加息可能終結(jié)房地產(chǎn)暴利時(shí)代
在經(jīng)歷了連續(xù)９年的降息之后，央行從１０月２９日起上調(diào)了金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率０．２７％，并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。
這幾日，在中國(guó)工商銀行青島分行山東路營(yíng)業(yè)廳，提支轉(zhuǎn)存的客戶比往常多了不少�！昂芏鄡�(chǔ)戶，尤其是存期
一年或者以上的儲(chǔ)戶都把以前的定期存款取出來(lái)，又重新存了一次，希望獲得更多利息。”該行個(gè)人銀行部的一名工作人員告訴記者。
對(duì)廣大儲(chǔ)戶而言，加息無(wú)疑是極好消息，最明顯的效果就是自己的利息收入增加了。雖然本次加息幅度只有０．２７個(gè)百分點(diǎn)，但專家認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，其背后的寓意深遠(yuǎn)。
加息可能周期化
經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍認(rèn)為，行政性宏觀調(diào)控的效果在７月基本結(jié)束，但由于負(fù)利率的擴(kuò)大，通脹壓力極可能將先前的宏觀調(diào)控效果完全葬送，加息才能避免通脹失控引起的經(jīng)濟(jì)高熱。根據(jù)此次央行只上調(diào)０．２７個(gè)百分點(diǎn)，幅度比較小，有關(guān)專家分析認(rèn)為，后期還會(huì)有幾次類似的小幅上調(diào)。如果只調(diào)一次，幅度不會(huì)是０．２７個(gè)百分點(diǎn)。
成都大學(xué)副校長(zhǎng)張其佐認(rèn)同這種說(shuō)法，他認(rèn)為：“中國(guó)主要盯住美聯(lián)儲(chǔ)利率變動(dòng)，來(lái)調(diào)整國(guó)內(nèi)存貸款利率的。今年，美聯(lián)儲(chǔ)利率調(diào)整過(guò)三次，每次上調(diào)０．２５個(gè)百分點(diǎn)。估計(jì)中國(guó)的利率調(diào)整步伐將和美國(guó)基本保持一致，不會(huì)只調(diào)這一次，估計(jì)后面還將陸續(xù)調(diào)整，最終和美國(guó)的利率調(diào)整水平保持或接近一致。”
青島市委黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)教研部副主任程國(guó)有教授則從此次加息的初衷能否實(shí)現(xiàn)及首次加息的結(jié)果可能是價(jià)格不降反升的角度，進(jìn)一步分析了加息周期化的可能。
“此次加息的結(jié)果可能促使央行繼續(xù)加息，中國(guó)進(jìn)入新一輪的加息周期。”程國(guó)有進(jìn)一步分析道：央行加息的目的很明確，就是防止通貨膨脹加劇和經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。但是，此次小幅度加息，極有可能形成價(jià)格不升反降的結(jié)果。這當(dāng)然違背央行加息的初衷，為使通貨膨脹價(jià)格降下來(lái)，央行可能進(jìn)一步加息。
為什么價(jià)格會(huì)不降反升呢？
程國(guó)有分析說(shuō)，物價(jià)上漲都有一個(gè)慣性。近年來(lái)，我國(guó)的通貨膨脹主要是由房地產(chǎn)、農(nóng)產(chǎn)品和基礎(chǔ)原材料等領(lǐng)域的價(jià)格上漲形成的。而這些商品價(jià)格幾乎加大了社會(huì)所有領(lǐng)域的成本，為了保證利潤(rùn)和不虧損，其他領(lǐng)域勢(shì)必要求漲價(jià)來(lái)彌補(bǔ)基礎(chǔ)領(lǐng)域價(jià)格上漲造成的損失，因此，下一階段，我國(guó)的通貨膨脹很可能由需求拉上型轉(zhuǎn)向成本推進(jìn)型，而加息不僅不能阻止成本推進(jìn)型的通貨膨脹，反而是繼續(xù)加大企業(yè)成本，觸發(fā)和刺激加劇成本推進(jìn)型通貨膨脹的形成和發(fā)展。
同時(shí)，加息后，我國(guó)的貨幣供應(yīng)量將可能出現(xiàn)不是大幅下降而是大幅上升的情況。眾所周知，通貨膨脹的直接原因是貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)超過(guò)貨幣需求量增長(zhǎng)。在封閉經(jīng)濟(jì)條件下，加息肯定會(huì)形成貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)下降的情況，起到緊縮貨幣、抑制通貨膨脹的作用。但是，我國(guó)現(xiàn)在是開放的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，外國(guó)貨幣可以通過(guò)外商直接投資或者其他方式進(jìn)入中國(guó)，增加了中國(guó)的貨幣供應(yīng)量，不但抵銷掉了因?yàn)榧酉p少的貨幣供應(yīng)量，還可能導(dǎo)致貨幣供應(yīng)量不降反升的情況發(fā)生。
最新數(shù)據(jù)表明，截止到２００４年９月底，我國(guó)外匯儲(chǔ)備已達(dá)到５１４５億美元，創(chuàng)歷史新高，其中１—９月份外匯儲(chǔ)備增加１１１３億美元。就今年的情況分析，１－９月貿(mào)易順差僅為３９億美元，也就是說(shuō)，在貿(mào)易經(jīng)常項(xiàng)目上我們只是略微有點(diǎn)盈余。另外直接投資合同金額是１０７４億美元，實(shí)際使用外資金額是４８７億美元。然而，９個(gè)月時(shí)間我們卻增加了１１１３億美元的外匯儲(chǔ)備，扣除貿(mào)易順差所得和正常渠道直接投資，還有５８７億美元資金的“來(lái)路不明”。程國(guó)有分析說(shuō)，這５８７億美元其實(shí)就是“熱錢”，通過(guò)混入經(jīng)常項(xiàng)目進(jìn)入我國(guó)的國(guó)際游資。僅中央銀行收購(gòu)這５８７億美元就必須向社會(huì)投放４８５４億元人民幣出來(lái)。隨著人民幣加息和預(yù)期未來(lái)還要加息，將會(huì)有更多的國(guó)外“熱錢”流入中國(guó)，形成新的人民幣投放，增加貨幣供應(yīng)量。
綜合這些原因，程國(guó)有認(rèn)為，加息可能使價(jià)格不降反升，價(jià)格不降反升有違加息初衷，為讓價(jià)格真正降下來(lái)，央行可能繼續(xù)加息，形成中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼１９９１－１９９５年之后新一輪的加息周期。
房地產(chǎn)暴利時(shí)代將終結(jié)
從目前媒體披露的公開信息來(lái)看，央行提升利率主要有兩點(diǎn)考慮。一是應(yīng)付通貨膨脹。二是應(yīng)付高企的房?jī)r(jià)。
利率提升將從兩方面壓制房地產(chǎn)的投資。一方面，房地產(chǎn)商的開發(fā)成本將提高。目前，房地產(chǎn)商的開發(fā)資金雖然規(guī)定要有５０％的自有資金，但實(shí)際上大多數(shù)房地產(chǎn)商還是想方設(shè)法靠貸款來(lái)解決資金問(wèn)題。貸款利率的提升后會(huì)降低房地產(chǎn)的投資力度。
另一方面，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，貸款利率上調(diào)提高了購(gòu)房的成本，限制了炒房族的沖動(dòng)。
而對(duì)廣大按揭購(gòu)房者而言，最直接的結(jié)果是月供增加，資產(chǎn)可能縮水。目前的住房抵押貸款實(shí)際上是浮動(dòng)利率的，按照規(guī)定，如果利率上升，則已經(jīng)簽訂的住房抵押貸款合同，自下一年的１月１日起執(zhí)行新的利率。
去年８月份剛向中國(guó)建設(shè)銀行貸了１５年期３０萬(wàn)元買房的陳先生給記者算了一筆賬，加息后，他每個(gè)月將多還貸款近８０元�！埃福霸雌饋�(lái)不多，關(guān)鍵是，如果中國(guó)真的進(jìn)入加息周期的話，以后還有可能繼續(xù)加息。這樣，我的負(fù)擔(dān)將越來(lái)越重。而且我的房子還會(huì)越來(lái)越不值錢，資產(chǎn)縮水�！彼行⿹�(dān)心地說(shuō)。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次０．２７％的加息幅度相對(duì)較小，所以，整體而言對(duì)房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)產(chǎn)生太大的影響。房?jī)r(jià)上升的速度雖然會(huì)遭遇阻滯，房產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平也必然會(huì)下降，但下降的幅度不會(huì)很大。
“只是，如果加息周期由此開始，購(gòu)房需求將受到抑制，房地產(chǎn)價(jià)格的回落預(yù)期必然增大。目前許多地產(chǎn)公司高達(dá)４０％的毛利率不可能維持下去。”一位分析人士認(rèn)為，如果加息周期化，房地產(chǎn)暴利時(shí)代將終結(jié)。
“加息有助于擠出房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，給過(guò)去幾年低利率之下的火爆樓市降降溫。但如果等到幾次加息后將房地產(chǎn)價(jià)格打壓下來(lái)，會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展很不利�！背虈�(guó)有認(rèn)為，無(wú)數(shù)國(guó)家和城市實(shí)踐證明，房?jī)r(jià)暴漲是經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁無(wú)力的前奏，海南房地產(chǎn)泡沫破滅后的十年低迷、日本、香港房地產(chǎn)泡沫破滅后十年的經(jīng)濟(jì)低迷，以及浙江房?jī)r(jià)暴漲后的今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，等等都對(duì)青島有重要的警示意義。加息后如果物價(jià)和房?jī)r(jià)繼續(xù)大漲，國(guó)家必然要繼續(xù)加大加息力度，一旦造成緊縮過(guò)度，我國(guó)經(jīng)濟(jì)可能重演１９９６—１９９８年經(jīng)濟(jì)悲劇，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入難以啟動(dòng)的低迷狀態(tài)。
關(guān)于青島房地產(chǎn)業(yè)，程國(guó)有認(rèn)為，目前青島市房地產(chǎn)有三個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注，一是今年１—９月住房貸款增加３６．２６億元，而１—８月商品房銷售額為７６億元，即商品房銷售有約４０％左右是靠貸款實(shí)現(xiàn)的；二是投資投機(jī)型購(gòu)房比例偏大，據(jù)調(diào)查，青島購(gòu)房者中有近２０％為外地人，３０％為投資購(gòu)房；三是真正需要購(gòu)房的人往往因房?jī)r(jià)偏高而沒(méi)有購(gòu)買力。加息如果持續(xù)將可能對(duì)青島主要靠住房貸款和投資投機(jī)形成的房地產(chǎn)需求產(chǎn)生較大抑制作用，引發(fā)房地產(chǎn)需求迅速萎縮，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格暴跌，對(duì)青島房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展構(gòu)成威脅。
因此，程國(guó)有建議青島應(yīng)當(dāng)要有超前意識(shí)，提前建立青島市房地產(chǎn)業(yè)的政府調(diào)控機(jī)制，在房地產(chǎn)上漲過(guò)程中主動(dòng)介入調(diào)低房?jī)r(jià)，維護(hù)青島房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康繁榮發(fā)展的局面。青島市政府應(yīng)當(dāng)明確，在居民居住面積由２０平方米向４０平方米的過(guò)渡階段，房地產(chǎn)業(yè)至少還有１０—２０年左右高速發(fā)展期，房地產(chǎn)業(yè)依然是青島經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力引擎。因此，防止青島房地產(chǎn)業(yè)大起大落既是經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展的需要，也是政府宏觀調(diào)控的重要責(zé)任。
同時(shí)，他認(rèn)為青島應(yīng)該加大高層建筑和住房土地供應(yīng)，繼續(xù)加大土地管理與清查力度，對(duì)開發(fā)商手中囤積的“圈而不開”的土地超過(guò)兩年的堅(jiān)決按照有關(guān)規(guī)定予以收回。據(jù)他介紹，目前青島市仍有５６．７％的土地面積“封存”在開發(fā)商手中未被利用。
附：
據(jù)青島市統(tǒng)計(jì)局最近的調(diào)查，３６４家房地產(chǎn)企業(yè)中２２８家手里持有待開發(fā)儲(chǔ)備用地，占６２．６％，其中：３８家企業(yè)土地存量豐厚，平均每家待開發(fā)土地面積在１５０畝以上，占全部有地企業(yè)的１６．７％，８家企業(yè)平均每家土地存量達(dá)到５００畝以上；在被調(diào)查的２２８家有土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)企業(yè)中，計(jì)劃在年內(nèi)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的１９３家，占８４．６％，合計(jì)開發(fā)面積占全部待開發(fā)土地面積的４３．３％，說(shuō)明仍有５６．７％的土地面積“封存”在開發(fā)商手中未被利用。另外，１３６家房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)后備用地，占全部調(diào)查企業(yè)的３７．４％，有地企業(yè)與沒(méi)地企業(yè)呈現(xiàn)兩極分化格局。
□首席記者 孫玉敏
特約編輯：廣偉
