商品房預售合同的效力，對解決商品房預售糾紛有決定性影響。對購房者而言，如何確保商品房預售合同的法律效力至關重要。山東銘豐律師事務所律師詹瑛對此提出以下建議———

    購房者在簽訂商品房預售合同前，應對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行全面的審查，以確保預售合同的合法有效。

    一、審查預售方的法人營業(yè)執(zhí)照，看其是否具有房地產(chǎn)經(jīng)營權�！斗康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備：自己的名稱和組織機構；固定的經(jīng)營場所；符合國務院規(guī)定的注冊資本；足夠的專業(yè)技術人員以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。如果是有限責任公司或股份有限公司的，還應符合《公司法》的有關規(guī)定。

    二、審查預售方是否具有法律規(guī)定的預售條件。根據(jù)相關法律規(guī)定，商品房預售應符合以下條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規(guī)劃許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

    三、審查預售方是否具有商品房預售許可證�！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》中明確規(guī)定，商品房預售實行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預售，應當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

    除了事前的認真審查，購房者也應了解有關預售合同效力的其他法律規(guī)定。最高法院《關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》中對事后或一審訴訟期間補辦經(jīng)營資格或土地使用權等各種手續(xù)的情形，均認定為有效合同。因此，只要預售合同的內容不違背當事人意志，即使無經(jīng)營權等必備的合法要件，但事后或在一審訴訟期間進行了補辦，亦是合法有效的合同。本報記者