“鏈家”提示：加息后如何使房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降低
雖然央行的加息直接觸動(dòng)了房產(chǎn)投資者的“中樞神經(jīng)”，但是，由于房地產(chǎn)是一種具有特殊屬性的商品，其使用期限長(zhǎng)、耐用性強(qiáng)，并且由于土地的稀缺性、有限性和不可再生性，以及人們對(duì)住房、用房要求的必需性和不斷增長(zhǎng)性，房產(chǎn)的增值保值功能依然非常明顯。相對(duì)來(lái)說(shuō)，房
產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)還是比較小，不過(guò)，這并非說(shuō)明所有的房產(chǎn)項(xiàng)目都適合用于投資。當(dāng)我們進(jìn)行房產(chǎn)投資時(shí)，一定要弄清楚兩大關(guān)鍵事項(xiàng)：第一，房產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在哪里；第二，如何來(lái)降低和防范投資過(guò)程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，增加房產(chǎn)投資收益。
為此，在加息后如何使得房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)降低，增加房屋的保值增值功能，“鏈家”市場(chǎng)專業(yè)人士將對(duì)此進(jìn)行一個(gè)闡述，希望能夠給眾多的房產(chǎn)投資置業(yè)者一個(gè)參考和借鑒。
房產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為兩大方面：增值空間和租金收益
眾所周知，房地產(chǎn)投資的回報(bào)主要來(lái)源于兩個(gè)方面，一方面是投資房產(chǎn)的升值空間有多大，另一方面就是在投資期內(nèi)能獲得多大的租金回報(bào)，而房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)也恰恰通過(guò)這兩方面最終表現(xiàn)出來(lái)。
由于市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)的供給和需求也是不斷變化的，供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，具體表現(xiàn)為租金價(jià)格的變動(dòng)和房地產(chǎn)本身價(jià)格的變動(dòng)，這種變化會(huì)使房產(chǎn)投資收益的預(yù)期發(fā)生偏離。更為嚴(yán)重的是，當(dāng)市場(chǎng)內(nèi)的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求達(dá)到一定程度時(shí)，房產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)商品積壓的局面，即找不到買主或租戶，從而會(huì)進(jìn)一步引發(fā)更為嚴(yán)重的問(wèn)題，資金回收困難，還貸能力受挫，導(dǎo)致房產(chǎn)投資破產(chǎn)。
具體從人們對(duì)房產(chǎn)投資的升值空間預(yù)期來(lái)看，主要取決于投資房產(chǎn)地段的未來(lái)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)力度、交通情況變化以及居住人口的變化等等。
從人們對(duì)房產(chǎn)投資的租金收益預(yù)期來(lái)看，除了市場(chǎng)供求本身的因素外，人們對(duì)租賃價(jià)格的預(yù)期又往往會(huì)遺漏以下幾個(gè)方面：其一，一個(gè)項(xiàng)目得到租賃市場(chǎng)的認(rèn)可成為高出租率項(xiàng)目是需要相當(dāng)長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期，同時(shí)取決于項(xiàng)目整體的總租金水平和相同區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)總供給，隨著一個(gè)項(xiàng)目的竣工和投放市場(chǎng)，原來(lái)的高回報(bào)率將被平抑；其二，租金不是純收入，出租投資的前期投入除購(gòu)房外，還應(yīng)包括國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)，尤其是中高檔項(xiàng)目，一般租戶會(huì)要求隨房提供精裝修、全家電和其他生活必需品，這筆投入也應(yīng)該計(jì)入房產(chǎn)的前期投入；其三，任何租賃項(xiàng)目不會(huì)達(dá)到全年滿租期；其四，對(duì)于高檔居住性房產(chǎn)委托經(jīng)紀(jì)公司出租還要交納一個(gè)月的租金；第五，物業(yè)、供暖、保安、保潔等費(fèi)用是否包括在租金之內(nèi)還須投資者與承租者自行協(xié)商確定等等。所以，如果把預(yù)期租金當(dāng)作收入，肯定達(dá)不到預(yù)期的收益。
既然在人們的房產(chǎn)投資中會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，那么，怎樣規(guī)避和對(duì)沖房產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)就顯得尤為重要。在此，“鏈家”市場(chǎng)專業(yè)人士建議各位房產(chǎn)投資者，在房產(chǎn)投資時(shí)需要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮和防范：
投資性項(xiàng)目的地理區(qū)位至關(guān)重要。就京城的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，大多數(shù)投資型樓盤更多強(qiáng)調(diào)的是地段的投資價(jià)值，特別是周邊產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的支持，如：CBD、亞奧地區(qū)、金融街、中關(guān)村核心區(qū)等。
投資項(xiàng)目所處區(qū)位的投資程度。項(xiàng)目所處區(qū)位如果屬于尚未開(kāi)發(fā)或開(kāi)發(fā)初期的區(qū)位，投資前景不樂(lè)觀。因?yàn)橥恋赝顿Y過(guò)少，雖然地價(jià)比較便宜，但后期的投入帶動(dòng)地價(jià)的上升也是緩慢的，而且后期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)前景無(wú)法估計(jì)，風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大。因此，建議投資處于開(kāi)發(fā)中期和成熟的區(qū)位，這種位置由于投資規(guī)模已經(jīng)形成，土地價(jià)值較高，加上尚有少量的土地可供投資開(kāi)發(fā)，對(duì)于土地增值的帶動(dòng)作用已經(jīng)比較明顯，同時(shí)房產(chǎn)的稀缺性已經(jīng)更加顯現(xiàn)。另外，由于投資已經(jīng)具有規(guī)模，使得對(duì)于區(qū)位的未來(lái)規(guī)劃比較容易把握。
投資項(xiàng)目所處區(qū)位的交通規(guī)劃容量。相信我們都有切身體會(huì)，堵車時(shí)我們的第一反應(yīng)都會(huì)是“假如我住在公司附近該有多好��！”誰(shuí)也不想住在一個(gè)“堵城”里，尤其對(duì)租房的人來(lái)說(shuō)更是如此，所以地區(qū)的交通容量是一個(gè)重要的參考標(biāo)準(zhǔn)。比如CBD地區(qū)，因?yàn)檫@里將建成大型交通樞紐，未來(lái)的交通環(huán)境值得期待。
投資項(xiàng)目所在的社區(qū)規(guī)劃。過(guò)小的社區(qū)由于規(guī)模限制，在規(guī)劃上很難有大的亮點(diǎn)。但是，大型社區(qū)容易規(guī)劃出較多亮點(diǎn)，比如項(xiàng)目自身的配套、綠化、娛樂(lè)等，而且在生態(tài)和科技方面規(guī)劃比較好的社區(qū)在若干年以后也不會(huì)落后，是住宅品質(zhì)的一個(gè)保證，有利于出租。
投資項(xiàng)目的房屋設(shè)計(jì)。在房屋設(shè)計(jì)上應(yīng)該以通風(fēng)好、采光好、功能齊備、私密性強(qiáng)四大因素作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。在通風(fēng)方面，一定要有一個(gè)南北通風(fēng)的通道；在采光方面，別買暗房，但窗戶面積如果過(guò)大，住宅能耗也會(huì)相應(yīng)增加，也不是很劃算的，注意別有太多浪費(fèi)的窗戶；房型設(shè)計(jì)功能齊備，小戶型要求設(shè)計(jì)緊湊，大戶型要求功能齊全；在房屋的私密性方面，要求休息和活動(dòng)明顯分開(kāi)，互不干擾。投資好的房屋結(jié)構(gòu)也利于出租和更大的升值空間。
投資項(xiàng)目的物業(yè)管理。物業(yè)管理是房產(chǎn)項(xiàng)目保值升值的一個(gè)重要保障，沒(méi)有好物業(yè)，也就沒(méi)有好房子。這個(gè)方面一定要特別關(guān)注。
投資房產(chǎn)小面積好于大面積，1+1＞2。房子不是股票，是以套為單位買賣，不能分割。記住，寧投資兩套小面積的房子，也不要投資一套大面積的房子。因?yàn)橥顿Y小面積房產(chǎn)的處理手段可以更加靈活，可以隨時(shí)視自己的資金情況決定轉(zhuǎn)讓或者出租，更重要的是，小面積的房子總房款低，升值空間大，同時(shí)出租和轉(zhuǎn)讓都很容易，單位資金的回報(bào)率高。
總之，對(duì)于房產(chǎn)的投資者來(lái)講，經(jīng)歷央行的加息震動(dòng)后，其投資風(fēng)險(xiǎn)必然會(huì)加大。為此，“鏈家”市場(chǎng)專業(yè)人士提醒各位房產(chǎn)投資者，在具備一定的風(fēng)險(xiǎn)投資意識(shí)后，要加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)的相關(guān)知識(shí)、動(dòng)態(tài)的了解、判斷與分析，從而不至于增加自己的房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。
特約編輯:廣偉
