人為房狂又一年 回眸2004年房?jī)r(jià)熱點(diǎn)話(huà)題
又一個(gè)為房產(chǎn)而“狂”的年份即將過(guò)去，當(dāng)人們?yōu)樽约旱姆孔幽懿粩嗌刀老矔r(shí)，種種擔(dān)心接踵而至——政府宏觀(guān)調(diào)控、加息、海外資金涌入等等因素到底會(huì)產(chǎn)生什么影響？房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？是不是到了一直在擔(dān)心的拐點(diǎn)……
為此，本報(bào)記者分別采訪(fǎng)了上海市房地
局副局長(zhǎng)龐元，上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)、社科院房地產(chǎn)研究中心副秘書(shū)長(zhǎng)劉錦春——
回眸“房?jī)r(jià)熱點(diǎn)”
10月底至11月份，上海房地產(chǎn)經(jīng)歷了一段不平凡的日子。
“熱點(diǎn)”一：10月29日，央行升息，給樓市帶來(lái)不確定性。無(wú)論對(duì)投資客還是自住者來(lái)說(shuō)利息漲了，買(mǎi)房所帶來(lái)的債務(wù)立刻就會(huì)增加。未來(lái)幾年里，利率可能一升再升，如果購(gòu)房者按揭貸款余額比較大的話(huà)，每月還貸就要增上千元。加息使投資房產(chǎn)的收益減少，租金受到連帶影響，回報(bào)率肯定會(huì)降低。
“熱點(diǎn)”二：如果說(shuō)加息的影響對(duì)房?jī)r(jià)還有很多不確定因素的話(huà)，那么海外、外省市等“兩外人員”殺入樓市，則比加息更加具有殺傷力，有消息說(shuō)，北方人、溫州人、港澳臺(tái)、境外人士等逐漸成為購(gòu)房主力軍。他們成群結(jié)隊(duì)買(mǎi)房，市中心樓盤(pán)、浦東、古北等總價(jià)在150萬(wàn)-200萬(wàn)元成為首選。有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為這群人把上海的房?jī)r(jià)拉高了20%。還有人說(shuō)，加息前后短短1個(gè)多月，大約10多億海外資金通過(guò)各種渠道進(jìn)入上海樓市，大肆買(mǎi)進(jìn)均價(jià)過(guò)萬(wàn)的房產(chǎn)，每平方米3萬(wàn)元的高檔房也被一搶而空。這部分人逐利而來(lái)，快進(jìn)快出，快進(jìn)時(shí)房?jī)r(jià)上漲，快出后導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速下跌，后果不堪設(shè)想。
“熱點(diǎn)”三：最具殺傷力的一則消息是上海樓市“崩盤(pán)論”，現(xiàn)在房?jī)r(jià)這么高，繼續(xù)往上走，會(huì)不會(huì)重蹈上世紀(jì)九十年代的覆轍？鑒于香港樓市崩盤(pán)的經(jīng)驗(yàn)，到時(shí)候高檔樓盤(pán)狂跌，必定會(huì)波及一般樓盤(pán)，以致拖累整個(gè)樓市下跌，最后崩盤(pán)，上海人真是哭都來(lái)不及。
“熱點(diǎn)”四：有消息說(shuō)，上海房地產(chǎn)交易的官方網(wǎng)站上海房地資源網(wǎng)即時(shí)滾動(dòng)信息顯示，11月15日上海市房地產(chǎn)網(wǎng)上成交均價(jià)首次突破萬(wàn)元關(guān)口，高達(dá)10031元／平方米。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能正在進(jìn)入無(wú)量空漲階段，明顯出現(xiàn)兩極背離現(xiàn)象：房屋價(jià)格尤其是市區(qū)房?jī)r(jià)仍在穩(wěn)中上漲，而交易量則明顯下滑，市場(chǎng)警報(bào)聲已經(jīng)拉響。
“拐點(diǎn)”到了嗎？
上述關(guān)于房?jī)r(jià)的“熱點(diǎn)話(huà)題”，歸納起來(lái)無(wú)非是上海房地產(chǎn)泡沫大，拐點(diǎn)到了，要“崩盤(pán)”了。
積極回應(yīng)這種論調(diào)的是上海市房地局副局長(zhǎng)龐元。在日前舉行的中國(guó).上海房地產(chǎn)展市場(chǎng)發(fā)展論壇上，他列舉事實(shí)，表明上海房地產(chǎn)將會(huì)繼續(xù)保持健康發(fā)展。那些抓住發(fā)展中的問(wèn)題、否定房地產(chǎn)發(fā)展前景的估計(jì)是錯(cuò)誤的。
龐元認(rèn)為這輪發(fā)展有著強(qiáng)烈的有效需求作支撐，他援引1—10月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年一季度，本地居民購(gòu)房占75%，二季度占80%，三季度上升至85%，平均下來(lái)是80%，本市居民購(gòu)房面積占預(yù)售總面積的80%，并且以改善型需求為主導(dǎo)，本地居民當(dāng)之無(wú)愧地成為市場(chǎng)發(fā)展的主力軍團(tuán)。
與此同時(shí)，龐元引用了一系列最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明上海房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步顯現(xiàn)，即求略大于供的矛盾逐步緩解，今年一季度，每平方米6000元以下的商品住房占預(yù)售登記總面積的50.5%，二季度提高到56.6%，三季度又上升到63.2%。其中每平方米6000元以下的商品住房占到預(yù)售登記總面積的56.8%，預(yù)計(jì)全年將達(dá)到60%左右。從1月到10月的總體情況看，全市預(yù)售登記面積中，3500元以下的即包括重大工程配套商品房及普通商品住房，共692萬(wàn)平方米，占預(yù)售登記總面積的26.9%，市場(chǎng)上3500-6000元占29.9%，6000-9000元占29.3%，9000元以上占13.8%。
至于人們最為關(guān)心的房?jī)r(jià)問(wèn)題，龐元認(rèn)為，本市商品房預(yù)售均價(jià)漲幅逐步趨緩，其中高端房漲幅最高，達(dá)到20%，中、內(nèi)環(huán)線(xiàn)之間為。。6%，中、外環(huán)線(xiàn)之間為6.26%，低價(jià)位外環(huán)線(xiàn)以外的商品房由于重大工程商品房的集中上市，使這一地區(qū)房?jī)r(jià)非但沒(méi)有上漲，還出現(xiàn)2.28%的負(fù)增長(zhǎng)。
龐元表示，政府部門(mén)將力爭(zhēng)用盡可能短的時(shí)間將房?jī)r(jià)漲幅控制到接近并低于居民家庭可支配收入的增幅之內(nèi)。明年，上海還將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控，力爭(zhēng)建立一個(gè)大眾化的市場(chǎng)，提供與廣大老百姓收入相匹配的住房產(chǎn)品。當(dāng)前重點(diǎn)是，優(yōu)先落實(shí)用地計(jì)劃，市政配套等措施，引導(dǎo)和鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建造更多中低價(jià)商品房。在供應(yīng)方式上，核心是以成本加微利的方式確定價(jià)格，向重點(diǎn)工程拆遷項(xiàng)目提供安置房源。
龐元說(shuō)，本市房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)將從市場(chǎng)供應(yīng)轉(zhuǎn)移到市場(chǎng)需求方面，積極引導(dǎo)居民消費(fèi)，遏止投機(jī)需求，控制投資需求，改善居民住房條件。同時(shí)，健全住房保障體制，建立多層次、多渠道，制度化，規(guī)劃化的保障體系，覆蓋面力爭(zhēng)將占本市居民家庭的10%，重點(diǎn)研究廉租住房規(guī)范化經(jīng)常化制度化運(yùn)作機(jī)制，擴(kuò)大廉租受益面，研究動(dòng)遷中住房保障對(duì)象和享受標(biāo)準(zhǔn)。
市場(chǎng)依然健康向上
記者還采訪(fǎng)了上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)、社科院房地產(chǎn)研究中心副秘書(shū)長(zhǎng)劉錦春，他概括說(shuō)當(dāng)前關(guān)于房地產(chǎn)一些爭(zhēng)論其實(shí)還是“泡沫經(jīng)濟(jì)”與“經(jīng)濟(jì)泡沫”之爭(zhēng)，他認(rèn)為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可能沒(méi)有“泡沫”，關(guān)鍵在于是否達(dá)到20%這個(gè)極限，上海目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是“經(jīng)濟(jì)泡沫”，屬正常范圍。
劉錦春教授介紹道，不久前，上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)課題組專(zhuān)家對(duì)“泡沫”問(wèn)題專(zhuān)門(mén)作了研究，結(jié)論是：從短期階段看，自2000年以來(lái)，上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在一定泡沫，這些泡沫因素對(duì)近期房地產(chǎn)發(fā)展起到了積極作用，從長(zhǎng)期看，當(dāng)前泡沫中有一半以上是對(duì)上海過(guò)去房地產(chǎn)建設(shè)不足及1997年到1999年緊縮的恢復(fù)性增長(zhǎng)，近期內(nèi)不會(huì)產(chǎn)生因?yàn)榕菽屏言斐蓪?duì)房地產(chǎn)乃至對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的破壞作用。
“略微有點(diǎn)經(jīng)濟(jì)頭腦的人應(yīng)該知道，房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)，跟股票不一樣，是不動(dòng)產(chǎn)，受特定環(huán)境影響很大，上海的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)處于良好發(fā)展勢(shì)頭，城市建設(shè)日益加快，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，這些都是房地產(chǎn)強(qiáng)有力的支撐，因此崩盤(pán)是不可能的�！眲㈠\春還形象地比喻說(shuō)：“就像到醫(yī)院看到的全是病人一樣，在某些高檔樓盤(pán)買(mǎi)房子的當(dāng)然都是些海外或外省市的有錢(qián)人，這很正常，不能就此推斷外來(lái)資金要席卷樓市。”
根據(jù)對(duì)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)多年研究經(jīng)驗(yàn)，劉錦春教授個(gè)人認(rèn)為明年上海房地產(chǎn)還會(huì)在合理的范圍內(nèi)上漲。他認(rèn)為上海力圖打造一個(gè)國(guó)際化大都市，房?jī)r(jià)有理由達(dá)到國(guó)內(nèi)之最，加上土地開(kāi)發(fā)成本不斷增加，投入資本增加，與境外同類(lèi)城市比，上海的房?jī)r(jià)并沒(méi)有達(dá)到飽和，客觀(guān)上存在上升的空間。
圍繞資源問(wèn)題，劉錦春認(rèn)為首先國(guó)家的土地資源不可再生，要有效利用，其次從節(jié)約能源的角度，將來(lái)市中心要降低容積率，不造高層、小高層，以后舊區(qū)改造的地區(qū)就造低容積率的低層建筑，面積零增長(zhǎng)，甚至負(fù)增長(zhǎng)。同時(shí)，大力推進(jìn)郊區(qū)的城市化進(jìn)程，今后幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重心將移至郊區(qū)。這樣，高價(jià)位的房子少了，中低價(jià)位的多了，房?jī)r(jià)自然會(huì)得到平衡。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，劉錦春提出的觀(guān)點(diǎn)是，不能讓住房資源掌握在個(gè)別人手里，需要適當(dāng)控制住房投資性需求，必要的時(shí)候可以增加物業(yè)稅，就是政府規(guī)定一定住房面積，超過(guò)部分、或購(gòu)買(mǎi)第二套、第三套房，就要增加稅收。（王德毓/文）
特約編輯：廣偉
