、建筑技術(shù)商會(huì)、建筑設(shè)計(jì)商會(huì)等；按管理分類還有全球不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)合會(huì)、物業(yè)服務(wù)聯(lián)合會(huì)、設(shè)施管理協(xié)會(huì)等。這些協(xié)會(huì)活動(dòng)頻繁，共同構(gòu)筑國(guó)家的房地產(chǎn)框架和推動(dòng)國(guó)家的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不定期與政府機(jī)構(gòu)共商經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、問(wèn)題，從另一個(gè)角度影響和促進(jìn)國(guó)家行業(yè)的法制建設(shè)、信譽(yù)體系建設(shè)、信息化系統(tǒng)建設(shè)，為行業(yè)制定標(biāo)準(zhǔn)、管理生產(chǎn)、約束紀(jì)律、維持秩序。在這方面，我國(guó)的房協(xié)組織還有很大的發(fā)展空間。希望我國(guó)的房協(xié)能起到其應(yīng)該起到的作用，承擔(dān)起促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的重任，研究出非盈利社會(huì)組織成功管理行業(yè)的模式，共同打造行業(yè)管理公共平臺(tái)，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)更上一層樓。（楊建平）
編輯：魏巍
