東京、紐約、倫敦、悉尼……許多人在關(guān)注同一個話題：火爆的房地產(chǎn)市場能維持多久？今年６月３０日，美聯(lián)儲四年來首次提高基本利率更讓人斷定，美國側(cè)面承認了房地產(chǎn)市場泡沫之大。接下來美聯(lián)儲不顧經(jīng)濟仍處于“松軟地帶”，又連續(xù)３次調(diào)高基準利率達７５基點，力圖使利率回調(diào)至中性水平，盡管沒有明言，但為房地產(chǎn) 市場降溫的意圖已十分明顯。

　　泡沫與避難心理

　　美國耶魯大學(xué)“泡沫學(xué)者”羅伯特·希勒教授發(fā)明的“非理性繁榮”一詞在房地產(chǎn)界十分流行，成為“泡沫”的婉轉(zhuǎn)說法。放眼世界各國房地產(chǎn)市場，“非理性繁榮”帶來的戰(zhàn)績有目共睹：愛爾蘭都柏林房價自１９９５年以來上漲２７３％，同期荷蘭阿姆斯特丹的房價也漲了一倍；英國房價過去３年上漲５５％，西班牙房價過去１０年上漲１００％，南非房價過去１２個月上漲２４％；中國香港地區(qū)房價，去年秋天以來也上漲了５０％。在美國東西海岸的大城市，房價上漲速度比物價上漲快６０％。房價漲了，房租卻持續(xù)下跌，一些經(jīng)濟學(xué)家認為房租的低迷表現(xiàn)說明房地產(chǎn)市場的火爆程度已經(jīng)接近極限，泡沫破滅為時不遠。

　　然而判斷房地產(chǎn)市場是否存在“泡沫”，還不僅僅靠觀察價格的變化，并非價格漲了就是有泡沫，降了就是沒泡沫。美國之前一直不肯承認其房地產(chǎn)市場存在泡沫，“論據(jù)”就是硅谷等少數(shù)地區(qū)的房價出現(xiàn)過大幅跌落。羅伯特·希勒認為應(yīng)對當?shù)刭彿空叩南�費動機進行徹底分析，看他們到底是自己居住還是投資。如果大部分購房者以投資為目的，那么該地區(qū)的房地產(chǎn)市場就一定存在著危險的“泡沫”。

　　結(jié)果調(diào)查發(fā)現(xiàn)舊金山、洛杉磯、波士頓的絕大多數(shù)購房者都承認看好房地產(chǎn)市場的后市發(fā)展是其購房的主因之一。他們認為在未來１０年中其購置的房產(chǎn)將升值１３％以上。在房價相對溫和的密爾沃基市，持上述觀點的購房者也不在少數(shù)�？偸兄颠_到１５．２萬億美元。而放眼四海，將購房作為投資已呈全球化趨勢，澳大利亞國內(nèi)就經(jīng)常出現(xiàn)數(shù)千人擠爆房地產(chǎn)投資講座會場的情況。

　　發(fā)達國家前幾年股市崩盤使眾多投資者損失慘重，人們再也不愿相信那些作弊的會計，再加上普通居民對經(jīng)常虧損的養(yǎng)老基金失去信心，促使大量投資涌向了房地產(chǎn)。英國，一家市場調(diào)查公司公布的調(diào)查結(jié)果顯示，３９％的英國人認為投資房地產(chǎn)是目前最好的養(yǎng)老手段，而選擇依靠養(yǎng)老基金的人數(shù)只占全部被調(diào)查者的２７％。正如羅伯特·希勒所言：“把房地產(chǎn)視為避險天堂，這個觀念已經(jīng)深深植入各國的文化�！�

　　有分析認為，僅以近１０年來的投資回報率進行比較，投資房地產(chǎn)或許是個明智選擇，但從更長的時間段來看，養(yǎng)老基金的收益更為可觀。據(jù)一份最近公布的統(tǒng)計報告，過去７０年中，英國各項資產(chǎn)的回報率均值在稅后達到了４．５％，但房地產(chǎn)投資的回報率卻為－３．７％。

　　此外，油價的居高不下也加速了泡沫增大。國際油價屢創(chuàng)新高以后，使美元兌大部分貨幣下滑，觸發(fā)了投資者對通脹的恐懼心理，而由于房地產(chǎn)向來是對沖通脹的主要投資工具，因此刺激了以房地產(chǎn)為首的具備“避難資產(chǎn)”特征的商品價格上升。美國以拉斯韋加斯為代表的城市房價近期一路高歌，油價因素不可忽視。在過去的１２個月中，許多國家在扣除通貨膨脹因素后，真實房價的漲幅仍屬歷史之最。

　　破裂的后果

　　經(jīng)濟學(xué)家普遍預(yù)測，“股市滅了樓市補”的局面已經(jīng)支撐不了多久，再加上媒體如《經(jīng)濟學(xué)家》等秉承對全球房產(chǎn)過熱的一貫批評態(tài)度，不斷暗示英國、美國、西班牙、澳大利亞等主要發(fā)達國家的樓市泡沫將破裂，令房地產(chǎn)投資者心懷忐忑。美聯(lián)儲由莫里斯·戴維斯和喬納森·海斯科特起草的一份研究報告指出，目前很多人擔(dān)心美國房地產(chǎn)市場是否會像１９８５年至１９９０年和１９９０年至１９９５年那樣，再經(jīng)歷一次巨大波動，令他們的財產(chǎn)縮水。

　　房地產(chǎn)泡沫破裂對經(jīng)濟基礎(chǔ)和金融體系欠佳的國家負面影響更大。比如上世紀９０年代初日本房地產(chǎn)泡沫破裂重創(chuàng)了日本金融業(yè)，給企業(yè)和銀行帶來的損失以及給消費者支出所帶來的負面影響，至今仍然制約著日本經(jīng)濟的發(fā)展，目前日本仍然存在著內(nèi)需不足的問題。當年除房地產(chǎn)商和建筑公司之外，日本幾乎所有的大企業(yè)都不同程度地介入了房地產(chǎn)行業(yè)，一些涉足房地產(chǎn)業(yè)較深的大企業(yè)因此紛紛倒閉。

　　媒體和專家的渲染與歷史教訓(xùn)令許多人開始思考用房子保值究竟有多安全。歐洲有一半以上居民擁有自己的住房，且住房占居民家庭全部財產(chǎn)的４０％－６０％，美國的這一比例也達到了３０％。如果房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅度下降，就等于令居民財產(chǎn)貶值，直接影響消費者的實際需求，甚至出現(xiàn)債臺高筑現(xiàn)象。香港藝人鐘鎮(zhèn)濤、章小蕙就曾因炒樓虧損２．５億。

　　更大的受害者是銀行。要知道房地產(chǎn)泡沫破裂帶來的危害要遠遠大于股市泡沫破裂。炒股的人至少還用的是自己的錢，炒房者卻十有八九從銀行借錢。房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)關(guān)系如此密切，使得房價下跌必然導(dǎo)致銀行不良貸款增加，出現(xiàn)大批死賬壞賬，甚至有可能誘發(fā)金融危機。日本房地產(chǎn)泡沫破裂后銀行里形成的那些壞賬，拖了多少年也無法解決。盡管房地產(chǎn)公司在向銀行貸款時雖然基本上都有房地產(chǎn)作擔(dān)保，但隨著土地價格的不斷下跌，擔(dān)保的價值也不斷下降，致使日本金融機構(gòu)的不良債權(quán)大幅增長。從１９９２至２００１財年，不良貸款累計高達７４萬億日元，政府累計資助亦高達２３萬億日元。除去銀行自身利用利潤沖銷方式處置的不良貸款外，截至２００１年財年末，日本銀行的不良貸款余額仍高達３５萬億日元。

　　加息＝房價軟著陸？

　　美國已經(jīng)不是第一個加息的國家。英國自去年１１月以來已經(jīng)４次加息，不能說沒打算限制新的房地產(chǎn)投機，結(jié)果今年５月的統(tǒng)計數(shù)字表明，英國抵押貸款和房地產(chǎn)價格的上升勢頭已經(jīng)減緩。英國最大的按揭銀行ＨＢＯＳ表示，英國房屋價格在今年８月出現(xiàn)２０００年１２月以來最大單月跌幅，也是英國房價自２００２年８月以來首次出現(xiàn)下跌；樓市同樣火爆的澳大利亞自去年下半年開始也連續(xù)加息。澳大利亞央行指出，來自多個行業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，在兩個最大城市墨爾本和悉尼房價下跌的影響下，澳大利亞全國房價持續(xù)回落。今年第二季度，澳大利亞平均房價下跌１．２％，其中墨爾本房價下跌９．５％。

　　而美國房地產(chǎn)業(yè)也可能已經(jīng)升到極限，早在美聯(lián)儲升息之前，美國的住宅貸款業(yè)和房地產(chǎn)建筑業(yè)就已經(jīng)顯現(xiàn)降溫前兆。根據(jù)美國商務(wù)部５月２６日的統(tǒng)計，今年４月份全美獨棟新房銷量下降了１１．８％，是上世紀９０年代經(jīng)濟高速增長以來單月最大的降幅記錄。在舊金山和西雅圖，房屋租金水平已經(jīng)開始下降，美國其他一些城市的售房人員也開始降低報價。

　　華盛頓經(jīng)濟政策與研究中心主任迪恩·貝克認為美國的房地產(chǎn)價格將有２０％－３０％的向下修正空間。他說盡管房地產(chǎn)業(yè)市場有地區(qū)性特點，但當很多地區(qū)都有泡沫的時候，影響就將是全國性的。他自己甚至已付諸行動，以其在１９９７年時買房子所花的３倍價錢賣掉了自己的公寓，轉(zhuǎn)而搬到兩個街區(qū)以外的地方租房子住了。

　　然而加息就能降溫了嗎？國際貨幣基金組織９月底發(fā)出警告說，如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整，將對全球經(jīng)濟增長構(gòu)成威脅。在其每半年發(fā)表一次的《世界經(jīng)濟展望》中指出，英國、澳大利亞、愛爾蘭和西班牙的泡沫情形最為嚴重，另有一些國家的房價指數(shù)、房價與收入和房租之比率不斷創(chuàng)下歷史新高，導(dǎo)致居民家庭債務(wù)激增并有可能引發(fā)通貨膨脹�！吧鲜鰢�家存在這樣一個風(fēng)險：如果利息上調(diào)，將會引發(fā)房價下降，進而導(dǎo)致更加嚴重的實際經(jīng)濟后果�！边@些國家房價繼續(xù)飆升的跡象也表明，如果市場下滑，很可能對全球經(jīng)濟增長構(gòu)成威脅。所以基金組織建議，中央銀行在提高利息水平時，應(yīng)該循序漸進，政府也要考慮緊縮貸款要求，著力加強抵押行業(yè)結(jié)構(gòu)建設(shè)，如提供更多抵押選擇等。

　　提高利率的最大風(fēng)險，是消費者信心會受到什么樣的影響。近年在許多國家，對經(jīng)濟前景滿不在乎的人大筆借錢，他們借錢的速度，甚至比房價上漲的速度還快，消費者家庭債務(wù)占可支配收入的比率達到了歷史最高，在美國、英國、韓國和其他許多地方，這一比率超過了１００％。在這種情況下，任何利率的上升，都可能導(dǎo)致消費者債務(wù)失控，進而打擊人們的消費支出，抑制全球經(jīng)濟增長。

　　《經(jīng)濟學(xué)家》的分析也指出，提高利率將加速房地產(chǎn)“泡沫”的破滅。盡管當前利率不高，但美國和澳大利亞居民的債務(wù)負擔(dān)已接近歷史高點，利率上的風(fēng)吹草動將給房地產(chǎn)投資者帶來不小損失。在英國，目前抵押貸款形成的債務(wù)負擔(dān)占居民家庭收入的比率為１２％。如果利率升至６．５％，那么這一比率將上升至１５．５％，達到近１０年來最高水平。文章還指出，澳大利亞、英國、愛爾蘭、荷蘭、西班牙以及美國的大部分地區(qū)，房價已呈震蕩走勢，但泡沫未必會驟然破滅。不過至少有一點可以肯定：期待靠房地產(chǎn)發(fā)大財?shù)耐顿Y者必然失望而歸。