今年前10個(gè)月商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲11.7%
10月末全國(guó)空置時(shí)間在1年以上的商品房面積比重比去年同期提高15.9個(gè)百分點(diǎn)
1至8月全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房投資占開(kāi)發(fā)投資的比例由去年同期的6.2%下降到5%
人們有理由為房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮歡欣鼓舞，也有理由為房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱引發(fā)的種種風(fēng)險(xiǎn)憂心忡忡。即將過(guò)
去的2004年也是如此。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的《國(guó)房景氣指數(shù)報(bào)告》指出，今年前10個(gè)月，我國(guó)商品房的平均銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲11.7%。房?jī)r(jià)的不斷攀升，讓消費(fèi)者不知所措。而政府不斷出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策，猶如一道道沖擊波，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)前所未有的震動(dòng)。
關(guān)鍵詞 房產(chǎn)泡沫之爭(zhēng)
為防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)敲響警鐘
2004年，關(guān)于房地產(chǎn)“泡沫”的爭(zhēng)論成為房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)貫穿始終的話題。今年7月，中國(guó)社科院金融研究所學(xué)者易憲容發(fā)表了《謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)》一文，提出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)挾持著中國(guó)經(jīng)濟(jì)，如果讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫任意地吹大，泡沫的破滅不可避免，而最后承擔(dān)這種泡沫破滅的只能是國(guó)內(nèi)各銀行。
無(wú)獨(dú)有偶，摩根士丹利首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家史蒂芬.羅奇在7月發(fā)表的一篇研究報(bào)告中也稱(chēng)，目前全世界房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫的地區(qū)包括中國(guó)。
最令人震撼的聲音是摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的“發(fā)言”：“我認(rèn)為，這是最后的瘋狂。隨著中國(guó)的通貨膨脹和美聯(lián)儲(chǔ)加息的不斷發(fā)展，離‘最后算賬’的日子越來(lái)越近了�！�
反泡沫論的代表是建設(shè)部政策研究中心，該中心10月份對(duì)外公布《怎樣認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)》的課題報(bào)告，通過(guò)對(duì)目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所做的分析和判斷，得出了這樣的結(jié)論：在有真實(shí)需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)熱或結(jié)構(gòu)性過(guò)�，F(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟(jì)”。
“泡沫”之爭(zhēng)，對(duì)于多數(shù)消費(fèi)者而言似乎有些霧里看花，然而，爭(zhēng)論，意味著關(guān)注，無(wú)疑為防范房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)再次敲響警鐘。
關(guān)鍵詞 不對(duì)稱(chēng)的數(shù)據(jù)
凸顯一個(gè)充滿矛盾的房地產(chǎn)市場(chǎng)
來(lái)自權(quán)威部門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，給我們描繪出的卻是一個(gè)充滿矛盾的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
在國(guó)家宏觀調(diào)控措施相繼出臺(tái)的情況下，房地產(chǎn)投資增幅前8個(gè)月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)比一季度回落12.3個(gè)百分點(diǎn)。這一數(shù)據(jù)顯示，政府部門(mén)宏觀調(diào)控的作用正在顯現(xiàn)。而最新公布的前10個(gè)月的統(tǒng)計(jì)卻顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資增幅比1至9月提高0.6個(gè)百分點(diǎn)，這一數(shù)字出現(xiàn)了反彈。
與此同時(shí)，房?jī)r(jià)一直居高不下。統(tǒng)計(jì)顯示，前10個(gè)月我國(guó)商品房的平均銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲11.7%。盡管價(jià)格上漲有其合理因素，但引人注目的是其中的不合理因素。
建設(shè)部政策研究中心雖然否認(rèn)泡沫的存在，卻也指出，局部地區(qū)和個(gè)別房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格短期內(nèi)出現(xiàn)的上漲是非正常的。
在商品房銷(xiāo)售旺盛的前提下，空置時(shí)間長(zhǎng)的房屋面積比重增大。10月末，全國(guó)空置時(shí)間在一年以上的商品房面積比重比去年同期提高15.9個(gè)百分點(diǎn)。盡管空置率的概念在不同的人看來(lái)有不同的解釋?zhuān)欢〝?shù)量的空置面積有利于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是空置占?jí)捍罅抠Y金，易形成不良資產(chǎn)，其中的風(fēng)險(xiǎn)令人擔(dān)憂。
一方面是需求旺盛，一方面符合百姓購(gòu)買(mǎi)力的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)比例卻在下降。數(shù)據(jù)顯示，1至8月全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房投資占開(kāi)發(fā)投資的比例由去年同期的6.2%下降到5%，部分地方經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量減少更加明顯。
關(guān)鍵詞 宏觀調(diào)控手段
全年平均價(jià)格漲幅將遠(yuǎn)高于上年
房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷熱與否，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展起著舉足輕重的作用。
縱觀2004年，政府一直沒(méi)有放松對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的警惕。從宏觀調(diào)控手段看，更是看好土地和信貸兩個(gè)閘門(mén)。如提高房地產(chǎn)準(zhǔn)入門(mén)檻，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)的資本金比例由20%及以上提高到35%以上，采取措施控制由城市大拆大建引起的非正常的被動(dòng)性房地產(chǎn)需求等。
有關(guān)專(zhuān)家分析預(yù)測(cè)，在宏觀調(diào)控政策的作用下，第四季度房地產(chǎn)投資和需求的增長(zhǎng)幅度將繼續(xù)平穩(wěn)回落，供求形勢(shì)將得到改善，房屋價(jià)格漲勢(shì)趨緩，但全年平均價(jià)格漲幅將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上年。
面對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家建議，下一步對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，要抓住幾個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題：
一、要繼續(xù)關(guān)注困難群體，繼續(xù)完善針對(duì)中低收入居民的廉租房和房租補(bǔ)貼制度，增加經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模，切實(shí)解決低價(jià)位住宅供應(yīng)不足的問(wèn)題。
二、對(duì)于具有給房地產(chǎn)市場(chǎng)“輸血”功能，同時(shí)承擔(dān)著房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的金融機(jī)構(gòu)，必須深化金融體制改革，提高銀行管理和控制金融風(fēng)險(xiǎn)的能力。要促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)融資的多樣化，推進(jìn)住宅擔(dān)保、住宅抵押證券化等多種金融工具的實(shí)施和使用，以分擔(dān)房貸風(fēng)險(xiǎn)。
三、針對(duì)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題，建議加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)，規(guī)范中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的行為，提高各類(lèi)房產(chǎn)市場(chǎng)的透明度，逐步形成反映房地產(chǎn)真實(shí)供求的房產(chǎn)價(jià)格，更好地發(fā)揮市場(chǎng)功能，改善投資結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)合理需求。
房地產(chǎn)市場(chǎng)距離健康有序還有漫長(zhǎng)的道路要走。
特約編輯：舒薇霓
