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房地產(chǎn)投資增速逐月回落 房價仍處較高水平
北京市統(tǒng)計局日前公布了最新的房地產(chǎn)統(tǒng)計報告，報告顯示，2004年以來，國家針對房地產(chǎn)投資的高速增長，采取了加大宏觀整治力度、嚴(yán)格控制建設(shè)用地等一系列調(diào)控措施，并取得了一定成效。北京市房地產(chǎn)投資雖然保持了一定的規(guī)模，但增速明顯
回落。全市房地產(chǎn)投資增速高開低走，總體呈現(xiàn)逐月回落態(tài)勢。1－11月，累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1151．3億元比上年同期增長20．8％。
主要特點
1、房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長。2004年，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)擴大，空置
面積略有下降。1－11月，累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1151．3億元，比上年增長20．8％，占全社會投資的比重由上年的55．3％上升到56．9％，仍是本市投資最主要的支撐點。同時，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，有效地帶動了建材、裝飾材料、公共服務(wù)業(yè)以及建筑業(yè)的發(fā)展，成為推動國民經(jīng)濟增長的重要產(chǎn)業(yè)部門。
2、住宅建設(shè)成為開發(fā)熱點。1－11月，商品住宅投資完成622．3億元占全部商品房投資的比重為54．1％?商品住宅施工面積6068．1萬平方米占全部商品房施工面積的比重達(dá)68．7％。在商品住宅建設(shè)的帶動下居民住房條件不斷改善
年底城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積有望達(dá)到19平方米，比上年增長1．8％。
3、商品房市場供應(yīng)充足。1－11月，累計竣工各類房屋1610．5萬平方米，比上年增長26．2％。其中，住宅1203．5萬平方米，增長14．8％；公寓別墅79．1萬平方米，增長25．7％。
4、房地產(chǎn)市場商品化程度穩(wěn)步提高。截至11月底，累計銷售商品房屋1454．9萬平方米，比上年增長32．4％，其中商品住宅1330．8萬平方米，增長28．2％。市場攀升的動力仍受個人住房消費的帶動。在全部住宅銷售面積中，個人購買為1319．2萬平方米，占全部商品住宅銷售面積的比重達(dá)99％。
5、房地產(chǎn)投資主要集中在朝陽及海淀。從建設(shè)地址看，本市房地產(chǎn)開發(fā)投資主要集中在朝陽區(qū)和海淀區(qū)，二者完成投資占全市完成投資的比重近50％。其中，朝陽區(qū)占29．9％，海淀區(qū)占19．2％；施工面積中，朝陽區(qū)占29．8％，海淀區(qū)占14．7％；新建住宅主要集中在朝陽及豐臺的四、五環(huán)路周邊地區(qū)；而別墅的開發(fā)則集中于東北部的朝陽區(qū)，其施工面積占全市施工面積的50．6％。
6、經(jīng)濟適用房建設(shè)供銷兩旺。從1998年北京推出第一批經(jīng)濟適用房開始，經(jīng)濟適用房建設(shè)無論從建設(shè)質(zhì)量，周邊環(huán)境還是建設(shè)地點，都有了長足的發(fā)展。尤其是近2年，更是推出了樂城、百環(huán)家園等二環(huán)、三環(huán)路周邊的房屋，受到眾多中低收入購房者的青睞。截至11月底，經(jīng)濟適用房竣工面積175．1萬平方米，銷售面積174萬平方米，分別比上年同期增長67．7％和64．5％。大批中低收入家庭通過購買經(jīng)濟適用房圓了住房夢。
7、非國有投資總量繼續(xù)擴大。1－11月，全市非國有企業(yè)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1013．9億元，同比增長27．2％。其中，民間投資完成836．5億元，增長27．8％；港澳臺及外商企業(yè)完成投資177．4億元，增長24．1％。，民營經(jīng)濟已經(jīng)成為經(jīng)濟增長的主導(dǎo)力量。
存在問題
1、房地產(chǎn)業(yè)面臨產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整。為進(jìn)一步完善住房保障供應(yīng)體系，建設(shè)部政策研究中心提出了“樓市黃金分割比例”。即商品住房占60％，住房保障的比例為40％(經(jīng)濟適用住房占20％，可支付租賃住房占15％，廉租住房占5％)。應(yīng)逐步形成由商品房，經(jīng)濟適用房(可租可售)及廉價住房3個層次構(gòu)成的完整的住房供應(yīng)體系。目前，北京經(jīng)濟適用房施工面積只占房地產(chǎn)施工面積的10％，存在中高檔價位產(chǎn)品過剩，中低檔價位產(chǎn)品不足等不合理問題。同時，結(jié)構(gòu)調(diào)整的另一個重點是發(fā)展存量房、租賃房市場，全面拓寬房地產(chǎn)市場容量。
2、整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場。為使更多老百姓住進(jìn)放心房，針對開發(fā)違規(guī)、中介欺詐、物業(yè)管理不到位等問題，要進(jìn)行全面整頓，建立企業(yè)誠信。
3、謹(jǐn)防過熱和泡沫。針對部分地區(qū)出現(xiàn)投資增幅過大、房價上漲過快的“過熱”現(xiàn)象，全市要強化宏觀調(diào)控力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場理性、健康發(fā)展。
4、房價在總體上仍處于較高水平。近年來，雖然本市商品房平均售價增幅不高，但與全國相比仍處于較高水平。截止到11月底，全市商品房平均售價5052元／平方米，高出全國平均售價(2758元／平方米)近1倍。
明年展望
北京市統(tǒng)計局指出，展望2005年，中央經(jīng)濟工作會議提出了穩(wěn)健的財政和貨幣政策，繼續(xù)控制投資規(guī)模，投資環(huán)境是溫和的。從北京房地產(chǎn)投資領(lǐng)域分析，雖然面臨一些長期結(jié)構(gòu)性矛盾和一些短期問題的約束，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將保持一定的規(guī)模但增速會有所回落。
有利因素：
1、目前，國家把發(fā)展非公有制經(jīng)濟，提高到鞏固和支持社會主義基本經(jīng)濟制度的認(rèn)識更加統(tǒng)一。因此，非公有經(jīng)濟的發(fā)展環(huán)境將更加寬松，對進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)投資持續(xù)協(xié)調(diào)健康快速發(fā)展，將會發(fā)揮重要的作用。
2、當(dāng)前世界經(jīng)濟恢復(fù)性增長引起的外需增加。以搶占我國市場或利用我國各種廉價資源為目的的外資迅猛流入。1－11月，北京房地產(chǎn)完成投資中，利用外資同比增長38．6％。
3、由于加快投資體制改革，大幅度減少行政審批環(huán)節(jié)，給企業(yè)更多的投資自主決策權(quán)，使2005年投資增長的總體環(huán)境趨于寬松。同時，2005年投資調(diào)控總體上仍將繼續(xù)在“有保有壓、區(qū)別對待”的原則下進(jìn)行，這將保證投資增長在繼續(xù)降溫過程中實現(xiàn)平穩(wěn)著陸。
4、隨著本市城市總體規(guī)劃修編的完成，城市建設(shè)目標(biāo)更加明確，城市建設(shè)將進(jìn)一步加快。
不利因素：
1、房地產(chǎn)開發(fā)投資受各項宏觀政策影響，2004年的各項先行指標(biāo)均有較大幅度的下降，其影響將在2005年開始逐步顯現(xiàn)。投資增速將有所放緩。
2、受各項金融調(diào)控政策的影響，近幾個月貨幣信貸投放急劇減少，其對投資增長的滯后影響有可能在2005年上半年顯現(xiàn)。貨幣政策相對偏緊已對企業(yè)流動資金產(chǎn)生了較大影響，如果繼續(xù)下去，對2005年投資自主增長機制將會產(chǎn)生不利的影響。
特約編輯：廣偉
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