普通商品房沖擊公寓 租或賣二手公寓投資有道

 冷翠華

在公寓租金整體下滑的形勢下，公寓持有者還需講點投資技巧。


　　雖然央行加息幅度不大，但是對二手房投資者的影響還是很明顯。中大恒基市場部調(diào)查顯示，11月份購買二手房的人群中，投資者的比例下降了10％；與此同時，公寓成交量也比10月下 降了22％。在政策環(huán)境時常變化的情況下，如果您手中有二手公寓要進行投資處理，那么您應(yīng)該注意些什么呢？
　　普通商品房沖擊公寓

　　2004年，北京的普通二手商品房供需兩旺，交易十分活躍，價格也呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的趨勢，并形成了潘家園、方莊、望京等熱點區(qū)域。而高檔公寓的租賃市場出現(xiàn)了以下三個特點：1.供應(yīng)量明顯大于需求量；2.平均租金水平逐年遞減；3.高質(zhì)量以及性價比高的項目較少。

　　業(yè)內(nèi)人士也紛紛表示普通二手商品房的交易在未來三五年是黃金時期，而公寓的發(fā)展則較難預(yù)測。隨著現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高，普通商品房對房齡較長的公寓有很大的沖擊。置業(yè)專家建議您，在處理手中的公寓時，要多考慮整體環(huán)境，包括未來的發(fā)展趨勢。在對整體環(huán)境有所了解以后，您還需要根據(jù)手中的公寓形態(tài)和條件來做出相應(yīng)的投資選擇。

　　異軍突起的酒店式公寓

　　鏈家市場總監(jiān)宮萍表示，酒店式公寓由于吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此備受商務(wù)人士的青睞，但該物業(yè)類型目前在北京的數(shù)目較少。據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，北京共有酒店式公寓近40個，提供近3萬個住宅單位，主要分布于東部地區(qū)市中心的高檔住宅區(qū)內(nèi)。雖然近年來酒店式服務(wù)公寓市場出租平均水平稍有下降，但是當(dāng)前報價約為24.5美元/月/平方米，幾乎是普通高檔公寓的兩倍。持房者在投資時細(xì)下心思考慮，還是有獲利空間的。

　　酒店式公寓的客戶大部分是商務(wù)人士，講求方便，所以商務(wù)環(huán)境是否濃郁，交通是否便捷，周邊配套如學(xué)校、醫(yī)院等是否完備，決定了物業(yè)有沒有穩(wěn)定的消費群，另外，如果能夠借力成熟商圈則會更具投資價值。同時，物業(yè)的服務(wù)水平直接影響到整個項目的經(jīng)營狀況，如果您的房子具備這些因素中向好的一面，那么則適合做長期投資，收益會大大增加。另一方面，有的酒店式公寓打著“投資回報”的口號吸引了很多人購買，但實際上是哄抬了價格，這種項目如果做長期投資則有較大的風(fēng)險。在決定出租還是出售之前，觀察一下周邊項目，如果其他項目的銷售價格比自己的房子低，而經(jīng)營狀況也不錯的話，則應(yīng)該選擇時機出售為好，否則出租除了要承擔(dān)風(fēng)險以外，房齡增加一歲房子就會進一步貶值。

　　普通公寓供大于求

　　鏈家和我愛我家市場研究顯示，目前的普通高檔公寓呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài)，除了熱點區(qū)域的優(yōu)質(zhì)樓盤外，其他的租金從2000年起就一直呈下滑的趨勢。我愛我家市場分析人士認(rèn)為，目前北京較成熟的商圈包括CBD商圈、亞運村商圈、中關(guān)村商圈及燕莎商圈等。

　　反之，如果您手中的項目并不具備地理優(yōu)勢，而周邊又有品質(zhì)較好的商品房修建起來，您就應(yīng)該考慮適時出售了。因為房地產(chǎn)市場始終是在不斷發(fā)展的，如果周邊新建的商品房在配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面和您手中的公寓并沒有很大的區(qū)別，很多客戶就會被商品房分流，如果繼續(xù)出租，租金必然下滑。據(jù)鏈家統(tǒng)計，經(jīng)濟型公寓2003年的租金為3500-8000元/平方米；2004年則為3500-6500元/平方米；高檔公寓2003年的租金為8000-12000元/平方米，2004年則為7000-1萬元/平方米。所以出售可以較快回籠資金，而且風(fēng)險較小。

　　鏈家市場人士建議：如果您的資金實力不是很雄厚，最好盡快出售，以避免投資負(fù)收益，因為租金價格下滑的趨勢短期內(nèi)不會改變，出售價格在短期內(nèi)也不會有太大變動；如果您是立足于中長期投資，并且受資金約束不大，則可以耐心等待，因為將來北京的房地產(chǎn)高端市場仍具有很好的市場潛力。

特約編輯：廣偉