當2004年已經接近尾聲之時,上海房地產市場依然沒有出現(xiàn)傳說中的盤整,雖然房價漲幅帶有一絲調控后的羞澀,但一路高升的趨勢已不可逆轉。究竟是市場存在泡沫,還是發(fā)展并不過熱?針對泡沫爭論的喋喋不休,未來樓市發(fā)展將變得更為撲朔迷離。在宏觀調控進行了一年之后,此時加息的“雪上加霜”,究竟能對當前
房地產市場影響幾何,將拭目以待。
本次加息,基準貸款利率僅增加027%,對于大多數(shù)已購房者而言,充其量每月的負擔僅增加了2%,這不會增加其還貸壓力。而根據調查,有六成左右的欲購房者并沒有因為加息而改變其原本的購房計劃。對少數(shù)房產投資者而言,只要房產升值的空間和投資收益率大于利率增幅,投資熱情會繼續(xù)高漲,需求并不會因此而降低。本次加息對需求的抑制作用不會太大,至少在短期內或一段時間內是不可能改變供求關系的?梢,利率的小幅增長,使本次加息的實質影響并不大。
這次加息雖然幅度不大,但這是中國近10年來首次上調銀行利率,因此,不管對于房地產企業(yè),還是購房者而言,加息對于心理的沖擊將大大超過實際影響。
對廣大普通消費者來說,加息無疑是一利空消息,提高利率,借貸成本增加會抑制居民購房的動力,動搖購房者對于房價未來預期的信心,使持幣觀望者增多,導致有效需求下降,房價下跌。對于市場信心的預期下降,才是加息對房地產市場最大的影響。
顯然,本次加息的目的并非直奔房價而去,而是旨在加強政府對于宏觀調控的掌控能力,這不僅意味著宏觀調控手段將逐步從行政手段轉向市場化手段,同時也鞏固了這一系列宏觀調控的效果。從2003年開始,政府就針對國內房地產增長過快,進行了一系列的調控政策。雖然受調控影響成效顯現(xiàn),但上海樓市仍保持高位運行?梢姡酉⒄叩某雠_,無論是作為本輪中國加息周期的前奏,還是為鞏固政策調控埋下伏筆,都將印證了政府對于房地產市場理性回歸的期望和調控到底的堅決態(tài)度,這才是加息背后更深層次的聲音。
由于房地產業(yè)與銀行資金的高關聯(lián)度,使得房地產市場首當其沖感受加息政策的洗禮。這次加息適逢近期“房地產泡沫論”甚囂塵上。房地產商和已購房者都希望房價仍能繼續(xù)走高,未購房者則希望房價下降,政府則希望房價能夠平穩(wěn)發(fā)展,面對多重利益下的上海樓市,未來走勢的懸念更將引人入勝。
雖然加息對投資性需求有一定的抑制作用,但主要針對短期投機需求,導致投資房產成本增加,減少套利空間。而對于擁有資金實力的投資客,只要有高于銀行利率的收益率,投資需求仍然強勁。未來投資性需求仍將成為推動上海樓市的主要動因。
首先,從上海自身條件來看,上海國際化大都市的城市定位和中國經濟中心的地位決定了上海正處于高速發(fā)展階段。上海經濟連續(xù)12年的兩位數(shù)增長,使人們對于上海長期發(fā)展均表示出普遍樂觀,但上海目前空住率較高已是不爭的事實,因此如何調控得當,將投資率控制在正常范圍,將是未來市場多空雙方關注的焦點。
其次,今后上海外來人口的增加,促進租賃市場的繁榮,投資者可能購房動機將從短期投機向長期投資轉變。
第三,中國目前投資渠道的單一,迫使資金流向房地產市場。雖然加息可以將一部分資金轉向銀行儲蓄,但目前中國由于存在通貨膨脹,小幅加息并未改變當前負利率的局面。在當前股票市場不景氣、其他投資渠道如基金,債券等還不成熟的前提下,投資房產是讓資產保值增值的一個較好的手段。
今年以來,上海落實國務院對房地產業(yè)實行“管緊土地、管好信貸”的調控措施以來,本市房地產價格迅猛上漲的勢頭已有所收斂。中房上海指數(shù)累計升幅已下降50%,但月均仍達128%,全年漲幅將達到15%,與原先所期望的理性回落仍有差距。導致今年房價仍快速上升的原因有:由于銀行利率的變化和程度會使房地產消費資金的多寡發(fā)生轉換,因此本次加息給予上海房價顯然只是“溫柔的一刀”。如果說政府想立竿見影的調控房價,完全可以采取縮減貸款成數(shù),減少貸款年限等更強硬的政策來平抑房價,但此次加息的“溫柔陷阱”,仍旨在給市場放出信號,實現(xiàn)房價的“軟著陸”將是任重道遠。
綜上所述,面對未來幾年房地產市場走勢,我認為:上海樓市未來走勢將以“短期滯脹、長期攀升”為主導。未來一年左右時間,上海房產將呈現(xiàn)“滯”、“脹”并舉的市場特征。所謂“滯”,表現(xiàn)為消費量停滯不前。而“脹”則意味著房價漲幅有所回落,但仍以10%以上的幅度攀升。從長期來看,房價總體攀升的發(fā)展景象在未來的三四年內將不會改變。
作者:趙云飛
特約編輯:倪振強