針對北京住宅價格一路高漲，本報調查顯示，77%的受訪者認為存在泡沫
業(yè)界分析，市場高熱度主要是受需求拉動；中低檔房需求大，以自住為主
據(jù)發(fā)改委、國家統(tǒng)計局對全國35個大中城市房地產(chǎn)市場調查顯示，今年第三季度房屋銷售價格總體比去年同期上漲9.9%，土地交易價格上漲11.6%.其中，居民住宅用地
交易價比去年同期上漲了13.6%，較二季度上漲1.6%.摩根士丹利的報告顯示，北京等國內(nèi)大城市空置率現(xiàn)已超過1/3，盡管這一數(shù)據(jù)尚未經(jīng)證實，但空置率狀況卻令人憂心忡忡，有關房地產(chǎn)“泡沫”一說再度浮出水面。
日前，本報針對普通購房者對現(xiàn)有房價的認同程度和心理預期進行系列問卷調查，77%的受訪者認為北京的房價存在泡沫。
77%的受訪者認為泡沫存在
張寶全和陳文表示，不認同泡沫存在；邢亞平認為，北京樓市的高熱度主要是需求拉動；馮長春指出，國際性大都市的房價可高于人均收入的6倍
本報11月8日-10日的48小時內(nèi)在搜狐焦點網(wǎng)共收集到1117人次參與調查的結果，問卷點擊率高達6078次。此次調查顯示，約有77%的受訪者認為北京的房價存在泡沫，明確表示沒有泡沫的只占受訪者的不足10%.首都經(jīng)貿(mào)大學經(jīng)濟系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營教研室主任邢亞平表示，從全國范圍來看，房價增長過快的現(xiàn)象的確存在。統(tǒng)計顯示每季度價格平均抬升10%以上，重點城市及部分項目的波動幅度更大。
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邢亞平認為，房價走高主要取決于三個因素。首先是土地價值，不少城市正面臨大范圍規(guī)模布局的結構性變化關口，市政道路的修繕和配套的逐步完善等都直接造成土地價值增長，進而表現(xiàn)在房價上。其次，住房品質也呈上升趨勢，配套設施完善，使開發(fā)成本有所上漲。再次，全民購房熱是結構性升級的表現(xiàn)，住戶有意愿改善住房條件，集合性住宅換成聯(lián)排別墅，聯(lián)排再換成獨棟，這是生活品質提升的要求。具體到北京的房地產(chǎn)市場，其高熱度主要是需求拉動的。
今典投資集團董事長張寶全指出，中國現(xiàn)有的數(shù)據(jù)統(tǒng)計系統(tǒng)不盡科學，有關泡沫論的調查取證也論據(jù)不足，因此不可輕率地判定泡沫存在與否。普通消費人群往往僅以價格尺度簡單衡量房價是否存在泡沫是沒有科學依據(jù)的。
北京銀信興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理陳文也表示，不認同中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)存泡沫這一說法。北京屬于國際性大都市，購房者中，外地人甚至外籍人士眾多，因此需求市場很大。
因而開發(fā)商的投入也相對于過去明顯增加。此外，住宅品質的提升和廣告宣傳的投入都隨著市場激烈程度不斷演變。
邢亞平認為，如果說房價與人均收入的比值是衡量房地產(chǎn)泡沫存在與否的指標，那么在中國這樣一個市場中，“將收入僅僅等同于工資收入而計算出來的數(shù)據(jù)是不合適的，存量資產(chǎn)的收益以及拆遷的地價補償款等都理應納入統(tǒng)計。”
北京大學不動產(chǎn)研究鑒定中心馮長春教授指出，房價與人均收入的比值核算標準不能一刀切地套用于任何規(guī)模的城市。通常來講，中小城市的合理比例應該是房價為人均收入的4倍，而大城市為3-6倍。對于紐約等國際性都市而言，該數(shù)值將更大。
逾半數(shù)不滿意北京商品住宅
業(yè)內(nèi)人士認為，這反映出北京樓市存在的主要問題不是泡沫，而是結構不合理，政府和開發(fā)商應適當加大供應量
參與本次問卷調查的人群中，一年內(nèi)有買房打算者占總人數(shù)的62%.但同時，有51%的受調查者認為在北京不能買到合適房產(chǎn)或者需要尋找但可能性不大，他們主要是基于房價、個人或家庭承受力、交通便利水平以及區(qū)域配套等指標而考慮。
邢亞平表示，就北京而言，目前居民對住宅項目的需求主要體現(xiàn)為自住功能的需求。從北京市統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)來看，今年1-3季度，北京住宅類商品房銷售價格小幅上漲，同比上漲3.5%。其中，普通住宅價格漲幅高于平均數(shù)，達到了4.3%；豪華住宅價格漲幅為0.9%。
馮長春指出，目前北京房地產(chǎn)市場存在的主要問題不是泡沫，而是結構的不合理性。“市場的強烈需求促成了房市過熱，但這種熱度尚屬常溫下的偏高�！瘪T長春說。對于絕大多數(shù)人群來說，目前的難題在于中低檔房源太少，政府和開發(fā)商應適當加大供應量。同時，暫時買不起房的潛在購房者，可以通過租賃途徑解決。
對于本報調查顯示的過半受訪者認為在北京市場上難尋合適的房子，馮長春認為，這主要是因為城區(qū)房價偏高，而郊區(qū)的交通、配套又不盡完備。因此，發(fā)展商在開發(fā)的過程中應注意提高性價比。此外，與房地產(chǎn)發(fā)展相對成熟的廣州、深圳相比，北京房地產(chǎn)市場的需求優(yōu)勢造成了產(chǎn)品功能設計上的不足。
“商品的任何元素都是與價格相關的，購房者認為滿意的房子難尋，并不是說明要求太高，而主要是表現(xiàn)了基于北京房價升溫前提之下對其性價比不認同的心態(tài)�！睆垖毴寡�。
自住為主，有投資打算者占22%
48%的受訪者擔心一兩年內(nèi)房價下跌，41%表示完全不擔心；大部分人對房價泡沫沒有防范意識
在受訪人群中，考慮到買房的同時擔心一兩年內(nèi)房價下跌而心存憂慮的消費者占總人數(shù)48%，完全不擔心者也占到較高比例，為41%.這一數(shù)據(jù)表明，為數(shù)不少的普通購房者還是對一兩年內(nèi)的北京房地產(chǎn)市場充滿信心。
調查數(shù)據(jù)還顯示，有投資打算的人僅占受訪者總數(shù)22%，且有近70%的人群表示無此打算。由此可以看出，在北京房地產(chǎn)交易中，出于自住目的而購房的消費者，很大一部分人沒有對房價存在泡沫心存顧慮和防范風險的意識。
采訪中，絕大多數(shù)業(yè)內(nèi)專家認為泡沫是流動的。目前國內(nèi)的經(jīng)濟狀況尚好，學者及開發(fā)商等都應慎言房地產(chǎn)泡沫概念。
馮長春指出，外地來京人數(shù)的激增構成了北京住宅需求量擴大的重要原因。
相比上海、杭州等城市，北京的住宅項目投資“比例不會太大”。同時，盡管北京房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)過熱態(tài)勢，但決非像上海那樣面臨著投機者過多而潛藏的危機，一旦投機者比重過大，勢必引發(fā)泡沫。
根據(jù)上海物價局的統(tǒng)計，目前上海外來購房者已經(jīng)達到53%，這些投資者多以投資為目的，且購買目標多為高檔住宅。
邢亞平認為，從投資角度來看，高端項目或熱點區(qū)域的投資比例大。原因是居民個人資產(chǎn)趨向多元化，有部分資金轉為不動產(chǎn)，如備用在房屋上。此外，發(fā)達國家的消費個性化程度很高，而中國住房需求趨同，因而需求量和供應量非常大。
“但一旦購房者無力還貸只能將房屋抵押給銀行，銀行若不能將抵押項目及時兌現(xiàn)，將形成大量不良資產(chǎn)，進而導致金融危機的爆發(fā)，經(jīng)濟不景氣的局面隨即出現(xiàn)�！毙蟻喥秸f。
“對于投資者甚至投機者而言，其資產(chǎn)數(shù)目難以統(tǒng)計。如果房價發(fā)生下滑，主要還將依靠個人實力的支撐。”陳文對記者表示。
張寶全則認為，中國的產(chǎn)權證制度不容易使投機者介入，目前北京房地產(chǎn)市場上，自用和出租者占主要比重，投機者占購買者總數(shù)不足10%.此外，最新數(shù)據(jù)顯示，北京消費群體對商品住宅的接受度持續(xù)提升。今年1至10月，北京市個人購買的商品住宅達897萬平方米，增長49.8%，占商品住宅銷售面積的95.5%，同比提高1.2個百分點。此外，銷售額和銷售面積的全面增長也給開發(fā)商以投資信心。前10個月累計完成土地購置費132.3億元，同比增長40%.本版采寫/本報記者陸銳
65%認為房價將跌一兩千元
44%認為2008年泡沫破裂；業(yè)界稱總體平穩(wěn)，發(fā)生大幅下跌的可能性很小
在本報的網(wǎng)上調查中，有44%的受訪者將北京房地產(chǎn)泡沫破裂時間認定為2008年，33%的人群認為即便有泡沫，起碼在5-10年的時間內(nèi)不會崩盤。另外，調查結果顯示，如果泡沫破裂，65%的人認定房價跌落范圍在1000元/平方米-2000元/平方米之間，認為下跌2000元-3000元/平方米的占23%，下跌波動幅度越高就越偏離購房者的預期。這也表明，受訪者對目前的房價普遍比較認同，堅信價格與價值偏離不大。
邢亞平強調，北京房地產(chǎn)市場目前雖然火爆，房價居高不下，但發(fā)生大幅下跌的可能性很小。相比之下，杭州、上海等地的投資性購買比例很大。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)顯示，目前上海商品房的加權平均價約在8500元/平方米左右，而此前對外公布的數(shù)據(jù)是5135元/平方米，前者比后者足足高出67%。此外，廣東的市場化程度比較高，多年來一直平穩(wěn)發(fā)展，居民的購房選擇更加理性。
邢亞平指出，北京的普通購房者不必對統(tǒng)計指數(shù)過于憂慮，房產(chǎn)的價值很大程度上取決于區(qū)位價值。從土地資源的不可再生以及北京地區(qū)的日漸完善角度上講，都不存在房價大跌的可能。
張寶全認為，北京的房價將會在未來3年內(nèi)穩(wěn)中有升，三年后進入相對平穩(wěn)發(fā)展階段，2008年后有可能迎來小的波動。
而馮長春則分析，從長期發(fā)展趨勢來看，房價小幅震動是可能的，需要政策適時調控，但總體上仍將趨向平穩(wěn)。如果發(fā)生小波動，很可能是在3-5年之內(nèi)，而2008年之后的房價還有望持續(xù)攀升。
-投資提醒
房價下跌5%即觸心理底線
“一旦房價發(fā)生或大或小幅度的波動，自住業(yè)主并不會直接受到嚴重影響，而對于投機者，5%的降幅可能就將沖破心理承受底線，金融業(yè)遭遇后果更加不堪設想�！瘪T長春一再對記者強調。
陳文認為，目前很多人只憑首付和月供相結合的方式投資房產(chǎn)，如果擁有量太大，確實存在風險。作為投資者而言，必須增強防范風險的意識。同時，希望政府相關部門適時適度地對房地產(chǎn)項目的開發(fā)以及價格的增長勢頭給予調控，放慢增長節(jié)奏，以保證房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范、健康發(fā)展。而作為投資者，也不應盲目冒進。
邢亞平則表示，短期房價的變動與需求、消費預期相關聯(lián)，而投資性需求是造成泡沫出現(xiàn)的主要原因，所以需要把握的是投資有沒有可能帶來風險。如果投資性購房比例過大，則會導致泡沫。談及投資者對房地產(chǎn)泡沫可能存在的承受底線，邢亞平認為，這主要取決于投資者對投資生涯的預期、可承受的空置比例以及心理因素，因人而異。
業(yè)界熱論
“8.31”后易把握市場
邢亞平分析，“8.31”土地大限之前開發(fā)商拿地成本低，從供應模式到盈利模式再到資金模式，中間鏈條體現(xiàn)的價格信號不明晰。今后開發(fā)商對市場的重視和以消費者為主導的方向性更利于他們精確把握市場。
不應局限于2008年前
陳文則特別強調，北京房地產(chǎn)市場不應該局限于2008年之前的發(fā)展。政府應在政策上引導并控制土地供應。同時，金融政策的調整也有利于大型地產(chǎn)公司越來越走規(guī)范性運作模式。
特約編輯：廣偉
