今年前10個月商品房平均銷售價格同比上漲11.7%
10月末全國空置時間在1年以上的商品房面積比重比去年同期提高15.9個百分點
1至8月全國經濟適用住房投資占開發(fā)投資的比例由去年同期的6.2%下降到5%
人們有理由為房地產市場的繁榮歡欣鼓舞，也有理由為房地產市場過熱引發(fā)的種種風險憂心忡忡。即將過
去的2004年也是如此。
國家統(tǒng)計局最新公布的《國房景氣指數報告》指出，今年前10個月，我國商品房的平均銷售價格同比上漲11.7%。房價的不斷攀升，讓消費者不知所措。而政府不斷出臺的宏觀調控政策，猶如一道道沖擊波，給房地產市場帶來前所未有的震動。
關鍵詞 房產泡沫之爭
為防范房地產市場風險敲響警鐘
2004年，關于房地產“泡沫”的爭論成為房地產市場一個貫穿始終的話題。今年7月，中國社科院金融研究所學者易憲容發(fā)表了《謹防房地產業(yè)要挾整個中國經濟》一文，提出國內房地產業(yè)挾持著中國經濟，如果讓國內房地產的泡沫任意地吹大，泡沫的破滅不可避免，而最后承擔這種泡沫破滅的只能是國內各銀行。
無獨有偶，摩根士丹利首席經濟學家史蒂芬.羅奇在7月發(fā)表的一篇研究報告中也稱，目前全世界房地產市場出現泡沫的地區(qū)包括中國。
最令人震撼的聲音是摩根士丹利亞太區(qū)首席經濟學家謝國忠對中國房地產的“發(fā)言”：“我認為，這是最后的瘋狂。隨著中國的通貨膨脹和美聯(lián)儲加息的不斷發(fā)展，離‘最后算賬’的日子越來越近了�！�
反泡沫論的代表是建設部政策研究中心，該中心10月份對外公布《怎樣認識當前房地產市場形勢》的課題報告，通過對目前中國房地產市場所做的分析和判斷，得出了這樣的結論：在有真實需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現房地產過熱或結構性過�，F象，也不能就此判斷房地產已經是“泡沫經濟”。
“泡沫”之爭，對于多數消費者而言似乎有些霧里看花，然而，爭論，意味著關注，無疑為防范房地產市場的風險再次敲響警鐘。
關鍵詞 不對稱的數據
凸顯一個充滿矛盾的房地產市場
來自權威部門的統(tǒng)計數據，給我們描繪出的卻是一個充滿矛盾的房地產市場。
在國家宏觀調控措施相繼出臺的情況下，房地產投資增幅前8個月的統(tǒng)計數據比一季度回落12.3個百分點。這一數據顯示，政府部門宏觀調控的作用正在顯現。而最新公布的前10個月的統(tǒng)計卻顯示，房地產開發(fā)完成投資增幅比1至9月提高0.6個百分點，這一數字出現了反彈。
與此同時，房價一直居高不下。統(tǒng)計顯示，前10個月我國商品房的平均銷售價格同比上漲11.7%。盡管價格上漲有其合理因素，但引人注目的是其中的不合理因素。
建設部政策研究中心雖然否認泡沫的存在，卻也指出，局部地區(qū)和個別房地產項目價格短期內出現的上漲是非正常的。
在商品房銷售旺盛的前提下，空置時間長的房屋面積比重增大。10月末，全國空置時間在一年以上的商品房面積比重比去年同期提高15.9個百分點。盡管空置率的概念在不同的人看來有不同的解釋，一定數量的空置面積有利于調節(jié)房地產市場，但是空置占壓大量資金，易形成不良資產，其中的風險令人擔憂。
一方面是需求旺盛，一方面符合百姓購買力的經濟適用房供應比例卻在下降。數據顯示，1至8月全國經濟適用住房投資占開發(fā)投資的比例由去年同期的6.2%下降到5%，部分地方經濟適用房供應量減少更加明顯。
關鍵詞 宏觀調控手段
全年平均價格漲幅將遠高于上年
房地產市場的冷熱與否，對國民經濟的健康發(fā)展起著舉足輕重的作用。
縱觀2004年，政府一直沒有放松對房地產過熱引發(fā)風險的警惕。從宏觀調控手段看，更是看好土地和信貸兩個閘門。如提高房地產準入門檻，將房地產開發(fā)(不含經濟適用房項目)的資本金比例由20%及以上提高到35%以上，采取措施控制由城市大拆大建引起的非正常的被動性房地產需求等。
有關專家分析預測，在宏觀調控政策的作用下，第四季度房地產投資和需求的增長幅度將繼續(xù)平穩(wěn)回落，供求形勢將得到改善，房屋價格漲勢趨緩，但全年平均價格漲幅將遠遠高于上年。
面對目前房地產市場的形勢，業(yè)內專家建議，下一步對房地產市場的調控，要抓住幾個關鍵的問題：
一、要繼續(xù)關注困難群體，繼續(xù)完善針對中低收入居民的廉租房和房租補貼制度，增加經濟適用住房建設規(guī)模，切實解決低價位住宅供應不足的問題。
二、對于具有給房地產市場“輸血”功能，同時承擔著房地產市場風險的金融機構，必須深化金融體制改革，提高銀行管理和控制金融風險的能力。要促進房地產開發(fā)行業(yè)融資的多樣化，推進住宅擔保、住宅抵押證券化等多種金融工具的實施和使用，以分擔房貸風險。
三、針對目前房地產開發(fā)商與購房者信息不對稱的問題，建議加強房地產市場信息系統(tǒng)建設，規(guī)范中介服務機構的行為，提高各類房產市場的透明度，逐步形成反映房地產真實供求的房產價格，更好地發(fā)揮市場功能，改善投資結構，引導合理需求。
房地產市場距離健康有序還有漫長的道路要走。
特約編輯：舒薇霓
