建材漲價(jià)了！土地拿不到了！房?jī)r(jià)要漲了！2004年年初的樓市聲音混雜，不同版本的說(shuō)法一個(gè)跟著一個(gè)。的確，2004年是特別的一年，新房供應(yīng)量銳減、土地政策大修改、個(gè)人房貸收緊、住房糾紛……一系列動(dòng)作讓山東樓市在喧囂中開(kāi)端。
小戶型、濱海置業(yè)、中國(guó)住交會(huì)，經(jīng)濟(jì)適用房政策帶來(lái)的應(yīng)變也“風(fēng)起云涌”，
但831”土地政策的實(shí)施、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的正式運(yùn)作，喧囂過(guò)后的山東樓市出現(xiàn)了止水般的平靜。
2004年的山東樓市，“讓人歡喜讓人憂”，老百姓眼瞅著一路飄紅的房?jī)r(jià)，緊握錢袋的手有點(diǎn)哆嗦，房?jī)r(jià)是漲是降？經(jīng)濟(jì)適用房什么時(shí)候不再“猶抱琵琶半遮面”？
幾個(gè)熱點(diǎn)現(xiàn)象、幾場(chǎng)熱鬧“大戲”、幾段飄渺故事，2004年山東樓市，有幾句不得不說(shuō)的話。
政策熱點(diǎn)
“831”與招拍掛。土地是地產(chǎn)的根本，3月30日，國(guó)土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)71號(hào)令，要求各省市區(qū)在8月31日之后，不得再以歷史遺留問(wèn)題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng)。這在一定程度上抬高了地產(chǎn)商的準(zhǔn)入門(mén)檻。門(mén)檻高了，過(guò)門(mén)檻的人可不一定長(zhǎng)高，但你必須要有過(guò)這個(gè)門(mén)檻的能力。這個(gè)門(mén)檻是不是一個(gè)房地產(chǎn)新時(shí)代的開(kāi)端？
點(diǎn)評(píng)：土地資源“招拍掛”，促使房地產(chǎn)界重新洗牌，一批有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商將取得更大發(fā)展，而一些實(shí)力欠佳的開(kāi)發(fā)商將從此退出歷史舞臺(tái)。
銀行加息。10月28日晚，央行宣布加息，將金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別調(diào)高0.27個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率分別提高0.18(5年以下)和0.27(5年以上)個(gè)百分點(diǎn)。
點(diǎn)評(píng)：加息后房?jī)r(jià)是漲是降眾說(shuō)不一。一種觀點(diǎn)認(rèn)為購(gòu)房貸款利率提高必然會(huì)減少需求從而打壓房?jī)r(jià)；另一種觀點(diǎn)則擔(dān)心開(kāi)發(fā)商會(huì)把增加的融資成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，從而抬高房?jī)r(jià)。
加息對(duì)潛在購(gòu)房者的影響最大，因?yàn)樗麄儾粌H要考慮貸款利率的提高，還要考慮今后的利率趨勢(shì)。這些潛在購(gòu)房者一方面可能盡量延遲購(gòu)房時(shí)間，另一方面購(gòu)房時(shí)也會(huì)考慮利率風(fēng)險(xiǎn)和支付能力。
商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。6月23日，山東新聞大廈。來(lái)自政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、大型商業(yè)企業(yè)的代表及專家匯聚一堂，參加由山東省貿(mào)易辦公室、大眾日?qǐng)?bào)和山東建設(shè)建工集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司聯(lián)合主辦的山東商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)高層論壇。論壇就山東商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及方向進(jìn)行了廣泛深入的討論，并對(duì)新型商業(yè)地產(chǎn)的代表———明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)的整體運(yùn)作進(jìn)行了探討。
點(diǎn)評(píng)：商建發(fā)[2004]18號(hào)文件提出，讓商業(yè)房地產(chǎn)更加規(guī)范和理性，同時(shí)，也讓市場(chǎng)變得合理，開(kāi)發(fā)商、投資者的利益得到更加規(guī)范的保護(hù)。應(yīng)重視商業(yè)與房地產(chǎn)的行業(yè)結(jié)合，提高專業(yè)化程度，規(guī)范商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商、物業(yè)管理商三方的運(yùn)作。
面對(duì)新環(huán)境、新機(jī)遇、新模式，未來(lái)的山東商業(yè)房地產(chǎn)將走向戰(zhàn)略合作、訂單化、大型化、規(guī)范化。
百姓熱點(diǎn)
濱海置業(yè)。5月15日，600多人的大型異地購(gòu)房團(tuán)抵達(dá)石島灣，在石島掀起了一股強(qiáng)勁的“濱海置業(yè)潮”。購(gòu)房團(tuán)中的濟(jì)南人有200人之多，人數(shù)居其他市之首。
8月6日，山東省首屆“清涼之夏”海濱房展會(huì)，在山東省科技館登臺(tái)亮相。匯聚了來(lái)自乳山、榮成、萊州、石島、日照等地的眾多樓盤(pán)，并且一批被投資者譽(yù)為“樓市投資原始股”的全新樓盤(pán)也第一次來(lái)到濟(jì)南人面前。
點(diǎn)評(píng)：濟(jì)南房?jī)r(jià)飚升，投資獲利空間減少，風(fēng)險(xiǎn)因素加大，投資者紛紛轉(zhuǎn)移市場(chǎng)，對(duì)山東而言，最有投資價(jià)值的當(dāng)然是濱海城市，尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)剛剛起步的濱海中小城市。
小戶型。9月9日上午，省城第一家小戶型項(xiàng)目新聞發(fā)布會(huì)啟動(dòng)儀式在濟(jì)南索菲特大飯店揭幕。這個(gè)項(xiàng)目首開(kāi)泉城純小戶型、精裝修、酒店式服務(wù)樓盤(pán)先河，引發(fā)搶購(gòu)熱潮。
點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目的熱銷是因?yàn)楫a(chǎn)品定位準(zhǔn)確，填補(bǔ)了濟(jì)南市場(chǎng)的精裝小戶型住宅空白，并且滿足了青年單身白領(lǐng)的需求，這驗(yàn)證了一句話：“市場(chǎng)需要的才是最重要的�！�
房?jī)r(jià)上漲。省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2004年前三季度全省7個(gè)城市房屋銷售價(jià)格顯示，前三季度我省房屋銷售價(jià)格同比上升10.9%，比去年同期提高了4.8個(gè)百分點(diǎn)。在房屋銷售中，商品房和私房交易市場(chǎng)活躍，價(jià)格大幅上升，同比分別上升11.9%和12.1%。其中，青島、淄博、東營(yíng)、威海、日照、臨沂和德州7個(gè)城市房屋銷售價(jià)格升幅達(dá)到兩位數(shù)，濟(jì)南、煙臺(tái)、濟(jì)寧、泰安等市房?jī)r(jià)升幅相對(duì)較低。
點(diǎn)評(píng)：新土地政策實(shí)施后，土地采取公開(kāi)招投標(biāo)方式取得，價(jià)格必定上升。另外，建安成本占總房?jī)r(jià)的1/2左右，現(xiàn)在，雖然鋼材、水泥價(jià)格已經(jīng)回落，但隨著建筑材料質(zhì)量越來(lái)越好，新技術(shù)在建筑工程中的不斷采用，建安成本只能上升而不會(huì)下降。隨著人們對(duì)住房質(zhì)量要求的提高，將會(huì)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)保持較強(qiáng)的市場(chǎng)需求。這幾個(gè)因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上升。
圈內(nèi)熱點(diǎn)
山東住交會(huì)。10月22—24日，由齊魯秋季房展會(huì)升級(jí)而來(lái)的山東首屆住交會(huì)在濟(jì)南舜耕會(huì)展中心隆重舉行。來(lái)自濟(jì)南、青島、東營(yíng)、濟(jì)寧等地的100多參展商參加了本屆展會(huì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，歷時(shí)三天的住交會(huì)共預(yù)定商品房4000多套，成交額約15億元，創(chuàng)房展會(huì)開(kāi)辦以來(lái)的最高紀(jì)錄。
本屆住交會(huì)推出山東房地產(chǎn)界最具權(quán)威的齊魯名盤(pán)50強(qiáng)、山東著名房地產(chǎn)企業(yè)、十大風(fēng)云人物、特殊貢獻(xiàn)獎(jiǎng)等獎(jiǎng)項(xiàng)，10月28日晚的地產(chǎn)之夜頒獎(jiǎng)晚會(huì)把這一活動(dòng)推向高潮。
點(diǎn)評(píng)：由房展會(huì)到住交會(huì)，是一個(gè)質(zhì)的跨越。山東首屆住交會(huì)的主題是“交流、合作、發(fā)展”。由此可以看出，住交會(huì)已更加側(cè)重于是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的節(jié)日，越來(lái)越有點(diǎn)兒娛樂(lè)色彩。住交會(huì)從城市營(yíng)造、土地運(yùn)營(yíng)到房地產(chǎn)融投資，全是與開(kāi)發(fā)商有關(guān)的詞兒。房展會(huì)從以展示為主的房產(chǎn)大集演化為今天以研究城市建設(shè)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展為主的住交會(huì)，實(shí)現(xiàn)的是歷史性的突破和跨越。
責(zé)任編輯：趙振宇
